Oleh Shylendra Nathan, Pengurus Besar iProperty.com.my
Menjelang Belanjawan 2022 yang bakal tiba, kami di iProperty.com.my teruja menantikan pengumuman tahun ini. Kami yakin bahawa pengumuman belanjawan kali ini akan memperkenalkan lebih banyak dasar berpandangan jauh yang akan mengukuhkan lagi ekonomi negara kita dan, dengan itu, dapat membantu rakyat secara keseluruhannya.
Dengan Malaysia yang merupakan salah sebuah negara yang menerajui kadar vaksinasi yang tinggi, kami meramalkan bahawa sektor hartanah akan pulih dengan peningkatan keyakinan pengguna. Walau bagaimanapun, lebih banyak usaha perlu dipertingkatkan agar sektor hartanah dapat kembali seperti sediakala.
Jesteru, iProperty.com.my kemukakan beberapa cadangan yang mungkin dapat membantu kerajaan memperkenalkan dasar yang lebih baik dalam menghidupkan semula pasaran hartanah.
Kami mengalu-alukan tindakan kerajaan untuk melonggarkan peraturan bagi peserta-peserta program Malaysia Rumah Keduaku (MM2H) sedia ada. Hasilnya, kini mereka hanya perlu memenuhi dua daripada sepuluh kriteria baharu di bawah program yang dirombak: kenaikan yuran tahunan daripada RM90 ke RM500 dan syarat untuk tinggal di negara selama minimum 90 hari setiap tahun. Langkah sedemikian akan membantu mengurangkan kekangan jangka pendek dan aliran keluar peserta MM2H yang sedang berada di negara ini.
Namun, pihak kerajaan juga harus tekal ketika mengumumkan semakan terhadap dasar MM2H. Ini akan melindungi reputasi Malaysia sebagai rumah kedua yang berdaya saing bagi pembeli rumah warga asing dan meningkatkan minat mereka dalam pasaran hartanah Malaysia dalam jangka masa panjang. Tambahan, ketika kita beralih ke fasa endemik pada akhir Oktober ini, program MM2H akan memainkan peranan penting dalam memulihkan ekonomi ke tahap yang lebih baik setelah dua tahun bergelut dengan kesan pandemik COVID-19.
Oleh itu, kami menyarankan pihak kerajaan terus berusaha untuk menambahbaik program MM2H agar ia menjadi lebih menarik dari segi kelayakan dan kriteria pembelian rumah untuk peserta masa hadapan dan ia harus dilakukan secara progresif dalam jangka waktu tertentu.
Keperluan semasa termasuk memiliki simpanan deposit tetap minimum RM1 juta berbanding dengan RM150,000 yang jauh lebih rendah sebelum ini, dan bukti aset cair minimum RM1.5 juta berbanding sekurang-kurangnya RM350,000 sebelumnya, akan mengurangkan minat warga asing untuk datang ke Malaysia. Dengan menyemak semula kriteria kelayakan secara progresif, kami berharap dapat melihat minat warga asing meningkat semula dalam pasaran hartanah Malaysia.
Kami juga menggesa penyelarasan proses aplikasi MM2H agar lebih mudah dan senang diakses oleh calon peserta. Dengan menangani masalah yang dihadapi ketika permohonan, ia akan mendorong peserta yang benar-benar berminat untuk melengkapkan proses permohonan mereka dan memberi keyakinan kepada pembeli rumah warga asing di Malaysia.
Walaupun program ini hanya merangkumi segmen pembeli rumah yang agak kecil berbanding keseluruhan pembeli rumah di Malaysia, program ini tetap menjadi pemacu penting bagi permintaan pembeli asing. Selain itu, kemasukan pelaburan langsung asing yang lebih ketara ke dalam ekonomi Malaysia dapat membantu menyokong perniagaan tempatan yang terjejas oleh COVID-19.
Dalam usaha untuk menguraikan daerah perniagaan pusat (CBD) di Lembah Klang dan pusat bandar negeri lain, kami mencadangkan agar kerajaan mempromosikan migrasi ke pinggir bandar. Melihat bagaimana trend atau hibrid kerja-dari-rumah (WFH) mungkin kekal untuk satu jangka masa, walaupun ketika kita sedang beralih ke endemik, individu mempunyai kurang alasan untuk tinggal dekat dengan tempat kerja mereka dan, oleh itu, dapat mencari rumah yang menawarkan lebih ruang di pinggir bandar sebagai gantinya.
Kami telah melihat trend migrasi ke pinggir bandar ini berlaku melalui Analisis Permintaan Portal iProperty.com.my H1 2021 (Pasaran Subsale Kediaman) yang terbaharu. Khususnya, kawasan pinggir bandar Selangor seperti Puncak Alam, Dengkil, dan Semenyih, masing-masing meningkat + 5%, + 2%, dan + 4% Tahun-ke-Tahun (YoY), kerana adanya rumah teres yang berpatutan dan luas di kawasan tersebut.
Oleh yang demikian, kami berharap pihak kerajaan akan meningkatkan usaha mempromosikan kawasan pinggir bandar dan perumahan sebagai pilihan yang menarik berbanding kediaman bandar yang padat. Apabila permintaan pengguna untuk daerah pinggiran kota meningkat, kerajaan kemudiannya akan dapat memperkenalkan projek pembangunan infrastruktur utama untuk mengekalkan minat jangka panjang di daerah-daerah tersebut.
Dengan menjadikan kemudahan lebih mudah diakses di kawasan-kawasan ini – seperti jalan raya, hospital, institusi pendidikan, kemudahan gaya hidup dan perkhidmatan pengangkutan awam yang lebih baik – kerajaan akan mengurangkan faktor tarikan bandar dan, seterusnya, mengurangkan kesesakan pusat bandar. Selain itu, penerusan trend WFH pasca pandemik akan menyaksikan individu terus bekerja dari rumah; oleh itu, infrastruktur internet yang lebih baik dapat mengurangkan keperluan pekerja untuk tinggal atau berulang alik ke bandar untuk bekerja.
Inisiatif pembeli rumah kali pertama bersasar untuk kepemilikan rumah mampu milik perlu diperkenalkan untuk mengatasi masalah kewangan semasa yang dihadapi oleh pelbagai demografi dalam kumpulan pembeli ini. Sebagai contoh, mereka yang bekerja sendiri mungkin sukar mendapatkan dokumen yang sesuai untuk memohon pinjaman perumahan dan mereka mungkin tidak dapat memanfaatkan skim sedia ada seperti HOC. Skim pembiayaan fasilitatif untuk kumpulan ini dapat membantu mereka memperoleh kelulusan pinjaman dan membeli rumah pertama mereka.
Kami menyarankan kerajaan melancarkan proses permohonan kemudahan pembiayaan rumah – seperti Skim Rumah Sewa Untuk Beli (RTO), Skim Perumahan Belia, Dana untuk Rumah Mampu Milik, dan Skim Pembiayaan Deposit Rumah Pertama (MyDeposit) – untuk mengurangkan lagi halangan kemasukan untuk pembeli rumah kali pertama. Pelbagai skim telah diperkenalkan dalam beberapa tahun terakhir tetapi beberapa laman web mempunyai maklumat yang lapuk atau bercelaru; beberapa skim bahkan mempunyai beberapa laman web yang berbeza.
Meletakkan skim-skim ini di bawah satu ‘bumbung’ akan mendorong pengguna untuk memilih skim terbaik yang sesuai dengan kehendak dan keperluan mereka, lantas dapat melancarkan proses permohonan dan kelulusan.
Kebanyakan penyewa memilih untuk menyewa kerana ianya lebih masuk akal daripada segi kewangan dalam situasi harga hartanah yang tinggi. Oleh itu, untuk mendorong penyewa yang ingin beralih untuk menjadi pemilik rumah, kami mencadangkan agar kerajaan memperkenalkan kerangka yang akan membolehkan institusi kewangan mengiktiraf sejarah pembayaran sewa rumah sebagai rujukan tambahan ketika menyemak permohonan peminjam. Pelaksanaan kerangka ini akan memberikan para pembeli dorongan tambahan untuk meningkatkan peluang mereka mendapatkan kelulusan pinjaman perumahan.
Kami berpendapat bahawa kerajaan perlu meningkatkan tadbir urus bagi pasaran sewa kerana ramai rakyat Malaysia mengambil bahagian dalam menyewa hartanah, sekurang-kurangnya sehingga mereka cukup mengumpulkan dana yang diperlukan untuk membeli rumah mereka sendiri. Tambahan pula, apabila semakin ramai yang terbiasa dengan trend WFH, menyewa dapat dilihat sebagai pilihan menarik bagi individu untuk menjimatkan kos kediaman jangka pendek.
Untuk meningkatkan tadbir urus dalam pasaran sewa, kami mengusulkan kerajaan menyusun kerangka digital untuk firma PropTech membangunkan sistem online komprehensif yang dapat membantu memodenkan proses penyewaan, pengurusan, dan proses pembayaran. Sebagai contoh, Perjanjian Penyewaan yang dapat dilaksanakan dan dicap secara dalam talian akan mengurangkan halangan berkaitan dengan menyewa hartanah dan mengurangkan pertikaian di antara pemilik dan penyewa.
Tidaklah keterlaluan untuk mengatakan bahawa COVID-19 telah menurunkan keyakinan pengguna di dalam negara. Kesannya menyebabkan pekerjaan yang harus bersemuka dengan pelanggan terjejas teruk; pekerjaan berdasarkan komisen terjejas dengan ketara kerana pekerja bergantung pada penjualan untuk melindungi mata pencarian mereka. Oleh itu, kami mencadangkan agar kerajaan menubuhkan sebuah jawatankuasa untuk melihat keberkesanan pekerjaan berdasarkan komisen dalam dua tahun terakhir, dan membangunkan cara-cara untuk mengurangkan potensi masalah di masa depan.
Mengaitkan ini ke pasaran hartanah, pekerjaan berdasarkan komisen juga terdiri daripada ejen hartanah. Menurut Malaysian Institute of Estate Agents (MIEA), kira-kira 25,000 ejen hartanah berlesen terjejas semenjak Perintah Kawalan Pergerakan (MCO) dimulakan1. Oleh itu, kami mengalu-alukan usaha kerajaan untuk membantu ejen hartanah kerana mereka akan memainkan peranan penting dalam memacu pemulihan ekonomi apabila perbelanjaan pengguna meningkat.
Pengumuman belanjawan tahunan memainkan peranan penting dalam memperkuat ekonomi negara dan secara lanjutnya, pasaran hartanah ketika kita melangkah ke tahun 2022 yang penuh harapan dengan impian yang lebih cerah. Untuk itu, kami terbuka untuk berkolaborasi dengan pihak kerajaan dengan menawarkan data pasaran hartanah yang bernilai, termasuk permintaan pengguna untuk pasaran sekunder dan sewa. Kami yakin sumber kami dapat membantu pihak kerajaan dalam membuat keputusan dan polisi yang lebih tepat untuk meningkatkan pasaran hartanah tempatan kita.
–
2 Dari segi penguasaan pasaran keterlibatan relatif berdasarkan kepada data SimilarWeb.