Jimmy Haryzul merupakan seorang usahawan, pelabur hartanah dan juga perunding hartanah berdaftar.
Beliau kini sedang mengikuti pengajian pengajian doktor falsafah dalam bidang kejuruteraan di salah sebuah universiti tempatan.
Ikuti temubual Tim Hartabumi bersama beliau.
Jimmy Haryzul (J) : Saya melabur dalam hartanah kerana ingin membina kekayaan melalui pelaburan hartanah dan hendak mencapai financial freedom.
Saya merasakan jika saya terus menyimpan secara biasa, saya merasakan ianya akan mengambil masa yang sangat lama untuk mencapai financial freedom. Jadi saya memilih untuk membuat sesuatu.
Duit gaji yang diperolehi setiap bulan akan digunakan untuk melabur dalam hartanah kerana hasil penelitian saya, pelaburan hartanah adalah lebih genuine, profitable dan medium risk berbanding cabang pelaburan lain.
J: Bagus melabur hartanah yang berdekatan dengan MRT. Selama ini Malaysia hanya ada LRT, KTM, monorel, dan sebagainya.
Jadi dengan adanya projek MRT ini pastinya akan memberi kesan positif kepada kenaikan harga pasaran hartanah terutama sekitar Lembah Klang.
Cuma ada beberapa perkara perlu diketahui, tidak semua segmen hartanah berhampiran MRT adalah bagus untuk pelaburan.
Contohnya ada pemaju yang mengambil kesempatan mengunakan MRT sebagai modal menaikkan harga hartanah yang ingin dijualnya. Walhal harga jualan tersebut melebihi harga pasaran subsale yang sedia ada.
Maknanya sebagai pelabur, perlulah pandai buat analisa dengan tepat, maka pelabur hartanah bakal berdepan masalah apabila hendak menjual dan menyewakan rumah tersebut nanti kerana bukan sahaja berdepan faktor overprice bahkan oversupply.
Jika difikir logik, kenapa pembeli perlu membeli hartanah yang mahal sedangkan masih ada hartanah subsale dikawasan disekeliling MRT tersebut yang lebih murah kan?
Satu lagi yang perlu diketahui pelabur, MRT tidak akan memberi kesan kepada hartanah yang mahal terutama yang berharga melebihi RM700,000. Kenapa?
Kerana orang-orang yang mampu beli rumah RM700k ini kebanyakkannya tidak memerlukan MRT pun. Mereka ini orang yang berpendapatan tinggi.
Bayaran pinjaman bank rumah sahaja sudah mencecah RM3,500 sebulan, dan gaji mereka sudah pastinya melebihi RM10,000 keatas (paling minimum).
Siapakah mereka yang bergaji seperti ini? Director syarikat, doktor, usahawan berjaya, arkitek, peguam dan sebagainya.
Adakah anda rasa golongan ini punya masa untuk membeli tiket, sanggup beratur panjang, dan berhimpit-himpit dalam MRT?
Golongan ini amat sibuk dan tidak ada masa untuk buat semua ini. Mereka bukan golongan sasar yang memerlukan MRT.
Kebanyakkannya adalah golongan pelajar sekolah, universiti, kolej dan pekerja pejabat biasa yang bergaji bawah RM4,000.
MRT akan memberi impak yang besar kepada hartanah seperti berikut:
• Hartanah yang bernilai RM500,000 ke bawah.
• Kawasan yang mana belum ada kemudahan pengangkutan awam (e.g. LRT, KTM) dimana jika MRT dibina dikawasan ini, ianya akan menjadi game changer kepada kawasan tersebut.
• Kawasan hartanah yang dihuni banyak golongan pendapatan sederhana dan rendah. Contohnya kawasan flat, medium kos apartment/kondominium, kolej, universiti.
Pernah dengar istilah sublet? Secara umum sublet adalah aktiviti kita menyewa dari tuan rumah asal, lalu kita menyewakan kembali rumah tersebut pada orang lain dengan harga yang lebih tinggi.
Saya pernah menguruskan lebih 5 buah rumah sublet di Ampang. 4 darinya bersebelahan dengan stesen LRT. Unit sublet saya adalah jenis SOHO iaitu jenis Duplex unit dan 3-bedrooms unit.
Harga sewaan disitu adalah RM1,300-RM1,500 untuk jenis Duplex, dan RM1,800-Rm2,200 untuk jenis unit 3-bedrooms (bergantung pada furnishing).
Setiap unit sublet, saya akan masukkan perabot-perabot terpakai dan sewakan kembali dengan secara “Fully Furnished” dan mendapat keuntungan bersih antara RM300-RM500 setiap unit.
Setiap bulan hasil keuntungan saya melalui kesemua unit sublet ini diantara RM1,500 sehingga RM2,000.
Menurut sumber, pada tahun 2007, hartanah jenis Duplex disini dibeli dengan anggaran harga RM100,000-RM120,000 sahaja (ketika itu harga launching, masih underconstruction).
Jika kadar sewaan unit terkini (Tahun 2017) diambil pada RM1,700, bermakna rental yield terkini adalah 17% dan pemilik hartanah beroleh aliran tunai positif dalam anggaran RM1,000 sebulan!
Amat beruntung pelabur-pelabur hartanah yang membeli awal hartanah tersebut pada ketika itu.
Kini harga pasaran hartanah jenis Duplex ini sudah mencecah antara RM350,000 – RM380,000. Capital appreciation meningkat lebih 200% dalam masa 10 tahun.
Note :
1. Minimum acceptable range untuk rental yield dalam pelaburan hartanah adalah dalam 6%-8%
4. Apakah tips dan strategi anda dalam pelaburan hartanah di kawasan pengangkutan awam, khususnya MRT?
1) Pertama sekali, buat kajian terlebih dahulu. Jangan membeli hanya dengar cakap orang sahaja. Fakta yang membentuk keputusan, bukannya pendapat membentuk keputusan.
2) Jangan beli hartanah yang melebihi harga pasaran permintaan. Bagaimana? Buat perbandingan dari segi harga, kadar sewa terkini, jumlah unit sekitar (total supply), siapa sasaran golongan penyewa.
3) Melabur dalam hartanah yang mampu dimiliki terutama oleh golongan pendapatan rendah atau sederhana. Ianya lebih selamat, dan permintaan banyak.
4) Pilih hartanah yang mampu disewa oleh golongan yang memerlukan pengangkutan awam (e.g. MRT, LRT, KTM).
Strategi pelaburan sebenarnya berbeza-beza mengikut kapasiti seseorang. Ianya amat bergantung kepada tahap kewangan dan objektif pelaburan seseorang.
Namun jika ditanya mengenai strategi untuk hartanah berdekatan MRT, saya memilih untuk menjana kewangan melalui aliran tunai positif (positive cashflow).
Antara strategi yang boleh digunakan adalah :
1. Kenal pasti sasaran penyewa anda. Saya lebih suka sewakan wanita bujang yang bekerja kerana setakat ini saya golongan ini mudah saya uruskan. Sistem menapis penyewa juga perlu ada.
Pastikan mereka tidak mempunyai masalah kewangan. Nilaikan jawatan mereka, industri pekerjaan mereka, dan juga kemampuan mereka memberikan deposit.
2. Beli medium-cost apartment / kondominium yang berharga RM300,000 ke bawah. Lagi murah lagi bagus. Elakkan unit yang berdepan kawasan bising (e.g. aras terlalu bawah dan berdepan swimming pool). Biasanya penyewa wanita tidak suka gangguan bising sebab kepenatan bekerja.
3. Jarak MRT stesen berdekatan haruslah tidak lebih dari 700m.
4. Sewakan satu rumah / per bilik / atau per kepala.
5. Jika ada bajet tambahan, ubah suai rumah dengan menambah lagi bilik. Ianya boleh meningkatkan pulangan sewaan. Jangan risau, jika suatu hari anda nak jual rumah nanti, renovasi ini akan meningkatkan lagi nilai unit hartanah anda berbanding unit-unit lain.
Elakkan renovasi yang tidak meningkatkan nilai sewaaan rumah seperti memasang plaster ceiling, buat kabinet dapur yang mahal-mahal, menukar ganti pintu depan rumah dengan kayu jati dan sebagainya.
6. Hiaskan rumah dengan perabot, kelengkapan atau hiasan yang selalu diguna pakai oleh penyewa wanita contohnya tempat menyidai kain, mesin basuh saiz besar, tingkap rumah yang telap cahaya (tinted), grill, dapur yang teratur beserta cabinet dapur, peti ais saiz besar, kemudahan mengosok bajus disetiap bilik, built-in wardrobe yang besar dan, kelengkapan internet.
7. Pastikan anda dapat membuat sekurang-kurangnya aliran tunai positif RM700 keatas dan cash-on-cash return sekurang-kurangnya 10% terhadap wang tunai yang anda dah keluarkan semasa membeli dan renovasi rumah.
Saya ulangi, strategi pelaburan bergantung kepada objektif pelaburan dan tahap kewangan tiap-tiap individu. Strategi diatas adalah strategi pelaburan secara umum yang banyak diaplikasikan oleh para pelabur hartanah.
Pastikan anda membeli hartanah yang betul, dan kemudian aplikasikan strategi yang bersesuaian dengan hartanah tersebut.
Banyak lagi strategi-strategi yang boleh dipakai. Tiap-tiap sesuatu perlukan ilmu, jangan berhenti belajar dalam untuk lebih mahir dalam pelaburan hartanah.
Selamat berjaya dalam pelaburan hartanah.
Kajian terperinci peluang pelaburan hartanah di sekitar MRT ada di sini.
Klik link bawah ni untuk jadi yang terawal mendapatkannya.
Kerjasama Eksklusif HartaBumi X Gila Hartanah.
