Sebelum ini, Tok dah kongsikan sedikit sebanyak bagaimana korang boleh mula kumpul modal untuk mula beli hartanah. Kalau korang nak ulangkaji balik (atau belum baca lagi), boleh klik sini.
Tok juga galakkan korang tambah bacaan lain supaya ilmu hartanah korang bertambah mantap. Sentiasa konsisten tambah ilmu agar korang bertambah-tambah bijak, dan boleh elakkan diri ditipu hidup-hidup oleh pihak yang tak bertanggungjawab.
Dengan ilmu, baru orang lain susah nak ambil kesempatan pada korang. Tok tak nak buang masa korang. Izinkan Tok teruskan perkongsian Tuan Ariff Shah dalam siri yang terakhir ini.
Sumber: http://www.propertyinmalaysia.com/
Bagus pada orang lain, tak bermakna bagus untuk korang. Perkongsian ini sebagai panduan kepada yang baru nak mula beli hartanah yang baik.
a) Dekat dengan tempat kerja.
Bukan setakat kita sahaja, tapi beribu lagi orang yang cari rumah macam ini. Lebih-lebih lagi dekat dengan tempat kerja di bandar.
Sebab ia mudah untuk dijual, atau disewa bila kita hendak berpindah daripada kawasan ini nanti.
ia juga jadi sebab utama kita, atau orang yang menyewa jarang-jarang lambat sampai ke ofis.
b) Dekat dengan pengangkutan awam.
Pengangkutan awam ini termasuk kemudahan bas, teksi, terutama sekali MRT dan LRT. Lagi dekat, lagi bagus. Kalau boleh, cari yang jarak berjalan kaki (walking distance).
Sebab? Kalau ikutkan negara maju yang lain, hartanah yang terletak dalam jarak “walking distance” dengan pengangkutan awam sentiasa ada harga, dan boleh letak kadar sewa yang tinggi.
c) Tempat jin bertendang tak semestinya bagus untuk pelaburan.
Elakkan daripada cari tempat yang tak ada perancangan bandar yang betul, dan tak ada kemudahan awam yang lengkap.
Tak perlu ada banyak poin. Kalau salah satu daripada 3 poin ini menepati ciri-ciri hartanah yang kita minat, maka boleh teruskan pembelian hartanah ini tanpa ragu-ragu.
Yang penting, pembelian hartanah mesti dibuat berdasarkan faktor penting yang telah dipertimbangkan seperti:
i. buat pelaburan atau duduk sendiri,
ii. menepati kemudahan dan keselesaan keluarga kita, atau orang yang hendak menyewa,
iii. potensi kawasan rumah yang hendak dibeli,
iv. kemampuan dan mengikut kapasiti kita.
Nasihat Tuan Ariff Shah, jangan sekali-kali beli hartanah kerana ikut bulat-bulat cakap orang, atau ahli keluarga. Pilih betul-betul. Kalau salah pilih nanti, takut menyesal tak sudah. Jadikan cadangan atau pandangan orang lain sebagai panduan sahaja.
Sebelum kita keluarkan walaupun satu sen untuk bayar apa-apa, pastikan melawat dulu hartanah yang kita nak beli itu.
Kenapa? Iklan di Mudah atau iProperty fungsinya untuk menjual. Semua yang ditulis dalam iklan sudah tentu yang baik-baik sahaja. Lagi satu, beli hartanah bukan macam beli gula dekat kedai runcit.
Jangan sebab agen hartanah itu cakap ramai orang nak beli, korang terus letak duit tempahan (booking), sebab tak nak terlepas kat orang lain. Cari masa untuk pergi tengok hartanah itu dahulu.
Tuan Ariff Shah kongsikan perkara yang akan beliau kaji semasa lawatan untuk tengok rumah dan tapak:
a) Keadaan persekitaran dan kejiranan.
Siapakah jiran korang? Kaum apa? Adakah mereka pelajar, sudah bekerja, berkeluarga, atau orang asing?
b) Keadaan tempat letak kereta (parking).
Kalau nak tahu parking di kawasan itu cukup atau tak, datang melawat kawasan itu pada waktu malam hari bekerja.
Hartanah yang parking tak cukup adalah petanda kawasan itu senang dapat penyewa, dan mungkin ia tak sesuai untuk mereka yang mahukan tempat tinggal yang privasi.
c) Adakah hartanah itu diselenggara dengan baik?
Hartanah yang kita tengok itu mungkin cantik dan berada di kawasan yang menarik. Tapi kalau tak diselenggara dengan baik pun boleh jadi masalah juga.
Contoh penyelenggaraan yang tak baik seperti:
i. bangunan nampak uzur atau buruk sebab tak pernah di cat semula,
ii. longkang air hujan (rain gutter) yang rosak atau tersumbat (yang ini senang nak tengok kalau lantai ada kesan lumut, atau nampak ketara rain gutter itu tak pernah diganti),
iii. kawasan lif yang gelap dan suram tak berlampu,
iv. lampu di laluan utama tak bernyala, atau sebab-sebab lain.
Kita perlu buat pertimbangan kalau nak beli hartanah macam ini. Sebab kita juga yang akan bayar kos maintenance nanti. Tapi walaupun dah bayar, penyelenggaran tak juga dibuat.
d) Masuk dan periksa kawasan dalam rumah.
Korang boleh pastikan rumah yang korang nak beli itu cukup sifat.
Periksa tempat yang patut ada pintu dan tempat yang patut ada dinding. Ada antara pemilik rumah terdahulu yang jadikan rumah tiga bilik, tukar kepada dua bilik. Perkara seperti ini kita patut tahu daripada pemilik sebelum ini.
e) Periksa keadaan dalaman rumah.
Korang periksa pula keadaan dalaman rumah.
Periksa perkara ini:
i. Adakah ia dijaga dengan baik atau tak?
ii. Toilet tersumbat atau tak?
iii. Dinding cantik, atau sudah penuh dengan contengan?
iv. Adakah jubin lantai sudah menggelembung?
v. Lantai parket (parquet floor) cukup bilangan kayu atau tak? Atau lain-lain perkara yang berkaitan.
Segala poin ini korang boleh gunakan untuk runding harga rumah dengan pemilik. Ambil mana-man gambar yang patut, dan tunjukkan kepada pemilik untuk dapatkan harga yang setimpal dengan keadaan (condition) rumah itu.
f) Adakah perabot disertakan dalam pembelian?
Kalau ada perabot atau perkakas yang “melekat” seperti kabin dapur, kipas siling, penghawa dingin, kabinet kasut, atau rak baju, pastikan sama ada benda-benda ini dimasukkan sekali dalam harga pembelian rumah atau tak.
Ini untuk elakkan kita daripada berputih mata bila pindah masuk nanti. Ingatkan kita dapat penghawa dingin percuma, rupanya tak termasuk sekali dalam harga rumah yang dibayar.
Kalau banyak pekakas atau perabot, minta bantuan agen untuk buat senarai inventori rumah, yang termasuk dalam harga belian rumah. Ini supaya kita tahu penjual tak ambil apa-apa yang sepatutnya termasuk dalam harga yang dibayar.
Lepas dah puas melawat, balik rumah dulu. Ambil masa 2 hingga 3 hari untuk berbincang dengan pasangan, keluarga, atau rakan-rakan yang lebih arif tentang hartanah. Rajinkan diri tengok online forum sebab boleh kaji lebih terperinci pasal hartanah yang korang nak beli itu.
Bila dah buat semua ini, dan dapat keputusan positif, korang boleh ke langkah seterusnya.
Berdasarkan panduan dan keperluan ini, korang dah jumpa hartanah yang sesuai. Korang juga dah kumpul modal yang cukup untuk mulakan proses pembelian. Berikut adalah langkah-langkah untuk beli hartanah pertama korang itu:
a) Bayar duit pendahuluan kepada agen hartanah, atau pemilik hartanah yang korang nak beli itu. Kalau boleh, bayar gunakan cek atau bank draf supaya lebih selamat.
Bahaya bawa wang tunai banyak-banyak dan ada rekod rasmi kalau bayar guna cara ini.
b) Dapatkan slip tempahan (booking slip) daripada agen atau surat daripada pemilik yang mengatakan anda telah bayar sejumlah amaun itu.
Syarat penting yang perlu dinyatakan dalam surat ini ialah wang tempahan ini akan dikembalikan sepenuhnya, jika kita gagal dapatkan pinjaman minimum 90% daripada harga harga rumah dalam satu tempoh masa tertentu.
Biasanya, tempoh masa ini adalah sebulan, dan ada juga yang lebih daripada sebulan. Kedua-dua pembeli dan pemilik (atau agen hartanah) perlu tandatangan surat ini.
c) Agen akan cadangkan panel peguam yang akan digunakan. Kalau kita ada peguam sendiri (ada ahli keluarga yang ada peguam keluarga sendiri, atau saudara-mara yang bekerja sebagai peguam), lagi senang.
Sentiasa pilih firma guaman (lawyer firm) yang paling dekat dengan kita, dan berdasarkan cadangan orang yang kita sudah kenal.
Kalau ada lebih daripada satu firma guaman yang kita rasa okay, minta sebut harga (quotation) daripada firma ini untuk kita buat perbandingan harga. Korang boleh jimat RM500 hinggan RM1,000 di sini.
d) Ini adalah senarai dokumen yang perlu korang sediakan:
i. Salinan kad pengenalan,
ii. slip gaji untuk tempoh 3 bulan (minimum 6 bulan untuk yang dapat gaji berkomisyen),
ii. salinan penyata KWSP,
iv. surat pengesahan bekerja,
v. EA form (sekiranya ada),
vi. dokumen sokongan lain seperti simpanan tetap (fixed deposit), atau salinan muka surat terkini ASB, Tabung Haji, atau penyata unit amanah (unit trust).
e) Hantarkan permohonan ke sekurang-kurangnya dua buah bank. Kalau kita gunakan khidmat broker, lebih mudah. Tapi biasanya, akan ada syarat tersembunyi kalau berurusan dengan mereka.
Contoh syarat tersembunyi seperti korang perlu ambil MLTT daripada mereka, atau gunakan panel peguam mereka. Kalau korang jenis tak kisah pasal benda ini, tak apa. Sebab kebanyakan bank sekarang ini ada sediakan produk Islamik.
Gunakan loan yang Islamik. Sentiasa niatkan pilihan kita agar nak yang halal sahaja, supaya lebih berkat.
f) Dalam masa seminggu dua, anda akan dapat jawapan daripada pihak bank. Tunggu sehingga kita dapat jawapan daripada kesemua bank, baru hubungi agen atau pemilik rumah.
Kalau masa tak mengizinkan, kita boleh minta tempoh lanjutan (extension). Biasanya, pemilik rumah boleh bagi sebab dia malas nak tunggu dan cari prospek lain.
g) Pilih pakej pinjaman terbaik. Secara asasnya, pakej terbaik untuk pembeli rumah pertama adalah yang berikan pinjaman paling banyak, untuk tempoh masa paling lama, pada kadar keuntungan paling rendah.
Ada juga pakej yang belum masukkan kos peguam. Mohon agar korang pastikan perkara ini dulu. Kita boleh sekalikan kos ini ke dalam pakej yang kita pilih.
Ada bank yang fleksibel. Walaupun surat tawaran pinjaman dah keluar, kita masih boleh minta masukkan perkara terkini dalam surat itu, dan keluarkan surat yang baru. Pastikan korang tandatangan surat perjanjian.
h) Lepas tandatangan surat tawaran, maklumkan firma guaman pilihan kita untuk siapkan S&P. Kemudian, maklumkan agen atau pemilik rumah yang kita dah ada pinjaman, dan bayar 7% tadi kepada agen dan pemilik rumah. Tandatangan S&P.
i) Dari sini, peguam akan uruskan segala-galanya bagi pihak anda.
Bagi hartanah leasehold, memang akan makan masa lama sikit sebab ia perlu kelulusan pihak berkuasa tempatan. Biasanya, ia makan masa sebulan atau lebih. Itu pun bergantung kepada hari cuti. Kalau ada cuti banyak, lagi lama kita kena tunggu.
Untuk hartanah freehold, proses pertukaran nama ini dilakukan secara straight forward. Untuk hartanah yang masih dalam pembinaan, tunggu sehingga hartanah itu siap baru boleh cerita.
j) Bila urusan dah nak selesai, peguam akan mula minta pembayaran yuran, dan duti setem rumah. Kita kena siap sedia untuk perkara ini. Kalau tak bayar, transaksi tak boleh diteruskan.
Bagi pembelian rumah secondhand (subsale) yang ada lebihan daripada pinjaman, boleh minta peguam untuk bezakan antara duit lebihan pinjaman dan duit yang nak dibayar kepada mereka.
Selain itu, yuran guaman dan duti setem untuk surat perjanjian pinjaman mungkin tak mencukupi. Kita mungkin akan kena tambah sikit guna duit sendiri.
Untuk elakkan perkara ini, minta sebut harga awal-awal lepas kita tandatangan S&P, supaya tak terkejut kalau mereka minta bayaran nanti.
k) Untuk yang beli rumah yang masih dalam pembinaan, korang perlu bayar faedah untuk progress payment yang telah bank keluarkan kepada pihak pemaju.
Jangan terkejut pula kalau bayaran ini semakin lama, semakin meningkat. Ini kerana ia dikira berdasarkan berapa banyak pembayaran (progress payment) yang telah dilakukan oleh pihak bank kepada pemaju.
l) Bila semua dah selesai, peguam akan panggil untuk tandatangan dokumen penyerahan.
Biasanya, peguam akan berikan sekali salinan bil utiliti terakhir, yang pemilik sebelum ini telah langsaikan. Apa yang kita periksa adalah untuk pastikan tak ada tunggakan pada semua bil (elektrik, air, dan kumbahan) serta yuran penyelenggaraan.
Kalau ada tunggakan, tuntut cepat-cepat. Lagi lama tunggu, lagi susah nak tuntut balik.
m) Bawa dokumen S&P tadi bila nak tukarkan nama pada bil utiliti.
Lebih mudah kalau korang nak beli rumah pertama dengan perancangan yang rapi.
Sekurang-kurangnya, kita boleh sediakan diri dengan ilmu, mental, dan kewangan dalam masa setahun awal. Tujuannya agar kita boleh elakkan kerugian daripada berlaku.
Kerugian yang Tok maksudkan bukan makan ratus-ratus. Ada kes kerugian yang cecah ribu-ribu. Malah ratusan ribu juga ada.
Tak wajar kita ulangi kesilapan ini, sebab kita boleh belajar daripada sejarah orang lain.
Kalau korang masih lagi nak pakai Ducati Monster 795, korang boleh tanggung ansuran bulanan motor idaman korang itu, guna duit untung pelaburan hartanah ini. Kita pakai, tapi orang lain bayarkan untuk kita. Untung berkati-kati, kan?
