Korang rasa harga rumah makin hari makin mengarut. Korang bangun pagi, tengok Thread atau TikTok, mesti ada orang bising pasal isu ni. Ramai anak muda harap satu hari nanti pasaran hartanah akan lumpuh (property crash), lepas tu harga akan jatuh merudum, dan masa tu lah baru kita semua mampu beli.
Tapi Tok nak bagi tahu satu realiti pahit hari ni. Korang doa lah hari-hari sampai nangis air mata darah sekalipun, harga rumah di Malaysia terutama kat kawasan lubuk kerja macam Kuala Lumpur, Selangor, dan Johor Bahru memang payah gila nak turun. Hinggakan korang hanya mampu nak menyewa saja.
Kenapa Tok cakap macam ni? Tok bukan nak jatuhkan semangat korang. Tok cuma nak korang pijak di bumi yang nyata supaya korang boleh buat strategi kewangan yang betul dari sekarang, bukan tunggu benda yang tak pasti. Jom kita sembang santai tapi dalam, kenapa harga hartanah ni degil sangat tak nak turun.
Sifir ekonomi paling asas dalam dunia ni ialah penawaran (supply) dan permintaan (demand). Benda ni terpakai untuk semua benda, dari harga nasi lemak, harga baju bundle, sampailah ke harga rumah. Kenapa harga barang naik? Sebab orang yang nak beli ramai, tapi barang yang ada sikit. Sifir ni mudah sangat.
Permintaan (Demand): Setiap tahun, beratus ribu anak muda habis belajar, masuk alam kerja, dan kahwin. Bila dah ada keluarga, benda pertama orang fikir ialah tempat tinggal. Jadi, permintaan sentiasa ada dan makin bertambah setiap tahun.
Penawaran (Supply): Rumah tak boleh siap dalam masa satu hari. Nak bina taman perumahan ambil masa 2 hingga 3 tahun. Nak bina kondo tinggi makan masa lagi lama.
Bila orang yang cari rumah lagi ramai daripada rumah yang sedia ada, pemaju (developer) atau pemilik rumah lama (subsale) ada kuasa besar untuk letak harga tinggi. Selagi ada orang sanggup bayar (atau sanggup ikat perut buat pinjaman 35 tahun), selagi tu harga takkan turun.
Menurut data rasmi dari agensi seperti JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta), trend transaksi hartanah kediaman di Malaysia tetap tunjuk corak aktif walaupun ekonomi global ada turun naik. Orang tetap beli rumah sebab itu keperluan hidup, bukan kehendak semata-mata.
Korang mungkin cakap, “Tapi Tok, saya tengok ada je rumah lambat jual kat luar bandar!” Betul, jangan salah faham. Isu harga rumah melambung tinggi ni paling ketara kat kawasan hotspots atau pusat ekonomi. Kita tengok tiga negeri utama yang jadi tumpuan:
Sini pusat segala benda. Sini tempat kerja gaji masyuk, sini ada LRT, MRT, pusat beli-belah besar, dan universiti top. Semua orang dari seluruh Malaysia berhijrah datang sini cari rezeki. Bila semua orang tumpu satu tempat, tanah yang ada makin lama makin habis. Bila tanah habis, harga tanah jadi mahal gila. Kesannya? Rumah yang siap atas tanah tu pun harga jadi kayangan.
JB pula ada keunikan tersendiri. Sebab apa? Sebab kedudukan dia dekat dengan Singapura. Ramai rakyat Malaysia kerja kat Singapura tapi duduk kat JB. Gaji mereka dalam mata wang SGD (Dolar Singapura). Bila tukar ke Ringgit, kuasa beli mereka jadi tiga kali ganda kuat daripada orang kerja kat JB sendiri.
Pemaju tahu hal ni, jadi mereka bina rumah ikut kemampuan pembeli yang ada duit SGD ni. Jadi, jangan pelik kenapa harga rumah kat JB pun naik mencacak.
Mari kita tengok perbandingan ringkas dinamik pasaran antara tiga lubuk panas ni:
| Kawasan / Negeri | Faktor Utama Permintaan | Jenis Rumah Paling Laku | Status Tanah |
| Kuala Lumpur | Pusat kerja korporat, akses MRT/LRT | Servis Apartmen / Kondo | Sangat terhad (Sebab tu harga melangit) |
| Selangor | Kawasan industri, famili muda | Rumah Teres / Townhouse | Makin kurang kat kawasan bandar utama |
| Johor Bahru | Kesan limpahan SGD, projek RTS | Kondominium / Rumah Kluster | Banyak pembangunan baru tapi harga premium |
Nota Tok: Jangan banding harga banglo kat Kelantan atau kediaman teres kat pedalaman Kedah dengan rumah teres kat Shah Alam. Faktor lokasi ni lah penentu utama kenapa harga hartanah payah nak jatuh.
Korang kena faham proses buat rumah ni bukan pakai petik jari. Ada kos-kos besar yang pemaju kena tanggung sebelum sebuah rumah siap untuk korang duduk.
Tanah ni satu-satunya aset dalam dunia yang Tuhan buat sekali je. Manusia tak boleh cipta tanah baru (kecuali buat tambak laut, itu pun kos juta-juta). Populasi manusia makin ramai tapi saiz bumi tetap sama. Bila benda terhad, harga tanah makin lama makin mahal.
Nak buat rumah perlukan simen, besi, pasir, batu bata, dan kayu. Korang perasan tak harga barang mentah ni makin naik setiap tahun? Isu rantaian bekalan global, kos minyak, dan inflasi buatkan harga besi dan simen melonjak. Takkan pemaju nak jual rumah murah kalau kos bahan mentah pun dah tinggi? Mereka pun nak untung, bukan buat kerja amal.
Gaji pekerja binaan makin naik. Selain tu, pemaju kena bayar macam-macam cukai, levi, dan bayaran kelulusan kepada pihak berkuasa tempatan (PBT) sebelum boleh mula projek. Kos-kos tersembunyi ni semua akhirnya dimasukkan sekali dalam harga jualan rumah yang korang kena bayar tu.
Satu lagi benda kita kena faham ialah konsep inflasi. Inflasi ni maksudnya nilai duit kita makin mengecil, jadi kita perlukan lebih banyak duit untuk beli barang yang sama.
Cuba tanya mak ayah korang, tahun 1990 dulu berapa harga sepinggan mi goreng? Mungkin baru RM1.50 atau RM2.00. Sekarang tahun 2026, mi goreng kosong pun dah RM6.00 ke RM7.00 semangkuk. Adakah mi goreng tu makin sedap atau makin besar? Tak, mi tetap sama, tapi nilai duit kita yang jatuh.
Benda yang sama berlaku pada harga rumah. Rumah teres dua tingkat tahun 1990-an kat Subang Jaya mungkin baru RM150,000. Sekarang rumah yang sama orang jual RM800,000.
Hartanah ni dikira sebagai inflation hedge (pelindung inflasi). Orang kaya suka simpan duit dalam bentuk hartanah sebab mereka tahu nilai duit kertas akan susut, tapi nilai aset fizikal macam tanah dan bangunan akan sentiasa ikut atau potong kadar inflasi. Jadi, selagi ada inflasi dalam sistem ekonomi kita, selagi tu harga aset fizikal macam rumah akan terus naik.
Sekarang kita tengok pula dari sudut psikologi penjual atau pemilik rumah sedia ada (subsale market). Pasaran subsale ni pasaran rumah second-hand yang dimiliki oleh orang perseorangan macam Tok, mak cik jiran sebelah, atau pelabur tegar.
Cuba letak diri korang dalam situasi ni: Korang beli seunit rumah teres dengan harga RM400,000 pada tahun 2020. Selepas 6 tahun, korang nak jual rumah tu sebab nak pindah tempat kerja atau nak pakai duit. Adakah korang akan jual rumah tu dengan harga RM300,000 (rugi RM100,000)?
Mesti tak, kan? Korang mesti nak jual paling kurang RM450,000 atau RM500,000 sebab korang nak untung, atau paling tidak pun nak tutup kos faedah bank yang korang dah bayar selama ni. Sifat semula jadi manusia memang tak suka rugi.
Pemilik rumah sanggup biar rumah mereka kosong atau teruskan bayar ansuran bulanan kat bank daripada mereka kena jual pada harga murah bawah pasaran (below market value).
Kecuali kes-kes terdesak macam pemilik kena bankrap, kena lelong, atau kes cerai-berai yang memerlukan harta dibahagi cepat. Tapi kes macam ni sikit sangat, tak cukup kuat nak tarik turun keseluruhan purata harga rumah dalam satu-satu kawasan.
Bila dah tahu realiti ni, korang tak usah lah buang masa duduk meratap atau tunggu harga runtuh yang tak kunjung tiba. Kita kena ubah strategi. Kalau pasaran tak nak ikut acuan kita, kita yang kena ikut rentak pasaran tapi dengan cara bijak.
Berikut beberapa langkah realistik yang anak muda boleh ambil untuk mula langkah pertama dalam dunia hartanah:
Ubah Mindset ‘Rumah Pertama Mesti Rumah Impian’: Ramai anak muda silap sebab awal-awal lagi dah target nak beli rumah teres dua tingkat ada laman luas kat tengah bandar. Ukur baju di badan sendiri. Untuk rumah pertama, tak salah beli rumah apartment kecil, atau studio unit dulu. Asalkan ada aset sendiri.
Teroka Pasaran Subsale (Rumah Second-Hand): Rumah baru memang nampak cantik dan ada macam-macam rebat. Tapi biasanya harga rumah baru ni dah siap-siap ditambah premium oleh pemaju. Cuba ushar rumah subsale kawasan matang. Kadang-kadang boleh dapat harga jauh lebih berbaloi dan saiz rumah lagi luas.
Cari Rumah Skim Kerajaan: Manfaatkan program bantuan perumahan yang ada untuk golongan muda dan pembeli rumah pertama. Skim macam PR1MA, Rumah Selangorku (untuk korang yang duduk Selangor), atau Residen Wilayah (RUMAWIP) kat KL ada tawarkan unit pada harga kawalan yang jauh lebih rendah daripada harga pasaran biasa.
Kumpul Simpanan Deposit Sikit Demi Sikit: Walaupun ada skim zero downpayment atau pinjaman 100%, Tok selalu pesan: sediakan juga duit tunai sekurang-kurangnya 10% hingga 15% daripada harga rumah. Duit ni penting untuk bayar kos peguam (legal fees), duti setem, kos penilaian, dan buat modal repair atau ubah suai rumah nanti.
Korang juga boleh rujuk panduan pengurusan kewangan peribadi di laman portal AKPK (Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit) untuk belajar cara urus komitmen bulanan sebelum berani ambil pinjaman perumahan jangka panjang. Jangan sampai tersalah langkah, niat asal nak ada aset tapi hujung-hujung sangkut sebab hutang keliling pinggang.
Kesimpulannya, mengharap harga rumah jatuh menjunam di kawasan bandar-bandar besar Malaysia adalah satu impian yang kurang realistik. Gabungan faktor kekurangan tanah, kos bahan binaan yang tinggi, inflasi berterusan, dan pertumbuhan populasi sentiasa jadi dinding besar yang sokong nilai hartanah daripada jatuh.
Langkah terbaik untuk kita sekarang ialah fokus tingkatkan pendapatan diri, perkemas rekod CCRIS dan CTOS dengan bank, dan mula cari ilmu hartanah yang betul. Jangan tunggu beli rumah, tapi beli rumah dan tunggu!
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
