Bila loan rumah kena reject dengan bank ni, memang sakit rasanya. Tambah lagi bila owner bisnes. Rasa macam dah ok, bisnes pun buat untung. Tapi kenapa loan kena reject pula ni?
Ada macam-macam sebab kenapa permohonan loan rumah anda kena reject. Tak semestinya bisnes dah untung, loan anda boleh lepas.
Kali ni Tok nak kongsikan ilmu yang power Tok dapat daripada Jimmy Haryzul (Kapitalis Muda). Khas untuk pemilik bisnes yang tengah nak mohon loan rumah, anda wajib habiskan baca artikel ini sampai habis supaya loan anda tak kena reject. Jemput baca sampai habis.
–
Kepada mereka yang buat bisnes, pernah tak rasa down bila apply loan rumah tak lepas-lepas? Ada sahaja alasan bank reject loan application kita.
Kita rasa:
“Rasanya sales dah okay dah nak tinggi macam mana lagi?”
“Untung banyak dah”
“Beli kereta pun lepas je kenapa rumah tak lepas-lepas?”
“Aku siap ambil gaji besar kot setiap bulan”
“Profit margin produk aku lebih 100% profit dari harga modal produk kot”
Mesti frust kan?
Sebenarnya berdasarkan pengalaman kami beri consultation kepada lebih dari 500 clients, kami kongsikan 5 sebab yang paling top loan rumah bisnes owner kena reject pihak bank.
Kebanyakkan bank perlu tengok perniagaan yang stabil dalam tempoh 3 tahun (ada bank yang terima 2 tahun pun dah okay). Stabil maksudnya syarikat mempunyai transaksi yang konsisten. Bukannya tahun ini berniaga, tahun lepas tidak berniaga. Transaksi haruslah aktif untuk menunjukkan bisnes itu aktif.
Jadi syarikat yang dibawah 3 tahun, bank akan lihat masih baru dan amat sukar untuk mereka meluluskan loan walaupun bisnes maju. Faktor kestabilan sesatu bisnes itu menjadi salah satu faktor penting bank.
Ini masalah documentation terutama orang bisnes kecil-kecilan.
Bisnes kecil-kecilan mungkin banyak berurusan pakai cash tetapi duit cash tidak masuk terus ke akaun bank. Duit tu terus beli stok, bayar gaji pekerja dan macam-macam lagi. Ini menyebabkan bank tak tahu berapa sales sebenar anda sebab tiada rekod hitam putih.
Bila rekod sales takda, bagaimana bank nak tahu berapa banyak income bisnes anda?
Jadi pastikan setiap cash semua masuk bank pada 1-3 hari dari jualan. Depositkan duit jualan hari-hari ke dalam akaun bank lagi bagus. Atau lebih mudah banyakkan transaksi online yang terus ke akaun bank anda. Mudah dan efektif.
Kita rasa sales syarikat sudah cukup banyak, tapi rupanya tidak cukup banyak dimata bank untuk meluluskan loan amount yang diminta.
Sebenarnya untuk mengira pendapatan bulanan kasar sesatu bisnes, pihak bank hanya kira 10%* dari purata 6 bulan terakhir bank jualan syarikat (dilihat melalui 6 bulan bank statement terakhir).
*Jenis bisnes retail adalah 10%, jika bisnes jenis servis dalam 20%
Contohnya:
Sales bulan 1 = RM 50,000
Sales bulan 2 = RM 50,000
Sales bulan 3 = RM 50,000
Sales bulan 4 = RM 50,000
Sales bulan 5 = RM 50,000
Sales bulan 6 = RM 50,000
Total purata sales 6 bulan = RM 50,000
Bagi pihak bank, monthly gross income syarikat anda adalah:
= 10% x RM 50,000
= RM 5,000 sebulan
Cara kiraan kasar kelayakan loan rumah bagi bisnes milikan tunggal (100% pemilikan owner),
Pendapatan kasar bulanan = RM 5,000
Hutang kereta = RM 500
Max % DSR = 60%
Kiraan Pendapatan Bersih Bulanan (Monthly Nett Income):
= Pendapatan kasar – Hutang kereta
= RM 5,000 – RM 500
= RM 4,500
Maximum bahagian pendapatan yang boleh digunakan untuk berhutang dengan bank:
= Max % DSR x Pendapatan Bersih
= 60% x RM 4,500
= RM 2,400
Maka berdasarkan formula 200 (formula yang mudah untuk kiraan kasar max loan rumah), maximum kelayakan loan rumah anda bolehlah dianggarkan:
= Maximum bahagian pendapatan yang boleh digunakan untuk berhutang dengan bank x 200
= RM 2,400 x 200
= RM 480,000 (max)
Jadi jika anda apply loan rumah lebih dari RM 480,000, maka kemungkinan besar loan anda akan direject oleh kebanyakan bank.
Nota: Formula 200 ini hanya untuk kiraan kasar kelayakan loan berdasarkan pendapatan bersih anda. Untuk kiraan kelayakan loan yang lebih tepat, boleh gunakan apps kalkulator Mortgage seperti apps Karl’s MortgageCalculator dimana loan tenure dan interest rate boleh dimasukkan sekali kedalam pengiraan.
Bisnes owner merasakan jika mereka ambil gaji, dan bayar EPF mereka sendiri, maka bank akan lihat slip gaji mereka sahaja dan luluskan loan.
Hakikatnya untuk bisnes owner, slip gaji yang anda buat sendiri tidak memberi impak besar pada loan application anda pun. Hanya sebagai support document sahaja.
Yang paling penting sebenarnya adalah ‘bank statement’ syarikat anda!
Berdasarkan contoh point 3, katakan anda buat slip gaji anda RM 10,000 sebulan (dan gaji masuk tiap-tiap bulan), bank tetap hanya akan kira monthly gross income syarikat anda RM 5,000 sahaja.
Jadi belilah harga rumah berdasarkan pendapatan RM 5,000 bukannya RM 10,000. Jangan hairan jika pihak bank tolak loan application anda untuk rumah Semi-D yang memerlukan komitmen bulanan RM 5,000 tu! hehe
Ada syarikat yang hanya buat bisnes, untung banyak, tetapi tax pula tidak diistiharkan (tidak declare) kepada LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri).
Minimum 2 tahun declare tax baru boleh try apply loan. Boleh try apply ya bukan bermaksud confirm lulus. Saya sarankan lebih baik jika ada 3 tahun tax declaration LHDN (recommended by most banks).
LHDN ini adalah ibarat ‘3rd party endorsement’ ke atas income syarikat anda. Lebih banyak bayar tax, lebih tinggi pendapatan anda dimata bank.
Namun harus diingat, ianya mesti selari dengan bank statement syarikat anda. Tiada guna jika declare tax tinggi tetapi bank statement pula tidak cantik. Sebab itu wajib rekodkan semua transaksi ya.
Namun ianya tak bermakna bayar tax tinggi bermakna loan pasti lulus ya. Tengok faktor-faktor lain juga. Ada banyak lagi perspektif / angle yang bank lihat.
–
Jadi kesimpulannya, sebagai bisnes owner yang berimpian beli rumah nanti:
Pastikan urusan jual beli syarikat anda direkodkan dalam akaun bank perniagaan anda dan juga untuk tax declaration bisnes anda nanti. Bab documentation ini penting bila nak apply loan. No proper document, no loan for us.
Pastikan anda jelas dengan kelayakan harga rumah yang anda nak beli bersesuaian dengan sales bisnes anda. Janganlah sales RM 10,000 tapi nak beli rumah harga RM 2 juta, memanglah bank tak approve kan loan. Tapi jika rumah RM 500,000 mungkin boleh kan?
Akhir sekali, jika loan anda direject, jangan risau. Memang bank-bank mengenakan syarat ketat kepada bisnes owner dalam meluluskan loan berbanding pekerja biasa (employee). Jika direject, sila tanya banker apa yang boleh diperbaiki, dan baikilah profile anda selepas itu walaupun ambil masa beberapa bulan. Mudah-mudahan lulus selepas itu.
Nak belajar bagaimana nak beli rumah pelaburan yang menguntungkan dengan modal yang rendah? Belajar dari expert Faizul Ridzuan yang dah mempunyai lebih 60 buah rumah Ahad ini.
Klik dan register terus di link ini (by invitation only) : Webinar Hartanah
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
[KLIK GAMBAR SEKARANG]
