REN 7.9.16 1

Semua yang seorang ejen patut tahu sebelum menjual rumah kos rendah. Daripada proses kenal prospek, sehingga rumah terjual.

Korang ada rumah kos rendah dalam listing korang? Dan tak pernah ada pengalaman jual rumah macam Ini sebelum ni?

Takpe. Buat chillax je. Sebab Tok ada baca satu artikel perkongsian Tuan Arif Husin kat blog beliau pasal topik ni.

Dan Tok nak sarankan korang hadamkan perlahan-lahan. Proses menjual rumah ni agak berbeza berbanding dengan yang lain. In shaa Allah, ilmu dalam sharing ni akan membantu korang.

Macam mana nak kenal pasti rumah jenis kos rendah ini?

Nak tahu rumah tu status kos rendah atau tak, kena tengok perjanjian jual beli pemilik. Perjanjian jual beli biasanya akan nyatakan.

Kalau tak dinyatakan, ada beberapa ciri yang korang boleh kenal pasti. Di Selangor, rumah kos rendah ni biasanya:

  • Berkeluasan 650 kaki persegi, atau kurang untuk pangsapuri.
  • Pemilik beli dengan harga RM42,000 atau kurang.

Jika rumah ada ciri ini, besar kemungkinan ianya jenis kos rendah. Ajukan pertanyaan kepada pemilik. Kemudian hubungi pemaju untuk kepastian.

Siapa yang layak membeli rumah kos rendah?

Langkah mengenal pasti rumah kos rendah ni penting. Bukan semua orang boleh beli rumah jenis begini sebab ada syarat-syarat yang ditetapkan.

Di Selangor, syarat-syaratnya adalah seperti berikut:

  • Warganegara Malaysia dan berumur 18 tahun ke atas.
  • Pendapatan pembeli dan pasangan tak melebihi RM5,000 jika berumah tangga.
  • Pendapatan pembeli tak melebihi RM3,000 jika belum berumah tangga.
  • Pembeli dan pasangan tidak pernah memiliki sebarang rumah di Selangor atau kawasan Lembah Klang.
  • Pembeli dan pasangan hendaklah tinggal atau berkerja di Selangor atau kawasan Lembah Klang.
  • Kelulusan adalah tertakluk kepada pihak berkuasa negeri.
  • Pemilikan hartanah oleh pemilik mencukupi atau melebihi 5 tahun.

Ini dia prosedur menjual rumah jenis kos rendah

#1: Masa korang jumpa tuan rumah

Semasa berjumpa dengan pemilik rumah, terangkan kat mereka tentang syarat jualan rumah kos rendah. Bila pemilik faham, mudah untuk urus expectation mereka.

Semasa ambe tulis artikel ni, ambe dapati ada sedikit perubahan syarat jualan rumah kos rendah.

Pemilikan rumah kos rendah oleh pemilik tu mesti cukup atau melebihi 5 tahun. Sebelum ni, ambe rasa takde syarat ni. Oleh itu, pastikan korang semak dulu perjanjian jual beli pemilik sebelum buat iklan.

Ambe juga sarankan korang minta tempoh untuk pembeli tandatangan perjanjian jual beli tu dilanjutkan.

Kebiasaannya, untuk rumah subsale, tempoh 14 hari berkerja ditetapkan untuk pembeli dapat pinjaman dan tandatangan perjanjian setelah bayaran wang tanda jadi dibuat (booking).

Tapi untuk rumah kos rendah ni, ada prosedur tambahan yang pembeli kena selesaikan (rujuk poin ke-4 nanti).  Seeloknya, minta dipanjangkan tempoh ni.

Ambe cadangkan tempoh tersebut dinaikkan daripada 14 hari berkerja, kepada 21 hari berkerja.

#2: Berterus-terang dalam iklan yang anda buat

Dalam iklan yang korang buat, nyatakan terus status rumah kos rendah dan juga syarat belian. Ini untuk pastikan hanya prospek yang layak saja akan hubungi korang.

#3: Dah jumpa prospek yang berminat?

Bila ada prospek hubungi korang bertanyakan tentang rumah, wajib buat saringan awal. Objektif saringan ni berbeza dengan rumah subsale biasa.

Selain nak ukur kemampuan dan motivasi pembeli dapatkan rumah, korang juga nak tahu sama ada pembeli tu cukup syarat nak beli rumah jenis ni.

Ada setengah ejen baru tak pasti macam mana nak semak kelayakan pembeli untuk rumah kos rendah ni. Maklumlah, maklumat yang nak diminta tu agak sensitif.

Skrip yang boleh digunakan adalah begini:

“Tuan, oleh kerana rumah ni adalah jenis kos rendah, saya mohon izin untuk terangkan syarat-syarat pembelian. Syarat-syarat ni ditetapkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).”

Bila tuan puan beri penerangan begini, prospek akan lebih bertenang. Bukan syarat yang korang tetapkan sendiri, tapi syarat LPHS.

Cuba bandingkan dengan soalan ni:

“Tuan, gaji berapa? Ni rumah kos rendah, ada syarat”.

Soalan begini kedengaran agak offensive. Ini yang kita tah nak berlaku ya.

Ambe doakan perunding hartanah terlibat dijauhkan dari bala bencana. Huhu.

Korang kemudian akan terangkan syarat belian rumah kos rendah. Di akhir penerangan, tanya kat prospek:

“Ada apa-apa tentang syarat ni yang saya boleh bantu?”

Soalan open-ended begini akan buat pembeli mahu bertanya. Dari komunikasi yang berikut ni lah, korang akan dapat kenal pasti sama ada pembeli tu betul-betul layak atau tidak.

#4: Apa nak buat kalau prospek tu berminat?

Setelah pembeli lihat rumah dan berminat untuk teruskan belian, terangkan prosedur belian dengan sempurna.

  1. Pembeli bayar wang tandajadi (booking) 3.18% dan tandatangan surat tawaran belian (Offer to Purchase).
  2. Perunding hartanah bantu prospek untuk dapatkan pinjaman.
  3. Pembeli dan pemilik kemudian buat permohonan pindah milik rumah kos rendah di Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).
  4. Dalam masa 21 hari berkerja, pembeli tandatangan Perjanjian Jual Beli dan jelaskan baki deposit 6.82%.

Prosedur belian ni sama sahaja dengan rumah bukan kos rendah kecuali yang ketiga. Kedua-dua pembeli dan pemilik perlu buat permohonan pindah milik ke LPHS.

Sebagai perunding hartanah, korang tak boleh bantu untuk buat permohonan bagi pihak mereka. Mereka sendiri kena hadir ke LPHS.

Di pihak pembeli, korang kena ciptakan sense of urgency. Maksudnya, mereka kena cepat selesaikan permohonan dan tak boleh ada kelewatan.

Kalau tak, kes mungkin ambil masa lama dan ada risiko wang booking mereka hangus.

#5: Masuk pula bab nak dapatkan pinjaman rumah

Oleh kerana rumah kos rendah ni biasanya bernilai bawah RM150,000, pastikan korang hantar permohonan pinjaman ke bank yang betul.

Ada sesetengah bank contohnya, tak terima permohonan rumah bernilai bawah RM200,000.

Seeloknya, tanya kepada jurubank sebelum hantar permohonan. Korang tak mahu situasi di mana 3 hari kemudian, jurubank hubungi korang dan kata mereka tak terima permohonan tersebut. Rugi masa.

#6: Buat ini sebelum pembeli tandatangan S&P

Setelah pinjaman lulus, proses kemudiannya adalah untuk menyiap dan menandatangan perjanjian jual beli.

Namun begitu, peguam yang mahir akan nasihatkan pembeli untuk buat permohonan di LPHS terlebih dahulu.

Jangan sesekali benarkan pembeli tandatangan perjanjian jual beli sebelum permohonan dibuat. Besar risikonya.

Jika permohonan tak diterima, sukar untuk batalkan perjanjian jual beli. Deposit yang dibayar kepada pemilik pula mungkin sukar untuk dapat balik.

Dokumen permohonan boleh didapati di laman web LPHS. Setelah dokumen lengkap, pembeli dan penjual perlu lakukan akuan bersumpah. Dokumen juga akan disahkan.

Kesemua dokumen ini, pembeli dan penjual akan bawa ke LPHS.

Ambe sendiri pernah teman pembeli hadir ke LPHS di Shah Alam. Semasa memohon tu, pegawai LPHS akan menyemak permohonan terlebih dahulu. Mereka kemudian akan nasihati pembeli jika permohonan tidak dapat diteruskan.

Jawapan rasmi permohonan hanya akan diterima pembeli sebulan ke dua bulan selepas tarikh permohonan.

Biasanya, jika pegawai di LPHS terima permohonan, besar kemungkinan kebenaran rasmi tu tiada masalah.

Jika pegawai di LPHS menerima permohonan pembeli, mereka akan keluarkan resit. Resit tu kemudian diberi kepada peguam untuk memberitahu mereka yang permohonan telah dihantar.

Setelah proses ini selesai, peguam akan menyiapkan perjanjian jual beli untuk ditandatangan.

Soalan berkaitan kelayakan gaji pembeli

Ambe selalu terima pertanyaan, gaji pokok pembeli dan pasangan bawah RM5,000. Tapi bila dicampur dengan elaun lebih masa, pendapatan tersebut lebih daripada RM5,000. Layak ke memohon?

Dalam kes yang ambe pernah uruskan, pembeli layak. Pegawai di LPHS beritahu kepada ambe mereka akan lihat kepada gaji pokok atau gaji bersih, yang mana lebih rendah.

Contohnya, jika gaji pokok RM4,800 dan gaji bersih ialah RM5,500 setelah dicampur dengan elaun lebih masa. LPHS akan ambil kira gaji pokok sahaja.

Namun, ambe tak berani nak kata ini adalah praktis yang diterima. Mungkin pegawai yang urus kes ambe dulu lebih fleksibel.

Ambe sarankan korang jika nak teruskan kes begini, eloklah ke kaunter LPHS untuk kepastian.

Malu nak jual rumah kos rendah?

Ada sesetengah pihak mungkin pandang rendah perunding hartanah yang jual rumah kos rendah. Secara personal, abaikan je mereka ni. Kenapa nak kena malu?

Bukan mereka yang menyara keluarga korang. Dan yang paling penting sekali, korang membantu penjual dan pembeli. Tak kira berapa pun harga rumah.

Kesimpulan

Ambe harap artikel ni dapat menjadi panduan kepada ejen hartanah baru. Ambe dah banyak kali terperangkap dalam kes rumah kos rendah.

Ambe benar berharap pengalaman ni dapat memendekkan learning curve korang ya.

Rumah jenis ni, ada beza sikit bila masuk bab nak menjual. Mungkin ramai yang belum tahu pasal ni.

Sebab tu, Tok tergerak nak kongsikan ilmu ni supaya bertambah ramai yang faham (terutama sekali ejen hartanah) dan tahu nak buat apa lepas ni.

Tok harap, artikel ni dapat buka mata dan fahamkan korang tentang segala proses yang terlibat. So, bertambah lancar la korang uruskan proses ni pada masa akan datang.

Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.

[KLIK GAMBAR SEKARANG]

Jom join Channel Telegram rasmi GilaHartanah.

Leave a Reply

Your email address will not be published.