Buat korang yang dah mula berjinak nak beli rumah, mungkin perkongsian ni akan bagi banyak manfaat kat korang.
Memang, ramai yang mengeluh susah nak beli rumah sebab duit simpanan tak banyak mana.
Tapi, tak bermakna korang tak boleh nak buat apa-apa.
Dah ramai pun pelabur otai yang pesan. Kalau tak banyak duit, rumah under construction boleh jadi pilihan korang yang terbaik.
Nah, hadamkan perkongsian ilmu Tuan Hafiz Hazmi ni sebagai sarapan minda korang.
Ini perkara yang saya nak bantu korang capai :
A) Beli rumah secara percuma, atau dengan modal yang sangat minima tanpa perlu 10% – 13% deposit,
B) Sementara rumah takde penyewa, masih dapat pulangan rental,
C) Lepas dapat rumah, ada modal nak renovate tanpa perlu pulangan cash back dari hartanah tadi,
D) Lagi awal beli rumah, lebih awal terima capital appreciation hartanah.
Ikuti langkah-langkah dibawah. Baca dengan perlahan dan tomakninah.
Kita tahu tahun ni adalah financial year yang mencabar, lalu banyak pemaju menawarkan pembelian rumah under construction kat kawasan hot di Malaysia, dengan entry cost yang sangat rendah.
Antara manfaat yang best bila beli rumah under construction adalah booking fee yang rendah (sekitar RM500 – RM5,000).
Kos guaman, kos jurunilai dan ada kos MOT biasanya ditanggung ‘halal’ oleh pemaju.
Jadi kos ini yang biasanya korang kena tanggung kalau beli rumah subsale, telah dapat dilupuskan.
Pastikan korang kaji latar belakang pemaju terlebih dulu sebelum buat keputusan membeli bagi mengelakkan ‘tersontot’ (terbengkalai) di tengah perjalanan.
Lepas korang dah book rumah, dapatkan pembiayaan perumahan daripada bank.
Mungkin boleh refer post page MISI MENCARI RUMAH untuk proses permohonan dan kelayakan pembiayaan rumah.
Lepas dah approved, dapatkan copy offer letter rumah dan perjanjian jual beli rumah yang telah disiapkan oleh pemaju untuk korang.
Bawak 2 dokumen ini ke KWSP untuk buat pengeluaran 10% deposit rumah. Nilai ini akan dimasukkan ke dalam akaun simpanan korang.
Contoh rumah RM300,000 x 10% = RM30,000. Ambil kes untuk orang makan gaji yang berumur 30 tahun ke atas, purata nilai RM20,000 dah ada dalam KWSP Akaun 2 tu.
Selepas selesai semua ini, progress payment untuk rumah under construction korang akan berjalan. Dan tempoh pembinaan biasanya ambil masa 3 hingga 4 tahun.
Tahun pertama dan ke-2 biasanya progress payment bulanan korang akan rendah, dan tak lebih 50% instalment pinjaman asal yang sepatutnya dibayar.
Katakan rumah tu harga RM300,000. Loan rumah, korang buat 30 tahun, bulanan RM1,500. Serve ansuran bulanan loan ni seperti biasa.
Ini adalah komitmen yang anda kene serve selama tempoh rumah disiapkan.
Kekurangan rumah under construction ialah, kos bulanan anda dah tercipta (progress payment) tapi keuntungan masih belum ada dari rental. Jadi, komitmen negatif berlaku di situ.
Duit deposit dari pengeluaran KWSP Akaun 2 tadi ada minimum RM20,000 (bergantung pada berapa yang ada).
Masukkan tunai tadi ke dalam akaun ASB, pergi ke PNB buat sijil.
Nilai RM20,000 akan hilang dari baki terakhir dalam buku selepas di-update kemudiannya. Akan tetapi, dividen akan tetap diperoleh dari nilai simpanan yang disijilkan tadi.
Pergi ke bank yang sediakan fasiliti OD ASB, dapatkan pinjaman 67% dari sijil yang anda ada tadi (RM13,400). Cagarkan.
Setiap bulan, korang akan kena bayar charge penggunaan OD (RM13,400 x 5.2% x 31/365) sebanyak lebih kurang RM60. Mampu tak?
Withdraw RM13,400 tadi dari OD account korang. Mohon ASB2 Financing RM200,000, 30 tahun, 5.2% tanpa Takaful. Ansuran tahunan bernilai RM13,200.
Bayar setahun terus, jangan peningkan kepala nak buat teknik lain.
Gunakan teknik ulangan setiap tahun. Hanya keluarkan jumlah ansuran tahunan sahaja, ada lebih biarkan tersimpan dalam buku ASB2 korang.
Jangan dilupakan, ASB korang ada RM20,000 (sijil tadi), dividen masih diperoleh purata dividen 6.75% = RM1,350.
Setahun, OD yang korang kena bayar adalah sebanyak RM60 x 12 = RM720 . Berbaki RM630 setiap tahun selepas tolak serve charge bulanan OD korang selama setahun.
Kene keluar duit poket tak? Banyak boleh jimat kalau korang nampak kaedah ini secara terperinci. Komitmen kekal pada bayaran progressive payment pembiayaan perumahan je.
Ambil tempoh purata projek under construction siap dalam masa 4 tahun.
Selepas 4 tahun, terminate ASB2 RM200,000 tadi dan total tunai terkumpul dari prinsipal dan dividen terakhir adalah sebanyak RM25,800.
Tutup akaun OD korang dengan tebus semula nilai yang dah guna (RM13,400) dengan guna hasil ASB ni tadi :
Lalu dapat semula sijil RM20,000 yang dicagarkan mula-mula tadi.
Dividen lebihan dari ASB sijil RM20,000 pula ada RM630 × 3 tahun = RM1,890.
TOTAL = RM34,290. Inilah total tunai yang ada kat tangan korang.
Kalau kita kira net profit dari modal, purata keuntungan bersih bulanan adalah RM14,290 / 48 bulan = RM298.
Kita berjaya kurangkan kos progressive payment dengan mencipta hasil dari pelaburan diatas.
Jadi lepas rumah siap, modal sebanyak RM34,290 dah sedia untuk korang furnish-kan rumah untuk tambah value sewaan, atau lebih baik kalau ada peluang untuk jual semula rumah dah siap.
“Kenapa tak markup je kalau nak cash? Susah-susah je buat macam semata nak dapat extra cash dari ASB tadi?”
Sebenarnya saya tak galakkan mark up loan dekat rumah under construction ni, sebab risiko harga stagnant dan terlampau tinggi untuk dijual semula bila siap.
Korang jugak harus tanggung dan kukuhkan cash holding power untuk pertahankan rumah tadi sebelum ada pembeli.
—
Siapa kata susah nak buat duit? Kalau korang tau nak letak kat mana duit tu, korang akan dapat hasil yang sama macam apa yang Tok kongsikan hari ni.
Bayangkan. Macam-macam benda best boleh buat dengan duit yang korang dapat tu. Dah la dapat rumah baru pada masa yang sama.
Apa-apa pun, Tok ucapkan selamat beramal!