Korang yang umur 30-an sekarang, mesti rasa dah cukup selesa kan? Gaji RM5,000 ke RM10,000 sebulan, kerja professional, dah beli sebiji rumah idaman kat kawasan prime area. Dalam kepala korang, “Okey la ni, janji ada tempat berteduh bila dah pencen nanti.”
Nanti dulu. Tok nak tanya jujur ni… korang yakin ke sebiji rumah tu cukup untuk tampung hidup korang bila dah masuk umur 55 atau 60 tahun nanti?
Ramai anak muda hari ni terperangkap dengan impian “satu rumah cukuplah”. Tapi bila korang makin tua, realiti hidup tak seindah yang korang sangka. Hakikatnya, bila korang cuma bergantung pada satu rumah, korang sebenarnya tengah tanggung risiko kewangan yang sangat besar!
Mari Tok buka mata korang hari ni. Kita sembang santai-santai pasal risiko ni dan macam mana korang boleh selamatkan diri dengan bina portfolio hartanah yang betul.
Soalan: Kenapa bahaya kalau cuma ada sebiji rumah bila dah tua?
Jawapan: Rumah yang korang duduk tidak hasilkan duit tunai bulanan (cashflow). Apabila bersara, kos sara hidup dan perubatan meningkat, manakala gaji dah tiada. Memiliki sekurang-kurangnya 3 hartanah bernilai RM300K – RM500K membolehkan korang jana pendapatan sewa pasif melalui strategi whole living, co-living, atau short-term rental (Airbnb) untuk tampung persaraan.
Bila umur dah meningkat, tenaga nak kerja kuat macam zaman muda makin kurang. Kalau time tu korang cuma ada sebiji rumah yang korang sedang duduk, ini perkara pahit yang korang kena telan:
Korang selalu bangga rumah korang naik harga dari RM400,000 jadi RM800,000. Tapi Tok nak tanya, korang boleh ke guna nilai RM800,000 tu untuk beli makanan harian kat pasar? Tak boleh, kan?
Selagi korang duduk rumah tu, ekuiti rumah tu cuma angka atas kertas. Korang tak ada cashflow masuk tiap-tiap bulan. Nak makan kena guna duit simpanan, bukan guna bata rumah!
Sama macam badan kita, rumah bila dah umur 20 atau 30 tahun, banyak benda mula rosak. Bumbung bocor, paip pecah, cat terkopak, sistem wayar elektrik problem. Masa dah pencen nanti, korang kena keluarkan duit simpanan KWSP semata-mata nak baiki rumah. Duit keluar ada, duit masuk tak ada.
Kawasan yang korang rasa strategik masa umur 30 tahun mungkin dah tak sesuai bila korang umur 60 tahun. Contohnya, kawasan tu jadi makin bising, sesak, atau jauh dari hospital. Kalau korang cuma ada rumah tu je, nak pindah susah sebab korang kena jual dulu rumah tu. Process jual rumah bukan sekejap, ambil masa bertahun!
Rumah strata macam kondominium ada maintenance fee dan sinking fund. Rumah landed pula ada cukai pintu dan cukai tanah. Semua ni kena bayar sampai korang mati! Kalau tak ada sumber pendapatan pasif, bayaran bulanan ni boleh jadi punca korang tertekan masa tua.
Bila korang ada sebiji rumah je dan ada 3 orang anak, macam mana nak bagi adil bila korang dah tak ada nanti?
Akhirnya berlaku pergaduhan adik-beradik. Lain cerita kalau korang ada beberapa buah rumah, senang nak agih seorang satu!
Masa muda ni la waktu paling sesuai untuk korang susun langkah. Jangan letak semua telur dalam satu bakul. Korang kena pelbagaikan pelaburan korang. Dalam dunia pelaburan rumah, sweet spot paling padu untuk working professionals macam korang ialah rumah berharga RM300,000 hingga RM500,000.
Kenapa harga julat ni?
Tok selalu pesan, sasarkan untuk ada minimum 3 hartanah sebelum korang capai umur 45 tahun. Satu rumah untuk korang duduk, lagi dua unit fokus untuk jana cashflow.
Bila korang dah ada unit rumah sewa dalam lingkungan RM300K – RM500K, korang kena bijak pilih model sewaan. Jangan main hantam je! Ikut situasi kawasan dan profil penyewa.
Ini strategi paling klasik dan tak pening kepala. Korang sewakan satu rumah terus kat satu keluarga atau penyewa tunggal.
Strategi ni tengah hot sekarang kat kawasan bandar utama macam Kuala Lumpur, Petaling Jaya, dan Cyberjaya. Korang pecahkan sewaan mengikut bilik.
Kalau rumah korang terletak kat kawasan tumpuan pelancong, pusat bandar, atau berdekatan hospital besar, korang boleh buat sewaan harian.
Korang boleh gabungkan strategi ni. Contohnya, unit A korang buat whole living untuk pendapatan stabil, manakala unit B korang buat co-living atau Airbnb untuk pulangan tinggi. Bila gabung macam ni, korang punya portfolio hartanah jadi sangat kukuh!
Korang rasa susah nak beli sampai 3 rumah? Mana ada susah kalau korang guna formula yang betul. Jom Tok kongsikan pelan tindakan dia:
Sebelum melangkah jauh, korang kena pasti rekod kewangan korang bersih. Bank tengok komitmen bulanan korang. Pastikan DSR korang bawah 60%. Untuk faham lanjut cara semak komitmen, korang boleh baca artikel panduan mengira DSR bank supaya borang pinjaman korang tak kena reject.
Guna kelebihan pembeli rumah pertama. Cari projek rumah mampu milik atau pasaran subsale bawah harga pasaran (below market value). Beli rumah yang senang nak sewakan, bukan ikut emosi korang.
Hasil sewaan rumah pertama jangan pergi joli! Kumpul tunai berlebihan (positive cashflow) tu masuk dalam akaun simpanan khas. Duit ni akan jadi modal deposit untuk rumah seterusnya.
Bila harga rumah pertama korang naik selepas 5 atau 7 tahun, korang boleh pertimbang untuk buat refinancing. Ambil sebahagian modal peningkatan harga tu untuk buat deposit rumah kedua bernilai RM400K hingga RM500K.
Rujuk laporan rasmi mengenai trend pasaran kediaman di Laporan Pasaran Hartanah Bank Negara Malaysia untuk tahu kadar faedah semasa sebelum buat keputusan pinjaman.
Untuk korang nampak lagi jelas, cuba tengok perbandingan ni:
| Kriteria | Cuma Ada 1 Rumah (Duduk Sendiri) | Ada 3 Unit Portfolio Hartanah (RM300K-RM500K) |
| Aliran Tunai Bulanan | RM0 (Duit keluar tiap bulan) | Positive Cashflow (RM500 – RM1,500/bulan) |
| Risiko Kekosongan | N/A | Teragih (Kalau 1 kosong, 2 lagi cover) |
| Sumber Duit Pencen | Bergantung simpanan KWSP semata | Sewaan bulanan + Modal peningkatan harga |
| Fleksibiliti Pindah | Susah & Renyah | Sangat fleksibel (Boleh duduk salah satu unit) |
| Impak Inflasi | Terkesan dengan kos sara hidup | Terlindung (Kadar sewa naik ikut inflasi) |
Masa paling terbaik untuk tanam pokok ialah 20 tahun lepas. Masa kedua terbaik ialah HARI INI.
Korang yang golongan millennial ada kelebihan paling mahal iaitu MASA. Jangan selesa sangat bila ada sebiji rumah. Buka minda korang, kaji pasaran, dan mula rancang pembinaan portfolio hartanah korang sekarang.
Bila korang dah umur 60 tahun nanti, korang akan senyum lebar sebab duit sewa masuk tiap-tiap bulan tanpa perlu korang bekerja keras lagi. Korang nak hidup tenang masa tua atau nak pusing kepala fikir duit makan? Pilihan kat tangan korang sendiri!
Jawapan Tok: Sangat layak! Kuncinya ialah kawal komitmen peribadi macam pinjaman kereta dan kad kredit. Bila rumah pertama dan kedua korang hasilkan sewa yang terbukti masuk akaun bank (ada tenancy agreement disahkan LHDN), bank akan kira sewa tu sebagai pendapatan tambahan. Ni buat kelayakan pinjaman korang makin bertambah!
Tergantung pada lokasi! Kalau rumah korang jarak jalan kaki ke LRT atau pejabat, buat Co-Living lebih untung dan konsisten. Tapi kalau rumah korang tepi pantai atau sebelah mall terkenal, Airbnb boleh bagi pulangan lebih tinggi masa puncak.
Jawapan Tok: Rumah harga mahal ni nisbah sewaan (rental yield) dia biasanya rendah. Ansuran bank mungkin RM4,000 tapi sewa dapat RM2,500 je. Tiap-tiap bulan korang kena top-up duit sendiri. Tu namanya ‘bela saka’! Beli rumah RM300K – RM500K lebih selamat dan senang nak dapat cashflow positif.
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
