Bayangkan. Sikit hari je lagi, korang bakal dapat kunci rumah untuk rumah undercon.
Rupa-rupanya, korang disajikan dengan harapan palsu. Sakit hati tak terkata.
Pemaju janji nak bagi rumah pada tarikh sekian-sekian. Tapi, hampa.
Pasti ramai yang nak tahu apa yang korang boleh buat kalau berhadapan dengan masalah ni, kan?
Tok nak kongsikan nukilan Tuan Salkukhairi Abd Sukor pasal topik ni. Jom kita hadamkan ilmu ohsem ni sama-sama.
Saya percaya ramai pembeli yang menghadapi masalah kelewatan pemaju menyiapkan rumah yang mereka beli.
Pinjaman dengan bank dah mula kena bayar, tetapi rumah yang dibeli masih belum siap-siap lagi. Masih terpaksa duduk menyewa lagi.
Pastinya perkara ni akan membebankan korang, kan?
Maklum sahajalah. korang terpaksa bayar pinjaman bank dan sewa rumah secara serentak.
Mengikut Perjanjian Jual Beli yang menggunapakai Jadual G dan H di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, pemaju hendaklah menyiapkan pembinaan sesuatu rumah dan menyerahkan milikan kosong (dalam bahasa mudahnya, serahkan kunci rumah) kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan (untuk rumah landed) dan 36 bulan (untuk rumah strata) daripada tarikh Perjanjian Jual Beli.
Sekiranya pemaju gagal menyiapkan pembinaan rumah dan gagal menyerahkan milikan kosong rumah tersebut dalam tempoh yang ditetapkan, apa yang boleh pembeli buat?
Bolehkah pembeli tamatkan atau batalkan Perjanjian Jual Beli (SPA)? Bolehkah pembeli saman pemaju?
Di sini saya senaraikan tindakan-tindakan yang boleh dilakukan oleh pembeli sekiranya pemaju lewat menyerahkan milikan kosong rumah:
Sebenarnya, pembeli tak boleh tamatkan atau batalkan SPA semata-mata disebabkan pemaju lewat serah milikan kosong rumah, walaupun tempoh 24 bulan daripada tarikh SPA dah tamat.
Ini kerana takde sebarang peruntukan di dalam SPA di bawah Jadual G yang membenarkan pembeli mengambil tindakan ini.
Bermakna, selama mana sekalipun pemaju lewat, pembeli tak boleh batalkan SPA.
Tapi, sekiranya berlaku kelewatan, pembeli boleh tulis surat rasmi kepada pemaju memaklumkan yang penyerahan milikan kosong sepatutnya dibuat kepada pembeli pada sekian-sekian haribulan.
Dan sehingga kini, pemaju telah lewat menyerahkan milikan kosong rumah yang korang beli tu.
Maklumkan juga kepada pemaju yang mereka bertanggungjawab menjelaskan bayaran gantirugi kelewatan serahan milikan kosong kepada pembeli, sebaik sahaja milikan kosong rumah tersebut dibuat kelak.
Serahkan juga salinan surat rasmi tersebut kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Ingat ya. Surat tersebut hanya boleh diserahkan kepada Pemaju dan KPKT menggunakan pos berdaftar atau serahkan secara serahan tangan sahaja.
Cara lain tak dibenarkan di dalam SPA.
Tujuan salinan surat tersebut di serahkan kepada KPKT juga adalah untuk memaklumkan kepada KPKT, yang projek tersebut telah berlaku kelewatan dan KPKT akan memantau dengan lebih dekat lagi projek tersebut.
Secara tak langsung ia akan beri tekanan kepada pemaju untuk mempercepatkan proses projek tu, dan seterusnya menyerahkan milikan kosong rumah tersebut dengan segera.
Seterusnya, tunggulah sehingga milikan kosong diserahkan kepada korang secara rasmi.
Selama tempoh ni, tak banyak yang pembeli boleh lakukan. Melainkan sekadar follow up dengan pemaju dari masa ke semasa.
Selepas rumah siap dibina sepenuhnya oleh pemaju dan Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) dikeluarkan oleh arkitek (untuk memperakukan bahawa rumah tersebut adalah selamat dan layak diduduki), pemaju hendaklah menyerahkan milikan kosong rumah tersebut sekali dengan kunci rumah dan salinan CCC kepada pembeli.
Sebenarnya, dalam SPA mensyaratkan sekiranya berlaku kelewatan serahan milikan kosong, pemaju hendaklah membayar sekali denda lewat kepada pembeli pada masa penyerahan milikan kosong tersebut, walaupun tanpa dituntut oleh pembeli.
Tapi, saya percaya tak banyak pemaju yang praktiskan perkara ini. Kebanyakan mereka, hanya buat tak tahu saja, atau buat-buat lupa.
Apabila pembeli tanya, mereka akan minta pembeli yang membuat tuntutan terhadap mereka, atau mereka akan memberi pelbagai alasan supaya pembeli tak menuntut daripada mereka.
Sebenarnya, perkara ini amat bertentangan dengan Akta Pemajuan Perumahan.
Berapakah jumlah denda lewat yang pemaju kena bayar kepada pembeli?
Jumlah bayaran denda lewat serahan milikan kosong yang perlu dijelaskan oleh pemaju kepada pembeli adalah pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun, daripada harga jual beli.
Ini dikira dari hari ke hari, mulai dari tarikh luput penyerahan pemilikan kosong sehingga tarikh sebenar Pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut.
Contohnya:
Katakan harga korang beli RM200,000.00.
Jumlah hari lewat dikira mulai daripada tarikh sepatutnya pemaju serah milikan kosong, sehingga tarikh sebenar pembeli ambil milikan kosong.
Katakan, pemaju lewat serah kunci selama 100 hari.
Maka perkiraan untuk bayaran denda lewat serahan milikan kosong adalah seperti berikut:
Kalau pemaju tak bayar denda pada masa serahan milikan kosong dibuat, korang boleh tulis surat rasmi kepada pemaju untuk menuntut bayaran denda dibuat, dalam tempoh 14 hari daripada tarikh penerimaan surat tersebut.
Hantar juga salinan surat tersebut kepada KPKT.
Sekiranya pemaju masih gagal menjelaskan bayaran denda lewat tersebut, korang boleh failkan tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah dan kes akan didengar dan diputuskan dalam tempoh 40 hari daripada tarikh pemfailan.
Sebenarnya, semua yang saya tulis ni ada dinyatakan dengan jelas dalam SPA.
Tapi sebab majoriti pembeli tak baca SPA semasa atau selepas tandatangan, mereka tak tahu hak mereka.
—
Tok harap korang tahu hak-hak korang sebagai pembeli lepas dah habis baca perkongsian ini.
Apa yang kita boleh buat, kita buat. Daripada tak buat apa-apa langsung. Yang tanggung batang hidung kita, bukan depa.
Ada pengalaman berdepan dengan masalah macam ni? Boleh tak kongsikan pengalaman korang tu kat bahagian komen? Tok suka nak baca. Hehe.
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
[KLIK GAMBAR SEKARANG]
Mohamad Zaki says:
Asslm… Awk boleh share x contoh surat kelewatan dapat kunci rumah? Klau ada minta share dgn sy…
Dr HDZ says:
SEMI-d subcon
May 2022- sitevisit rumah 85% kesiapan, lalu berkenan, agent yg dilantik pemaju cakap insyaALLAH siap dalam masa lagi 3 bulan.
June 2022- bersetuju dengan janji dari agent dan pemaju, plus rumah tersebut memang kadar kesiapan lebih dari 85%, memang dah nak siap. mula lah sign S&P ( tanpa mengetahui berkenaan tempoh serahan kunci adalah 24bulan secara default dalam S&P tersebut). akibat percaya dengan janji melayu Islam, kita pun sign tanpa baca (im professional, tapi bodoh dalam bab ini).
senarai yg belum siap pada waktu tersebut:
– sistem wiring
– source air
– cat pintu
– mangkuk tandas
* baca: yg lain semua dah siap. harap boleh bayang tahap kesiapan dia tu mmg dah betul2 kalau siap yg sy senarai diatas, mmg boleh cuci kaki dan duduk.
August2022: Bank dah mula tolak duit (bulan pertama), sebab pemaju dah claim duit 85% tersebut. LULUS sbb rumah memang dah nak siap dah pon. kita pun tak marah sbb mmg rumah dah nak siap.
September2022: hati dah mula runsing gundah gulana. kita lalu rumah tu setiap hari sbb excited sangat nak bawa anak bini duduk rumah baru. Tapi? satu progress pun nampak tak ada beza dari mula2 sign S&P. Bila tanya agent jualan, katanya baru process nak masuk wiring. so kita sabar dan percaya.
hari berganti hari.
December2022: Wiring baru siap.tandas baru siap. pintu belum cat, cat yg rosak belum baiki. bila tanya kenapa lambat, diorg kata nak tunggu TNB masukkan api (alasan sejak SEPTEMBER2022), baru kita settle sekaligus. masalahnya TNB tak datang pasang lagi tiang dan cable. Dengan semangat waja demi isteri dan anak2, sy minta nombor projek TNB dari pemaju. saya pergi sendiri jumpa bos TNB di daerah saya. sy puji bos TNB ni sebab dia memahami masalah dan beban yang ditanggung customer, duit pinjaman bulan2 dah tolak,sewa rumah kene bayar, tapi rumah yang dibeli tak boleh duduk lagi. ALHAMDULILLAH. seminggu lepas jumpa bos TNB, dapat mesej dari beliau, rumah sy dah siap pasang cable, tinggal lagi nak bayar kemasukan meter elektrik. and now GUESS what??????
Rumah yang dipasang cable elektrik itu bukan rumah saya!!! pemaju dah tersalah bagi nombor projek yg salah kepada saya, sehingga TNB pergi pasang di rumah yg projek lain which is rumah yg baru siap 45% (projek yg sama diusahakan oleh pemaju). saya sangat kecewa dan marah kerana ini melambatkan lagi proses untuk saya dapat duduk rumah saya.
Alhamdulillah dalam masa singkat, Bos TNB dapat selesaikan masalah tersebut pada hujung bulan JAN2023. meter elektrik dah pasang pada 29JAN2023.
seminggu selepas kemasukan elektrik, meter air juga siap dipasang.
# hujung JAN2023, saya menghubungi kontraktor/pemaju (pemilik projek) dan bercakap dengan beliau setelah mesej saya sebulan yang lepas tidak berbalas.
and guess what?
dia maki hamun saya sebab dia kata saya pushy dan memandai-mandai.
dia kata saya kurang ajar kerana cuba mengajar dia bahawa rumah tersebut boleh disiapkan segera. dia maki saya suruh saya siapkan sendiri kalau nak cepat sangat. sebab dia kata bukan kerja dia nak siapkan rumah yg saya beli dari dia. dia kata kau beli dengan agent, bukan beli dengan aku, suruh la agent kau siapkan rumah tu?!
saya akui, period serahan kunci belum tamat, which is JUNE2024. tapi rumah tu kalau sy siapkan sendiri saya boleh siapkan dalam masa 2minggu. kalau sy upah tukang, tukang boleh siapkan dalam masa seminggu. sedikit sangat perkara yg belum siap.
sy faham dia marah sebab sy asyik tanya bila sy boleh duduk rumah. dan sy percaya, bila kita dah dijanjikan boleh duduk rumah tersebut segera, dan mmg logikpun boleh siap segera, namun akhirnya kita terpaksa bayar loan, bayar lagi rumah sewa , siapa pun akan marah. siapa pun akan bertindak seperti saya.
19MAC2023: bulan ke 8 saya membayar pinjaman rumah dan rumah sewa, kini masih belum ada jawapan dari pihak pemaju bila rumah tersebut disiapkan, kali terakhir saya datang tengok rumah, bill elektrik dan air dah pun sampai, rumah saya terbengkalai dek kerana perjanjian S&P 24bulan dalam undang2 negara kita , dan tak mengambil kira bebanan dan kesusahan yang ditanggung oleh pembeli.
Dibulan Ramadhan yang mulia ini, saya bersumpah dengan nama ALLAH, 1 sen pun saya tak halalkan buat pemaju dan keluarganya yang terlibat menganiaya saya dan keluarga saya dan menafikan hak saya untuk dapat duduk rumah tersebut dengan segera. Saya berdoa semoga ALLAH memberi balasan yang setimpal terhadap dirinya serta apa yang dia dah buat kepada keluarga saya atas penafian ini.
Mohammad Zunnun Bin Morshidi says:
Salam.. saya dh periksa setiap dokumen yang peguam bagi, tapi x sebut langsung tarikh projek bila akan siap. Tarikh perjanjian: Jan 2020.. smpai skrg (18 jun 2022) x serah kunci pun. Pemaju janji serahan kunci bulan januari 2022, sy follow up smpai skg x juga siap2. X tahu la apa lg yg pending. Apa pendapat tuan/puan dlm hal sy ni? Apa patut sy buat?
Nadia Hani says:
Ada tak contoh surat rasmi nak suruh developer cepatkan sikit serah kunci tu ? Boleh tak email ke sy ?
CCC says:
Nak tanya pendapat GH.. Rumah bina sendiri, loan lppsa
Rumah dah siap, dah serah kunci. Masalahnya :
1. CCC tidak dpt, alasan tangki septik tidak diluluskan pihak IWK. Perlu sambung ke pembentungan berpusat.
Persoalan :
1. Siapa akan tanggung kos ini sekiranya kesalahan di pihak arkitek kerana salah menyatakan nama taman dan pihak jabatan pengalirna dan saliran meluluskan plan awal. Kemudian mereka telah menghantar surat kepada arkitek berkaitan tangki septik tidak diluluskan.
2. Tuan rumah tidak mengetahui perkara tersebut, sehinggalah tempoh untuk dapatkan ccc.
Kos penyambungan kepada tangki pembentungan, siapa akan tanggung. Ini kerana, kesilapan berlaku diperingkat arkitek.
Apakah tuntutan yang boleh dibuat?
MUHAMAD BUKHARI BIN MAT ZAIN says:
Assalamualaikum Tok. Nak Tanya, pemaju saya ni kunci tanpa CF. Apa tindakan Yang saya boleh buat ya Tok?