Beli Rumah Tanpa Modal Ni Scam Atau Real?

Bila sebut pasal beli rumah tanpa modal, ramai yang skeptikal. “Tok, mana ada benda percuma dalam dunia ni?” Betul, Tok setuju.

Tapi dalam dunia hartanah, “tanpa modal” bukan bermaksud harganya RM0. Ia bermaksud teknik pembiayaan di mana pembeli tak perlu keluarkan wang pendahuluan (downpayment) 10% secara tunai daripada poket sendiri.

Dulu-dulu pembeli kena keluarkan deposit minimum sebanyak 10% daripada harga rumah. Terutamanya rumah sub-sale. Cara ni masih lagi valid, namun tidak kalau korang nak beli rumah under-construction atau new completed project.

Jadi, Beli Rumah Tanpa Modal Memang Real?

Kerajaan dan bank sendiri ada sediakan mekanisma sah. Contohnya Skim Rumah Pertamaku (SRP) atau skim jaminan kredit perumahan (SJKP).

Jadi, jawapannya: Ia REAL jika dibuat melalui saluran yang betul, dan ia boleh jadi SCAM kalau korang ikut jalan gelap atau teknik manipulasi dokumen yang melampau.

Ni dia jadual beli rumah cara biasa vs tanpa modal:

7 Tanda Beli Rumah Tanpa Modal Yang Sah (Bukan Scam!)

Korang kena tahu beza mana yang kaca, mana yang permata. Kalau korang jumpa tawaran nak beli rumah tanpa modal, pastikan ada ciri-ciri ni:

1. Melalui Skim Rasmi Kerajaan: Seperti Skim Rumah Pertamaku (SRP) yang membolehkan pembiayaan 110%.
2. Pemaju Berlesen (APDL): Pemaju ada lesen yang sah dan projek bukan projek “sakit”.
3. Dokumen Guaman Yang Jelas: Semua perjanjian ditandatangani di depan peguam, bukan dalam kedai mamak tanpa hitam putih.
4. Rebat Yang Dinyatakan Dalam Kontrak: Pemaju beri diskaun atau rebat 10% secara telus untuk tampung deposit.
5. Penilaian Bank (Valuation) Yang Tepat: Harga rumah memang sepadan dengan nilai pasaran, bukan harga yang “dinaikkan” (markup) melampau-lampau.
6. Tiada Bayaran “Under Table”: Ejen tak minta duit kopi beribu-ribu untuk “adjust” loan.
7. Kelayakan Gaji Yang Logik: Bank luluskan pinjaman berdasarkan slip gaji korang yang sebenar, bukan dokumen palsu.

Strategi Beli Rumah Tanpa Modal Yang Selamat

Kalau korang nak apply strategi ni, Tok nasihatkan ikut langkah yang selamat. Jangan main redah je okay?

1. Gunakan Skim Rumah Pertamaku (SRP)

Ni cara paling legit. Bank akan bagi pinjaman lebih daripada 100% untuk cover deposit dan kos guaman. Syaratnya, gaji korang (individu atau bersama) tak boleh lebih RM10,000 sebulan. Ini memang inisiatif untuk bantu rakyat beli rumah tanpa modal secara sah.

Nak tahu lebih lanjut, boleh rujuk sini.

2. Fokus Pada Projek “Undercon” (Dalam Pembinaan)

Banyak pemaju besar tawarkan pakej “Zero Entry”. Maksudnya, korang cuma bayar booking (kadangkala serendah RM500), dan selebihnya ditanggung melalui rebat. Tapi ingat, pastikan pemaju tu ada rekod prestasi yang baik. Jangan beli dengan pemaju yang “suam-suam kuku”.

3. Skim Sewa Untuk Milik (Rent-to-Own)

Maybank HouzKEY adalah contoh terbaik. Korang tak payah bayar deposit 10%. Korang sewa dulu, dan harga beli dah dikunci (locked-in price).

Selepas beberapa tahun, kalau harga rumah naik, korang tetap boleh beli pada harga lama. Ni cara beli rumah tanpa modal yang sangat popular di kalangan anak muda bandar.

Jadi, Berapa Modal Sebenar Kena Ada?

Bunyinya macam pelik kan? Nama pun beli rumah tanpa modal, tapi kenapa kena sediakan wang pulak, Tok?

Haa, nilah yang ramai orang terlepas pandang sampai terduduk bila kunci dah dapat tapi rumah kosong melompong sebab poket dah kering. Walaupun deposit 10% tu kita dah “adjust” guna skim atau rebat, ada beberapa kos “wajib” yang bank takkan tanggung.

Biar Tok pecahkan satu-persatu berapa sebenarnya peluru yang korang kena ada dalam simpanan sebelum nak beli rumah tanpa modal ni.

Kos Permulaan (Upfront Costs)

Walaupun korang sasarkan beli rumah tanpa modal, ada duit “tanda jadi” yang kena keluar dulu. Jangan risau, biasanya duit ni akan dipulangkan balik (refundable) atau ditolak dari baki harga rumah nanti.

1. Wang Pertaruhan (Booking Fee)

Dulu orang panggil “duit kopi”, tapi sekarang lebih rasmi. Untuk rumah baru (undercon), pemaju biasanya minta antara RM500 hingga RM2,000. Kalau rumah subsale (second-hand), biasanya 3.18% daripada harga rumah, tapi kalau korang guna teknik full loan, mungkin boleh bincang dengan ejen untuk bayar jumlah minimum sebagai tanda serius.

2. Kos Penilaian (Valuation Fee)

Ini khusus untuk rumah subsale. Bank nak tahu betul ke rumah tu harga RM300,000. Jadi dorang hantar penilai. Kosnya sekitar 0.25% hingga 0.5% daripada harga rumah. Anggaran: RM1,000 – RM2,000.

Kos Guaman Dan Duti Setem (Legal Fees & Stamp Duty)

Ini “pembunuh senyap” dalam bajet hartanah. Ramai ingat beli rumah tanpa modal tu maksudnya peguam pun kerja percuma. Tak ya anak muda!

• SPA Legal Fee: Yuran peguam untuk perjanjian jual beli.
• Loan Legal Fee: Yuran peguam untuk perjanjian pinjaman bank.
• Duti Setem (MOT): Cukai kepada kerajaan untuk pindah milik nama.

Tips Tok: Kalau korang pembeli rumah pertama untuk rumah bawah RM500,000, korang biasanya dapat pengecualian duti setem (Stamp Duty Exemption). Ini dah jimat berbelas ribu ringgit!

Tapi yuran guaman tetap kena bayar sekitar RM5K – RM7K untuk rumah sub-sale. Untuk rumah undercon pula, ada pemaju yang bagi free legal fees.

Kos “Kemas Masuk” (Moving-In Costs)

Ni yang Tok panggil kos “nak hidup”. Takkan dah beli rumah tanpa modal, korang nak duduk dalam gelap?

1. Deposit Utiliti: Syarikat Air (SAJ/Air Selangor) dan TNB. Biasanya dalam RM500 – RM1,000 total.
2. Kemasukan Asas: Contohnya, internet, lampu, kipas, rel langsir dan grill keselamatan. Ini paling kritikal. Paling koman kena ada RM2,000 – RM4,000.
3. Maintenance Fee: Kalau beli kondo atau apartment, bulan pertama dorang dah minta duit maintenance dan sinking fund. Sediakan dalam RM300 – RM500.

Jadual Anggaran Bajet (Rumah Harga RM300,000)

Mari kita tengok kira-kira kasar kalau korang nak beli rumah tanpa modal untuk rumah berharga RM300k:

Kesimpulan: “Tanpa Modal” Bukan Bermaksud RM0

Jadi, jawapan jujur Tok: Walaupun korang beli rumah tanpa modal (tak bayar deposit 10%), korang sekurang-kurangnya kena ada simpanan sekitar 3% hingga 5% daripada harga rumah sebagai “duit poket” untuk kos-kos sampingan tadi.

Jangan la zero sangat dalam bank, nanti pening kepala bila kunci dah dapat tapi nak pasang lampu pun kena gadai gelang mak. Biar beringat sebelum kena, biar jimat sebelum habis.