Anak muda sekarang memang bersemangat waja nak mula melabur dalam sektor hartanah. Bagus! Tok cukup puji semangat korang yang nak ganda aset pada usia muda. Tapi, selalunya ada satu masalah besar yang timbul: komitmen bulanan dah tinggi melangit!
Mana nak bayar ansuran kereta, pinjaman peribadi lagi, tunggakan kad kredit, belum campur kad pembiayaan Pay Later yang korang guna untuk beli gajet. Bila korang jalan masuk ke kaunter bank, pegawai pembiayaan geleng kepala sebab Nisbah Khidmat Hutang atau Debt Service Ratio (DSR) korang dah ‘tepi tebing’.
Masa ni lah timbul idea nak ajak pasangan korang sama ada suami, isteri, atau tunang untuk mohon pembiayaan secara bersama. Korang pun pakat nak jalan sekali demi nak bagi permohonan lulus.
Tapi soalan Tok mudah je: Langkah gabung gaji ni sebenarnya bantu korang untung, atau korang sebenarnya tengah gali lubang rugi yang lagi dalam? Penggunaan kaedah joint loan memang sangat popular dalam kalangan anak muda, tapi kalau korang tak kaji betul-betul sudut risiko pelaburan, ia boleh jadi jerat yang jerut leher sendiri kelak.
Mari Tok terangkan secara paling ringkas, tak payah pening kepala guna bahasa akaun tebal-tebal. Bila korang mohon pembiayaan secara berdua, bank akan kumpul dan campur jumlah pendapatan bersih korang berdua untuk kira kelayakan. Contohnya:
Bila bank nampak angka RM6,500, bank rasa lebih yakin. Bank anggap korang ada keupayaan kewangan yang lebih kukuh untuk jelaskan ansuran setiap bulan. Kenapa anak muda nak guna jalan ni untuk rumah pelaburan?
Haa, kat sini Tok nak korang buka mata dan telinga luas-luas. Ramai anak muda nampak jalan ini sebagai ‘jalan pintas’ mudah, tapi terlepas pandang ranjau tajam yang ada dekat depan. Bila korang buat pembiayaan berdua sedangkan komitmen sedia ada korang berdua dah memang tinggi, ada empat risiko utama yang korang kena tanggung.
Bank Negara Malaysia (BNM) menetapkan peraturan bahawa setiap individu hanya layak dapat margin pembiayaan sehingga 90% untuk rumah pertama dan rumah kedua sahaja. Untuk rumah ketiga dan seterusnya, margin pembiayaan akan jatuh merosot ke 70%.
Bila korang guna kaedah joint loan untuk beli SATU rumah pelaburan, kuota rumah pertama untuk NAMA KORANG dan NAMA PASANGAN automatik hangus serentak! Walhal rumah tu cuma ada satu unit sahaja. Korang dah rugi satu kuota pembiayaan 90% yang sepatutnya korang boleh guna secara berasingan untuk tambah portfolio hartanah lain nanti.
Ini salah faham paling kerap berlaku. Korang ingat bila kongsi angkat rumah bernilai RM400,000 dengan bayaran RM2,000 sebulan, bank anggap komitmen korang cuma RM1,000 seorang?
Salah sama sekali! Dalam perundangan pembiayaan bank, korang tertakluk di bawah prinsip joint and several liability. Maksudnya, di mata bank, korang bertanggungan penuh 100% ke atas keseluruhan pembiayaan RM2,000 tu, dan pasangan korang pun bertanggungan 100%. Bila korang nak mohon pembiayaan solo untuk tujuan lain nanti, bank tetap masukkan jumlah ansuran RM2,000 tu secara penuh dalam pengiraan DSR korang!
Semua rekod pembayaran korang dipantau rapat oleh Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat melalui portal eCCRIS Bank Negara Malaysia.
Katakanlah korang dah setuju pasangan yang tolong bayarkan ansuran bulanan rumah pelaburan tu. Tiba-tiba bulan tu pasangan korang terlupa bayar, atau ada masalah terputus tunai. Rekod tunggakan ‘1’ atau ‘2’ akan terpapar cantik dalam penyata CCRIS korang DUA-DUA!
Nama korang berdua automatik terpalit busuk. Impaknya, permohonan kad kredit, pembiayaan kereta, atau rumah lain korang kat bank lain pasti kena tolak.
Tok dah makan garam lebih banyak dari korang. Hubungan manusia ni kadang ada pasang surutnya. Kalau berlaku perselisihan faham, perceraian, atau kematian, urusan hartanah yang terikat secara berdua jadi sangat rumit.
Siapa yang patut jual? Siapa yang kena bayar kalau sewa kosong tak ada penyewa? Kalau sorang nak simpan rumah tapi sorang lagi nak cepat lelong untuk ambil balik modal, masa tu lah bermula perang dingin yang menyakitkan kepala.
Walaupun Tok dah senaraikan risiko berat kat atas, tak bermakna tindakan ini 100% salah atau rugi. Ada situasi tertentu di mana tindakan pembiayaan berdua ni dikira sebagai langkah bijak, terutamanya untuk tujuan pelaburan yang menjana pulangan tunai.
Ada rumah pelaburan yang lokasinya sangat bagus. Contohnya rumah pangsapuri sewa bilik dekat dengan kawasan pusat pengajian tinggi. Harga rumah mungkin RM500,000. Ansuran bank RM2,300 sebulan, tapi pulangan sewa bulanan boleh cecah RM3,500 sebulan!
Kalau korang cuba mohon solo, gaji korang tak lepas sebab komitmen kereta dan kad kredit. Tapi dengan gabungan pendapatan berdua, pembiayaan lulus. Sewa yang diterima bukan sahaja cover penuh ansuran bank, malah bagi korang lebihan tunai (positive cashflow) RM1,200 setiap bulan. Dalam kes ni, tindakan korang memang untung!
Membeli rumah pelaburan bukan sekadar bayar ansuran bulanan. Korang kena sediakan kos modal permulaan (entry cost) seperti:
Bila korang buat berdua, kos modal beribu-ribu ringgit ni boleh dibahagi dua. Tak ada lah terbeban sangat tabung simpanan kecemasan peribadi korang.
Biar korang nampak gambaran dengan lebih jelas, mari Tok tunjukkan simulasi nombor sebenar. Kita ambil contoh kes Amir dan isterinya, Siti.
Ulasan Tok:
Dari sudut kelulusan pembiayaan bank, langkah joint loan memang memenangi carta! Ia membolehkan permohonan yang sepatutnya ditolak bertukar jadi lulus dengan mudah. Namun, ingat pesan Tok: Kelulusan bank hanya bermaksud korang “layak pinjam”, bukannya bermaksud korang “pasti selamat” dari risiko muflis kalau sewa rumah tu tergendala!
Bagi memudahkan korang faham jawapan pantas berkaitan isu ini, Tok kumpulkan beberapa soalan yang paling kerap ditanya oleh anak muda:
Q1: Boleh ke saya nak keluarkan nama saya dari pembiayaan berdua jika kami dah bercerai atau mahu beli rumah lain secara solo?
Jawapan Tok: Boleh, tapi bukan automatik! Proses ini dipanggil pembiayaan semula (refinancing) atau pemindahan hak milik (transfer of equity). Pasangan korang kena mohon pembiayaan baharu secara solo di bank dan mesti melepasi syarat DSR bank dengan gajinya sendiri. Jika gajinya tak lepas, bank takkan benarkan nama korang dikeluarkan daripada perjanjian asal.
Q2: Jika pasangan saya gagal bayar bulanan, adakah bank hanya akan tuntut 50% bahagian daripada saya?
Jawapan Tok: Tidak. Bank berhak menuntut 100% tunggakan bulanan daripada korang! Dalam perjanjian pembiayaan bersama, tidak wujud pembahagian hutang 50-50 di mata peguam bank. Kedua-dua nama bertanggungjawab sepenuhnya atas jumlah keseluruhan pinjaman.
Q3: Adakah wajar saya buat pembiayaan berdua dengan tunang atau kawan rapat sebelum bernikah?
Jawapan Tok: Tok sangat TAK GALAKKAN korang buat pembiayaan bersama dengan tunang atau kawan rapat. Risiko perundangan, pertikaian pemilikan, dan isu putus hubungan sebelum sempat bernikah sangat tinggi. Sebaik-baiknya tunggu sehingga ikatan pernikahan sah atau buat pembiayaan secara individu sahaja.
Jadi, balik pada soalan asal kita: untung ke rugi kalau korang amalkan joint loan bila komitmen sedia ada dah tinggi?
Jawapan jujur dari Tok: Ia menjadi RUGI dan BAHAYA kalau korang guna cara ini sekadar nak ‘paksa’ bank luluskan pinjaman bagi membeli rumah pelaburan yang tak jana pulangan sewa, tanpa sebarang perjanjian hitam putih. Tapi ia menjadi UNTUNG dan STRATEGIK kalau korang guna kelebihan gabungan gaji ni untuk beli hartanah pelaburan bernilai tinggi yang jana aliran tunai positif, lengkap dengan perlindungan MLTT serta Deed of Trust yang kemas.
Korang sendiri macam mana? Ada perancangan nak mohon pembiayaan berdua dengan pasangan dalam masa terdekat ni, atau korang rasa lebih selamat kumpul modal dan baiki DSR untuk beli solo dulu?
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
