Pernah tak terdetik dalam hati, “Tok, boleh ke orang macam saya ni nak beli rumah pelaburan tanpa modal?”
Selalunya kalau sembang bab hartanah, mesti orang ingat kena ada simpanan berkepuk atau kena tunggu menang tikat cabutan bertuah dulu baru boleh mula.
Sebenarnya, dalam dunia hartanah ni, ada “lubang” dan teknik yang kalau kita tahu, memang boleh jalan. Bukan silap mata, bukan sihir, tapi ilmu kewangan yang betul. Bak kata orang putih, “Financial engineering” gitu.
Mari Tok huraikan satu-persatu supaya korang yang muda beli ni dapat beli rumah pelaburan tanpa modal yang besar, pastu siap dapat cashout lagi.
Sebelum Tok pergi jauh, kita kena faham dulu konsep asasnya. Beli rumah pelaburan tanpa modal bukan bermaksud rumah itu percuma.
Bank tetap bagi pinjam, cuma modal pendahuluan (downpayment) dan kos guaman itu kita “adjust” supaya tidak keluar dari poket sendiri secara langsung.
Sebenarnya, dalam dunia hartanah, cashout rumah ni bukanlah hadiah daripada langit, tapi ia adalah sebahagian daripada strategi struktur pinjaman korang dengan bank.
Cashout ni asalnya daripada cashback. Secara ringkasnya, cashout (cashback) rumah adalah lebihan tunai yang korang terima selepas urusan pembelian rumah selesai.
Duit ni selalunya masuk ke akaun bank korang dalam tempoh beberapa bulan selepas proses tukar milik atau “drawdown” pinjaman dilakukan.
Bayangkan korang beli barang harga RM90, tapi korang buat pinjaman RM100. Baki RM10 tu dipulangkan balik kepada korang. Itulah konsep asasnya. Dalam hartanah, jumlah “RM10” tu boleh jadi RM20,000 hingga RM100,000 bergantung pada harga rumah!
Ada dua jalan utama yang selalu orang guna untuk beli rumah pelaburan tanpa modal dan dapat cashback ni:
1. Membeli Rumah Undercon (Projek Baru)
Ini cara yang paling senang dan “legal” di mata bank. Pemaju nak bagi galakan orang beli unit mereka, jadi mereka tawarkan rebat.
2. Teknik Markup Loan (Rumah Subsale/Second-hand)
Cara ni perlukan korang cari rumah yang dijual bawah harga pasaran (below market value).
Jadual Perbezaan Cashout: Undercon vs Subsale
Biasanya, bila duit cashout rumah dah masuk dalam akaun, ramai yang mula rasa macam menang loteri. Masa nilah syaitan mula bisik kat telinga suruh tukar rim sukan kereta, beli beg tangan mahal, atau melancong ke Eropah.
Ingat pesan Tok, kalau korang nak beli rumah pelaburan tanpa modal dan berjaya dalam jangka masa panjang, duit cashback tu bukan “duit percuma”.
Ia adalah hutang yang korang kena bayar balik dengan bunga sekali. Jadi, korang kena bijak pusingkan duit tu supaya dia beranak-pinak.
Berikut adalah strategi “Haji Bakhil” tapi bijak yang Tok sarankan:
Dunia hartanah ni tak selalunya indah macam drama TV3. Ada masa penyewa lari, ada masa rumah kosong tak ada orang nak sewa.
Jangan bazir duit buat dekorasi yang ikut citarasa korang sangat. Buat renovasi yang boleh naikkan harga sewa.
Kalau korang ada hutang kad kredit yang bunganya mencecah 15%-18% setahun, atau personal loan yang tinggi, gunakan duit cashout rumah ni untuk langsaikan hutang-hutang tu.
Ini teknik “Lari Berpagar”. Duit cashback dari rumah pertama tadi, korang jangan usik. Jadikan duit tu sebagai modal (deposit, kos guaman, duti setem) untuk beli rumah kedua.
Dengan cara ni, korang hanya perlu keluar modal sekali sahaja (masa rumah pertama), tapi boleh dapat 2-3 buah rumah hasil daripada pusingan duit cashout tadi.
Kesimpulannya, beli rumah pelaburan tanpa modal ini bukanlah satu angan-angan kosong, tapi ia adalah strategi kewangan yang memerlukan disiplin besi.
Pesan Terakhir Tok: Hartanah ni adalah permainan orang yang sabar. Jangan terburu-buru nak nampak kaya dengan duit cashout, tapi biar “kaya” dengan aset yang nilainya makin lama makin naik.
Biar sekarang kita nampak santai macam Tok, tapi akaun bank dan aset kita penuh berisi!
