Tok nak habaq mai (cerita) sikit tentang 1 taktik yang digunakan dalam pelaburan hartanah.
Taktik ini agak berisiko. Namun jika pandai “main”, memang boleh buat untung.
Cerita ini Tok ambil daripada status Faizul Ridzuan.POST FB ASAL
Ia mengisahkan tentang seorang pelabur hartanah yang telah membuat keputusan untuk JV (joint venture a.k.a berkongsi) untuk membeli rumah. Mamat ni sekarang rasa kesal kerana JV beliau dengan rakan-rakan beliau lebih indah kabar dari rupa.
Perjalanan cerita mamat ini adalah seperti berikut:
1) Gajinya RM6,000 sebulan.
2) Dia beli 2 rumah dengan harga RM250,000 setiap satu. Aliran tunai positif.
3) Kemudian, dia bekerjasama (atau JV) dengan beberapa orang rakan untuk beli 2 hartanah yang dia sendiri “blur” dan tak tidak lakukan kajian yang mendalam. Harga hartanah yang ditawarkan pemaju lebih kurang RM600,000.
4) 2 hartanah yang dia beli bersama rakan-rakan itu siap pada tahun ini. Mereka lakukan pengubahsuaian dan penambahbaikan bahagian dalam rumah untuk dapatkan penyewa.
5) Nasib mereka kurang baik. Disebabkan mereka kurang faham hartanah yang dibeli, sampai hari ini rumah yang sudah siap direnovasi ini tidak ada penyewa. Sekarang dah masuk bulan ke-4.
6) Bila tak ada penyewa, poket makin rabak. Setiap bulan duit kena keluar untuk tampung kos. Untuk mengelakkan keadaan jadi lebih parah, mereka buat keputusan untuk jual rumah itu.
7) Berita buruknya, keputusan mereka jual tak kena pada masa. Ketika ini, pasaran hartanah yang harga lebih RM600,000 kurang dapat sambutan. Bahasa ringkasnya? Tak ada siapa yang berkenan mahu beli.
8) Padah buruk bila JV dan projek itu gagal, maka kesannya juga parah pada hubungan di antara satu sama lain. Hubungan mereka semakin rengang memandangkan hartanah itu masih tidak dapat dijual dan disewa.
Bila Tok baca perjalanan mamat ini, banyak pengajaran yang Tok dapat belajar. Asasnya adalah jangan beli hartanah jika kita sendiri masih “blur”.
Elakkan juga daripada wujudkan hubungan kerjasama atau JV. Melabur beramai-ramai ini risikonya bukan pada rugi duit sahaja. Malah boleh sampai tahap gaduh dan putus hubungan.
Jadi, apa agaknya cadangan Faizul Ridzuan kepada mamat ini?
“3 Nasihat yang saya berikan kepada mamat ini boleh membantu ramai pelabur hartanah di luar sana untuk lebih berhati-hati sebelum melakukan sebarang JV.“ – Faizul Ridzuan.
Nasihat pertama – Jual hartanah itu secepat-boleh walaupun mungkin kena jual pada harga kos. Tak untung, tak rugi. Kemudian cepat-cepat suarakan keputusan untuk keluar daripada tawaran kerjasama.
Kalau berjaya buat nasihat pertama ini, kita akan rasa sangat lega memandangkan tidak ada lagi beban yang dipikul. Paling penting, komitmen hutang dalam rekod CCRIS akan dikurangkan sebanyak RM1.2juta dan ini akan membolehkan mamat ini mula melabur kembali. Sekarang beliau tersangkut disontot rumah sendiri yang hutangnya RM1.2juta dan langsung tiada pendapatan dari sewaan.
Nasihat kedua – Akar masalah ini timbul apabila dia beli hartanah yang melebihi kemampuan dan kepakaran (ilmu) diri. Mamat ini bukan sahaja tidak mampu dari sudut kewangan, kemudian kurang ilmu dari sudut pembelian hartanah kategori rumah teres kerana beliau hanya pernah melabur dalam hartanah pangsapuri sahaja sebelum ini.
Faizul bagi cadangan supaya dia fokus melabur pada 1 atau maksimum 2 kategori hartanah dan jadi pakar dalam 2 kategori itu sebelum buat keputusan untuk melabur ke kategori aset hartanah yang lain. Sebagai contoh, Christiano Ronaldo dan Lee Chong Wei adalah atlit sukan terkemuka. Cristiano Ronaldo adalah “world-class” dalam bola-sepak tapi belum tentu beliau boleh menang dalam permainan badminton menentang Lee Chong Wei kan? Fokuskan pada kelebihan kita!
Nasihat ketiga – Berhati-hati bila terima atau buat keputusan untuk JV / bekerjasama dengan orang lain. Selagi boleh, cuba melabur dalam hartanah secara persendirian. Hanya JV jika anda betul-betul dah tak mampu melabur secara pensedirian. Adalah penting untuk kita kenal pasti kekuatan dan dan fungsi setiap individu dalam JV tersebut supaya kerjasama itu dapat saling melengkapi.
Kerjasama yang paling teruk adalah apabila semua rakan kerjasama tidak mempunyai “holding-power” atau wang yang cukup untuk menampung kos pemilikan hartanah (ansuran bulanan, renovasi, cukai dan kos penyelenggaraan).
Apa pandangan Tok tentang JV?
Masalah paling besar yang Tok tengok dalam JV/perkongsian ini ialah ianya mengalakkan pelabur mengambil risiko yang lebih tinggi dengan melabur / membeli aset yang biasanya mereka tidak akan beli, kalau secara persendirian. Kes ini adalah bukti kenapa Tok risau orang yang ber’JV secara melulu.
Dan TOK juga kurang senang bila tengok banyak pendapat dalam hartanah yang menyuruh orang ber’JV/berkongsi untuk membeli kedai, hartanah komersial atau hartanah luar-negara yang nilainya berjuta secara mem”Cadbury”-buta walaupun sebelum ini mereka hanya ada pengalaman main pangsapuri kos rendah sahaja. Bayangkan apa peratusan kemungkinan sukses untuk 5 orang rakan-JV yang tak pernah ada pengalaman dan kejayaan melabur dalam hartanah komersial? Apa yang Tok takut ialah bila mereka yang takde pengalaman ini, bakal disontot oleh hartanah sendiri…. kerana mereka gunakan alasan JV sebagai perkongsian risiko untuk melabur dalam hartanah yang patutnya berada diluar kemampuan dan ilmu mereka.
Kalau korang terer melabur dalam pangsapuri, tak semestinya korang akan secara-automatik akan terer main pelaburan kedai. Korang letak 5 orang x Lee Chong Wei untuk lawan Christiano Ronaldo seorang dalam bola-sepak, belum tentu 5 orang Lee Chong Wei tu boleh menang sebab bola-sepak tu bukan kepakaran LCW. Tok sarankan yang korang fokus kepada kepakaran dan kelebihan masing-masing untuk kurangkan risiko dalam pelaburan korang.
Lagi satu, kalau korang jumpa orang yang nak buat JV dengan alasan nak martabatkan bangsa melayu atau Islam, Tok nasihatkan korang lari selaju dan sejauh boleh sampai Usain Bolt pun boleh terduduk. Sebab Tok selalu dah jumpa orang yang nak buat pelaburan atau perniagaan gunakan Melayu dan Islam sebagai modal, dan 99% adalah scam!
JV ini mempercepatkan kejayaan kita dan mampu meningkatkan keuntungan berlipat kali ganda berbanding bergerak secara solo. Tetapi, ia hanya berlaku apabila kita mempunyai strategi dan rakan kerjasama yang bagus serta saling melengkapi.
Akhir kata dari Tok,
“KITA Melabur berdasarkan kapasiti dan kemampuan diri sendiri. Ukur baju di badan sendiri dahulu & Jangan terburu-buru mahu bekerjasama dengan orang lain.
Tersilap langkah, peLABURAN ANDA BOLEH JADI PE-LEBUR-AN!.”