Ini sebab pemaju tak jual rumah teres 2 tingkat pada harga bawah RM300,000.

“Susah nak dapatkan rumah teres 2 tingkat bawah RM300,000 kat kawasan Lembah Klang sekarang.”

Korang setuju tak dengan ayat kat atas ni?

Ramai yang mengaduh. Sebab harga rumah yang semakin menggila, ramai yang masih tak mampu nak beli rumah dan hanya mampu bermasam muka. Ada yang salahkan kerajaan, bangsa lain, dan macam-macam lagi.

Tapi, pernah tak kita fikir. Kenapa pemaju tak jual rumah jenis ini pada harga bawah RM300,000? Mesti ada sebabnya, kan?

Minggu lepas, Cikpuan Shariza Othman ada kongsikan pasal  topik ini. Ilmu ini bagus untuk kita hadamkan bersama-sama.

Sebelum kita mula, baca nota yang Tok tulis kat bawah ini dulu.

Nota #1: Cara kiraan ini berdasarkan kajian kes sebenar (real case study). Cuma, ia mungkin berbeza untuk setiap pemaju. Sebab ia bergantung kat keupayaan kontraktor yang mampu tawarkan harga lebih murah untuk kos setiap kaki persegi.

Nota #2: Ini cara kiraan yang fokus kat pembinaan rumah teres 2 tingkat, bukan unit setingkat. Rumah teres 1 tingkat masih boleh dapat bawah harga RM300,000. Tapi, bukan kat lokasi panas (hotspot).

Nota #3: Pengiraan ini tak termasuk kos retaining wall sekitar rumah. Kalau pemaju perlu buat pembinaan ini, kos pembinaan akan bertambah.

Nota #4: Ini adalah kiraan asas (basic calculation) saja. Ia tak termasuk kos premium, caj pemajuan, contribution, dan lain-lain yang berkaitan.

Nota #5: Margin keuntungan yang sebenar bergantung kat pemaju. Ada pemaju yang jual jenama (brand) syarikat mereka untuk dapatkan margin yang lebih tinggi.

Ini adalah kiraan asas pembinaan seunit rumah yang ditanggung pemaju.

Kos pembinaan rumah kat kawasan Lembah Klang semakin mahal sebab:

• harga tanah yang semakin meningkat naik,
• permintaan rumah yang tak pernah berkurang (sebab bilangan penduduk semakin bertambah),
• dan harga pasir yang tinggi.

Pasir adalah meterial asas yang paling banyak pemaju gunakan. Ia sebagai bahan utama untuk buat konkrit dan plastering.

Sekarang, kita dah tahu asas kenapa harga rumah semakin meningkat naik kat kawasan Lembah Klang.

Kat bawah ini adalah kiraan kos pembinaan untuk rumah teres 2 tingkat, bersaiz lot 20′ X 70′ dan saiz binaan 1,600 kaki persegi.

#1: Kos kerja-kerja pembinaan:

• RM140 untuk setiap kaki persegi X 1,600 kaki persegi (keluasan rumah) =
• RM224,000.

#2: Kos pembinaan infrastruktur rumah:

• RM20 untuk setiap kaki persegi X 1,600 kaki persegi =
• RM32,000.

#3: Lain-lain kos (seperti kos admin, contribution, yuran profesional, jualan, dan lain-lain):

• RM20 untuk setiap kaki persegi X 1,600 kaki persegi =
• RM32,000.

#4: Kos awal dan luar jangkaan (preliminary and contingency cost):

• 5% daripada campuran 3 kos kat atas tadi (kos kerja pembinaan, kos infrastruktur, dan lain-lain kos) =
• RM228,000 x 5% =
• RM14,400.

#5: Keseluruhan kos pembinaan (total construction cost):

• Campur semua kos tadi =
• kos kerja pembinaan + kos infrastruktur + lain-lain kos + kos awal dan luar jangkaan =
• RM302,400.

#6: Kos tanah (yang ditukar status):

• Anggaran pada 15 hingga 20% daripada kos pembinaan =
• RM45,000 (RM32 setiap kaki persegi).

#7: Jumlah kos pembangunan (secara keseluruhan):

• Campur semua kos kat atas tadi =
• kos keseluruhan pembinaan + kos tanah =
• RM347,400.

#8: Keuntungan margin pemaju (untuk jualan):

• anggaran sekitar 25% untuk setiap unit.

#9: Anggaran harga jualan rumah:

• RM435,000 untuk setiap unit.

Kat sini, ia bermakna kos akan berkurang bila saiz binaan dikurangkan.

Sebab itu, rumah mampu milik yang luasnya sekitar 800 hingga 1,000 kaki persegi dapat dijual bawah RM300,000, selain daripada gunakan material kemasan yang lebih murah,

Kesimpulan yang boleh kita buat.

Kalau korang mampu, tak salah nak beli rumah baru.

Kalau kurang mampu, beli dulu rumah subsale (rumah secondhand) atau rumah mampu milik yang kurang daripada RM200,000.

Kalau tak mampu, menyewa dulu. Tapi semasa tengah menyewa tu, berusaha dan rangka strategi yang betul supaya boleh beli rumah pada masa depan.

Nota tambahan #1: Kiraan margin keuntungan sebanyak 25% dah cukup, sebab pemaju masih dapat untung kat margin pembinaan.

Nota tambahan #2: Untuk projek rumah kos rendah, pembinaan guna sistem IBS adalah digalakkan, tapi ada pro dan kontra, dan ia juga bergantung kat beberapa faktor lain.

Nota tambahan #3: Biasanya, rumah yang dah siap fasa pertama dijual lebih murah berbanding fasa seterusnya. Ini berdasarkan faktor jualan (sales). Diskaun early bird diberi oleh pemaju untuk dapatkan pembeli pada permulaan jualan.

—

Tok harap penjelasan ini boleh membuka mata kita untuk topik ini.

Bukan pemaju tak nak jual dengan harga lebih murah. Tapi, kos binaan yang semakin meningkat ini jadi halangan utama untuk pemaju letakkan harga rendah. Itu tak termasuk lagi kos jual beli tanah dan sebagainya.

Dan ini tak bermakna peluang korang untuk beli rumah sendiri dah tertutup. Teruskan usaha dan tambah pendapatan sampingan. In Shaa Allah, korang akan dapat rumah idaman korang satu hari nanti.