Ramai yang mengadu dekat Tok, “Tok, sekarang dah tahun 2026, harga rumah kat Selangor ni dah mencanak naik, macam mana nak cari yang mampu milik?”
Betul, Tok tak nafikan. Tapi, dalam diam-diam, sebenarnya masih ada lubuk rumah bawah harga pasaran kalau kita tahu kat mana nak sauk.
Janganlah asyik tengok kawasan yang dah “panas” melentung saja, sekali-sekala jenguklah kawasan yang tengah nak “naik” ni.
Sebelum Tok cerita lebih panjang, kita kena faham dulu apa benda rumah bawah harga pasaran ni. Dalam bahasa orang bandar, mereka panggil Below Market Value (BMV).
Senang cerita, kalau harga rumah jiran-jiran semua RM400,000, tapi korang dapat beli pada harga RM320,000, haa… itulah dia rezeki terpijak namanya.
Kenapa masih ada? Biasanya sebab pemilik terdesak nak pakai duit, rumah lelong, atau kawasan tu baru saja nak membangun tapi infrastruktur dah mula masuk.
Jadi, janganlah ingat tahun 2026 ni semua benda dah mahal. Peluang tetap ada untuk mereka yang rajin menggali.
Berdasarkan tinjauan Tok, ini adalah antara kawasan yang anak-anak buah patut beri perhatian:
Dulu orang panggil “tempat jin bertendang,” sekarang dah jadi bandar serba lengkap. Tahun 2026 ni, Lebuhraya DASH dah jadi nadi utama.
Kenapa ada BMV? Di sini banyak projek perumahan fasa awal (sekitar 10-15 tahun lepas). Pemilik asal selalunya dah habis bayar hutang atau nak pindah ke rumah lebih besar (Semi-D).
Jadi, mereka sanggup lepaskan teres 2 tingkat pada harga rumah bawah harga pasaran sekitar RM380k – RM420k berbanding pelancaran baru yang dah cecah RM600k!
Semenyih ni unik. Sebelah ada kawasan elit (Eco Majestic), sebelah lagi ada kawasan kampung dan taman lama.
Kenapa ada BMV? Lambakan unit baru di kawasan elit buatkan unit subsale di taman lama (seperti Taman Pelangi Semenyih atau kawasan Beranang) terpaksa bersaing harga.
Ramai pelabur yang tersangkut sebab penyewa tak ramai, jadi mereka nak let go cepat. Inilah peluang korang sauk rumah bawah harga pasaran melalui teknik rundingan terus.
Klang bukan setakat pelabuhan saja. Johan Setia sekarang dah ada LRT3 (Laluan Shah Alam).
Kenapa ada BMV? Di Johan Setia, banyak rumah dibina atas tanah rizab Melayu atau lot-lot individu yang harganya jauh lebih rendah dari pasaran bandar.
Manakala di Pulau Indah, ia masih dalam fasa pembangunan industri. Pekerja kilang ramai, tapi rumah tak cukup. Korang boleh cari rumah kos rendah yang dilelong pada harga bawah RM200k. Memang berbaloi!
Tok paling suka kawasan ni sebab “stigma” orang ramai. Ramai ingat kawasan ni sunyi, tapi sebenarnya fasiliti dah lengkap dengan Tesco (Lotus), KFC, dan kedai-kedai besar.
Kenapa ada BMV? Rekod lelongan di sini antara yang paling tinggi di Selangor. Korang boleh dapat rumah teres setingkat dengan harga serendah RM150k-RM220k.
Kalau pandai pilih unit yang tak rosak teruk, kos renovation sikit saja, terus nilai dia melompat naik. Ini memang definisi sebenar rumah bawah harga pasaran.
Kawasan ni Tok panggil “Zon Transit.” Dekat sangat dengan KLIA, klia2, dan litar Sepang.
Kenapa ada BMV? Pasaran di sini sangat bergantung kepada kakitangan penerbangan. Bila ada syarikat penerbangan kecil tutup atau pekerja bertukar pangkalan, banyak unit apartmen dan teres dilepaskan segera.
Cari di kawasan Kota Warisan atau Taman Dahlia. Kadang-kadang pemilik nak jual sebab nak balik kampung saja.
Sejak Lebuhraya Pantai Barat (WCE) siap sepenuhnya, Banting dah tak rasa jauh lagi.
Kenapa ada BMV? Banting masih mengekalkan ciri-ciri pekan luar bandar. Persaingan pemaju tak sekencang di Cyberjaya.
Korang boleh jumpa rumah teres setingkat yang tanahnya luas (extra land) tapi harga masih di bawah RM350k. Di kawasan Telok Datok, masih banyak “hidden gems” yang belum masuk portal hartanah arus perdana.
Kajang ni dah sesak, tapi kalau korang masuk ke kawasan seperti Sungai Ramal atau pinggir Bangi, ada rahsianya.
Kenapa ada BMV? Banyak rumah di sini adalah unit apartmen lama atau rumah atas tanah lot yang gerannya dah pecah. Sebab ia bangunan lama, valuation bank kadang-kadang lebih rendah, tapi harga pemilik nak jual lagi rendah sebab mereka nak tunai segera.
Rumah bawah harga pasaran di sini sangat laku keras untuk dijadikan homestay sebab dekat dengan universiti (UKM, UNITEN).
Walaupun banyak negeri lain yang menawarkan harga lebih murah, Selangor tetap ada “magnet” tersendiri. Peluang pekerjaan, akses hospital, dan pengangkutan awam seperti MRT3 yang dah semakin meluas menjadikan hartanah di sini sentiasa ada permintaan.
Membeli rumah bawah harga pasaran di Selangor bukan sahaja tentang tempat tinggal, tapi ia adalah tentang membina ekuiti. Bila korang beli rendah, korang dah untung masa beli lagi (Profit on Purchase), bukan tunggu masa nak jual nanti baru nak untung.
Pasaran hartanah ni macam air sungai, dia mengalir terus. Kalau korang asyik tunggu harga turun, alamatnya sampai ke tua lah korang menyewa.
Tahun 2026 ni adalah masa yang kritikal sebab ekonomi dah mula stabil dan kadar faedah bank pun nampak lebih mesra pembeli.
Cari kawasan yang Tok sebutkan tadi, buat kajian sikit, dan paling penting, pastikan rekod CCRIS/CTOS korang bersih macam kain putih. Kalau korang berjaya dapat satu rumah bawah harga pasaran, jangan lupa panggil Tok datang kenduri kesyukuran nanti, ya?
