Anda pertama kali nak uruskan penyewa? Ini 6 rahsia kejayaan pengurusan rumah sewa yang anda patut tahu.

| |

Anda baru beli rumah dan pening tak tahu nak buat apa untuk disewakan kepada penyewa?

Tok faham bila pertama kali nak uruskan penyewa ni anda mungkin tak tahu macam mana nak mula. Kalau boleh, semua orang nak smooth je uruskan rumah sewa. Anda pasti nak jana untung kan?

Tapi, macam mana nak buat semua ini?

Tok nak anda hadamkan perkongsian ilmu pengurusan rumah sewa yang Tok dapat dari Sewanify ni. Anda pasti dapat uruskan rumah sewa dengan lancar lepas baca 6 tip ini.

Sama ada anda mempunyai hartanah jenis high-rise, low-rise, teres, ataupun banglo, menguruskan rumah sewa bukanlah suatu urusan yang mudah.

Pelaburan hartanah tidak cukup hanya sekadar memiliki unit yang memberi anda cash-flow positive

Aliran kewangan hanya akan menjadi positif sekiranya aliran duit yang masuk (bayaran sewa) lebih banyak daripada aliran keluar (kos-kos kasar dan yang tersorok). 

Tetapi, dalam kebanyakan kes, khususnya pelabur-pelabur newbie atau individu-individu yang first time menyewakan rumah, mereka terperangkap dengan lebihan aliran keluar daripada yang masuk ataupun cash-flow negative.

Sewaan tertunggak. Bil utiliti tidak dibayar berbulan-bulan. Perabot rosak. Dinding pecah. Siapakah yang akan menanggung segala kos ini kalau bukan anda?

Berhadapan dengan penyewa, khususnya yang bermasalah, boleh menjadi suatu yang mencabar bagi seseorang Tuan Rumah.

Di dalam artikel ini, kita akan berbincang bagaimana anda sebagai pelabur hartanah elak segala kerugian yang berlaku akibat penyewa yang bermasalah sepanjang tempoh sewaan rumah anda.

1. Sediakan Surat Perjanjian Sewa Rumah

Ramai Tuan Rumah melakukan kesilapan apabila mereka bersikap lembut dan ‘percaya’ pada penyewa seolah-olah mereka tidak akan lakukan kesilapan.

Mereka mengganggap Perjanjian Sewa Rumah ini akan menakut-nakutkan penyewa.

Mereka takut Penyewa lari dan tidak ingin menyewa bersama mereka.

Di dalam konteks ini, cuba anda bayangkan situasi tersebut:

“Ada bakal penyewa yang kelihatan baik dan sopan orangnya ingin menyewa daripada anda. 

Anda lihat dari segi fizikal dan perwatakannya, orangnya baik-baik sahaja. Nampak seperti penyewa yang berpotensi.

Tanpa melengahkan masa, anda bersetuju untuk mengajak beliau menyewa rumah sewa anda.

Anda pun membuat tour rumah sewa anda dan menerangkan apa yang boleh dan tidak boleh dibuat di dalam rumah sewa tersebut.

Setelah semuanya OK, anda pun beredar dari rumah sewa anda.

Sebulan pertama, anda ingatkan penyewa untuk membayar sewa. Mereka patuh dan bayar.

Bulan kedua, penyewa lambat tiga hari, katanya gaji belum masuk. Anda pun akur.

Bulan ketiga, seminggu lewat, itupun setelah anda menghantar peringatan beberapa kali kepada beliau.

Masuk bulan keempat, tiada lagi khabar dari penyewa tersebut.

Call tak angkat. WhatsApp tak jawab. 

Apabila anda periksa rumah tersebut. Penyewa sudah tiada. Nampaknya dia sudah pindah keluar.

Apabila anda semak bil utiliti, bil elektrik tertunggak mencecah RM2,000!”

Di dalam kes ini, tiada guna untuk si Tuan Rumah menyesal kerana nasi sudah menjadi bubur.

Peluang sangat tipis untuk mereka memenangi kes di mahkamah kerana tiada perjanjian hitam putih dibuat untuk membuktikan individu tersebut menyewa bersama anda.

Anda perlu tahu:

Kontrak sewa rumah bukan sahaja mampu melindungi hak anda sebagai tuan rumah dari segi perundangan, ia juga adalah sebuah garis panduan untuk penyewa patuhi sepanjang penyewaan mereka.

Tak pasti anda perlukan perjanjian sewa rumah atau tidak? Baca lagi : Adakah Saya Perlukan Surat Perjanjian Sewa Rumah?

Walaubagaimanapun, kurangnya kefahaman tentang makna di sebalik perjanjian ini menyebabkan penyewa bertindak untuk melanggar peraturan yang telah ditetapkan.

Sebagai pelabur hartanah yang ingin memastikan rumah sewanya kekal positive cash-flow, perlunya untuk anda terangkan kepada penyewa apa yang mereka boleh dan tidak boleh buat seperti yang telah ditetapkan di dalam perjanjian.

Ini akan memberi penyewa gambaran yang lebih jelas dan kefahaman yang lebih baik supaya mereka tahu tanggungjawab mereka dan impak yang mereka akan hadapi sekiranya mereka melanggar perjanjian tersebut.

Jadi, sebelum mengambil mana-mana penyewa, pastikan anda sudah memiliki peraturan yang anda ingin tetapkan dan masukkan ke dalam perjanjian sewa rumah anda. 

Pastikan anda betul-betul faham tentang kegunaan dan terma & syarat yang ditetapkan di dalam dokumen ini supaya mudah untuk anda terangkan kepada penyewa apabila mereka masuk nanti.

2. Tapis Penyewa

Salah satu faktor kejayaan dalam pengurusan penyewa bermula dengan pemilihan penyewa yang betul.

Penyewa yang datangnya dari pelbagai pelosok negara pastinya membawa tradisi dan gaya kehidupan mereka tersendiri.

Jadi, sebagai seorang tuan rumah yang profesional, anda perlu pilih siapa yang anda ingin sewakan.

Sudah pasti:

Tiada tuan rumah yang berani mengambil “Penyewa Dari Neraka”.

Tetapi apakah jaminan anda untuk tidak mengambil golongan ini daripada menyewa daripada anda?

Pastikan anda lakukan 6 perkara di bawah bagi memastikan anda mendapat penyewa yang ideal:

  1. Tetapkan kriteria penyewa anda (umur, profesion, status perkahwinan, dll)
  2. Copywriting dalam pengiklanan (tujukan ayat kepada sasaran penyewa)
  3. Bersoal jawab melalui telefon
  4. Membuat tour rumah sewa anda
  5. Semak latarbelakang mereka (Daripada majikan, CTOS, tuan rumah yang lama)
  6. Membuat questionnaire untuk penyewa jawab (Menggunakan Google Form)

Sekiranya anda ingin bersoal jawab bersama bakal penyewa, sertakan soalan-soalan di bawah:

  1. Apakah pekerjaan anda?
  2. Di mana anda bekerja?
  3. Berapakah jumlah pendapatan anda?
  4. Di mana anda tinggal / sewa sekarang?
  5. Kenapa anda mahu berpindah?
  6. Bila anda bercadang untuk berpindah masuk?
  7. Anda bersedia untuk menandatangani kontrak sewa rumah?
  8. Adakah anda nak tinggal berseorangan atau mempunyai rakan yang lain?
  9. Mempunyai haiwan peliharaan?
  10. Anda merokok?

Soalan-soalan ini mampu memberi anda gambaran apakah rupa bakal penyewa anda nanti.

Anda boleh membuat penilaian berdasarkan sistem skor dan memberi mereka gred sekiranya mereka mencapai kriteria yang anda inginkan. Dengan cara ini, lebih mudah untuk anda pilih siapakah penyewa ideal anda.

Ingat:

Anda harus mempunyai kriteria-kriteria yang anda inginkan sebelum anda mula untuk mengiklankan rumah sewa anda.

3. Sistem Kutipan Sewa

Untuk memudahkan penyewa anda untuk membayar duit sewa mereka, anda perlu mempunyai kaedah pembayaran sewa yang jelas.

Beri penyewa anda arahan yang jelas bila mereka patut bayar dan bagaimana mereka boleh bayar duit sewa tersebut kepada anda.

Sebaiknya, tetapkan tarikh pembayaran selepas hari penggajian mereka. Ini mengurangkan risiko untuk mereka melengah-lengahkan pembayaran ataupun tidak membayar langsung duit sewa anda.

Kaedah pembayaran pula terdapat beberapa pilihan yang anda boleh laksanakan. Antaranya:

Manual

  • Online Bank/ATM Transfer
  • Duit Now
  • QR Pay
  • Tunai
  • Cek

Semi-Auto

Automatik

Mana-mana kaedah sekalipun, berbincanglah terlebih dahulu dengan penyewa mengikut keselesaan mereka.

Sebagai tuan rumah, anda hanya perlu ingatkan mereka untuk melaksanakan pembayaran sewa beberapa hari sebelum tarikh pembayaran. Sekiranya mereka terlewat, teruskan menghantar mereka peringatan.

4. Beri Insentif

Penyewa dari ‘Syurga’ sangat susah untuk didapati.

Apabila anda bernasib baik untuk mendapat golongan seperti ini, anda harus berusaha untuk mengekalkan mereka menyewa bersama anda.

Anda boleh meningkatkan potensi untuk penyewa seperti ini kekal menyewa bersama anda dengan memberi upgrade kepada rumah sewa anda.

Contohnya, memberi cat baru, menukar lantai, menggantikan sofa yang baru, menukar lampu, atau sebarang pembaharuan kepada rumah sewa tersebut.

Anda mungkin berfikiran:

“Alah, rugilah kalau beri semua benda baru kepada penyewa.”

Tetapi anda harus ingat, kos untuk membawa segala pembaharuan ini mungkin lebih rendah daripada kos menanggung penyewa yang bukan ideal untuk anda.

Anda tidak perlu risau, strateginya adalah anda membuat pemeriksaan rumah sewa tersebut dalam 3 bulan sebelum tamat tempoh sewa. Anda mungkin akan terjumpa bahagian yang sememangnya perlu diperbaiki sekiranya anda ingin cari penyewa yang baru. Lebih baik anda perbaiki atau menggantikan bahagian tersebut kepada sesuatu yang baru seolah-olah sebagai insentif kepada penyewa yang lama.

5. Hormati Hak Privasi Penyewa

Apabila penyewa masuk ke rumah sewa anda, mereka mempunyai hak untuk menggunakan rumah sewa tersebut tanpa gangguan daripada mana-mana pihak sekalipun, termasuk anda sebagai tuan rumah.

Apabila anda masuk ke perkarangan rumah tersebut tanpa persetujuan penyewa, anda akan dianggap menceroboh dan boleh didakwa di mahkamah.

Sekiranya anda ingin membuat sebarang pembaikian atau pemeriksaan, beritahu penyewa terlebih dahulu. Berikan notis sekurang-kurangnya 3 hari sebelum, bergantung kepada perjanjian sewa rumah anda.

Sebagai tuan rumah, tugas anda hanyalah memantau daripada luar dan pastikan mereka membayar duit sewa tepat pada masanya.

Pemeriksaan berkala sangat digalakkan untuk dilakukan setiap 4 atau 6 bulan bagi memastikan bahagian dalaman rumah sewa kekal terjaga. Sekali lagi, anda perlu menghantar mereka notis untuk masuk rumah sebelum membuat sebarang kerja-kerja pemeriksaan.

6. Uruskan Penyewa Bermasalah Dengan Cepat

Berurusan dengan penyewa yang degil mungkin bakal menaikkan darah anda.

Duit sewa lewat bayar. Bil elektrik tertunggak berbulan-bulan lamanya. Rumah tunggang-langgang.

Walaupun anda telah membuat sistem penapisan penyewa yang ketat ataupun menggunakan perjanjian sewa rumah yang lengkap, terdapat juga risiko untuk penyewa anda membuat suatu yang tidak anda ingini.

Ia mungkin seperti penyewa memasang muzik yang kuat sampai rumah jiran mengadu kepada anda. Ataupun mereka membuang sampah di koridor. Membuat kerja-kerja pengubahsuaian tengah-tengah malam.

Sekiranya anda terjumpa penyewa-penyewa seperti ini, pastikan anda bersifat tegas dengan mereka dan segera ambil tindakan.

Ingat:

Mereka mungkin lupa atau leka dengan persetujuan yang telah dibuat apabila sudah 5-6 bulan menyewa. 

Sebagai tuan rumah, hantar mereka peringatan terlebih dahulu. Sekiranya mereka masih melakukan kesalahan yang sama, hantar notis amaran kepada mereka.

Sekiranya anda rasa anda ingin menghalau mereka keluar, anda boleh berhubung dengan pihak peguam untuk melaksanakan prosedur pengusiran penyewa dan pemilikan rumah sewa tersebut.

Apabila ia melibatkan kes jenayah pula seperti dadah atau bahan api, anda perlu membuat laporan polis terlebih dahulu sebelum berjumpa dengan pihak peguam.

Konklusi

Pelaburan hartanah bukanlah semata-mata untuk mendapatkan hartanah yang mempunyai harga below-market-value sahaja, ianya lebih daripada itu.

Hartanah yang tidak dijaga dan diuruskan dengan baik bukan sahaja merugikan anda malah menjadikan hidup anda tidak tenang dan lebih berserabut!

Seperti yang kita telah bincangkan bagi memastikan cashflow pelaburan hartanah anda sentiasa positif, kami rumuskan apa yang anda perlu buat:

  1. Sediakan Surat Perjanjian Sewa Rumah yang lengkap dan mudah untuk difahami oleh anda dan penyewa anda.
  2. Tetapkan kriteria penyewa dan tapis penyewa berdasarkan kriteria ideal anda.
  3. Gunakan sistem kutipan sewa yang efisien dan mudah untuk dilaksanakan oleh penyewa.
  4. Beri insentif kepada penyewa dari ‘Syurga’ untuk mengekalkan mereka menyewa bersama anda.
  5. Hormati hak privasi penyewa dengan memberi notis minimum 3 hari sebelum masuk rumah sewa.
  6. Uruskan penyewa bermasalah dengan cepat supaya impak pada kewangan ataupun persekitaran dapat dikurangkan.

Sekiranya anda ingin mendapatkan tips-tips hebat mengenai pengurusan rumah sewa, dapatkannya lagi di laman web kami: Sewanify

Amacam? Anda belajar sesuatu? Kalau anda buat tip ni, boleh jadi selesai masalah pening kepala anda tu nak uruskan penyewa.

Senang je kalau kita dah tahu cara, kan?

Tok tak nak anda berlengah lagi. Terus buat apa yang anda dah belajar tadi.

Nak beli hartanah yang selamat dan tak rugi ni memang bukan perkara yang senang. Tambah lagi bagi yang baru pertama kali nak beli rumah. Tok faham perasaan anda. Sebelum nak beli rumah, anda wajib tahu 3 perkara ini.
i. Rumah tersebut boleh dibuat pelbagai sewaan
ii. Beli tak lebih harga yang sepatutnya
iii. Anda boleh duduk sendiri / sewakan / boleh jual balik.

“Tapi Tok, saya tak tahu macam mana nak cari rumah yang ada 3 kriteria ni.”

Berita baik! Tok ada tawaran khas untuk anda. Kalau anda mencari rumah yang selamat untuk dibeli, boleh klik gambar di bawah dan isikan maklumat anda. Team GilaHartanah akan hubungi anda secepat mungkin.

Previous

Awas! Sebelum beli hartanah pelaburan, kaji dulu 5 faktor ini

Nak tahu cara kira pinjaman perumahan yang anda layak dapatkan? Baca perkongsian Tok ini segera

Next