Beli rumah undercon atau rumah yang sedang dalam pembinaan memang menjadi kegilaan geng muda yang baru nak up sekarang. Mana tidaknya, tengok brochure ada kolam renang infiniti, gimnasium ala-ala pusat sukan mewah, tambah pula pemaju tawarkan pakej “Zero Downpayment” atau “Skim Rumah Pertama”. Memang bergetar tulang rusuk, rasa macam esok juga nak sign dokumen!
Tapi, tunggu dulu. Tok nak tanya korang satu benda. Korang ingat bila pemaju kata “tanpa wang muka” atau “percuma yuran guaman”, maksudnya korang boleh bawa badan sahaja pergi pejabat jualan?
Kalau itu yang korang fikir, korang sebenarnya sedang berjalan masuk ke dalam perangkap kewangan yang boleh buat korang terduduk pokai. Banyak kes anak muda menangis di bucu katil sebab duit simpanan lincah menyusut selepas menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement atau SPA).
Jom kita semak realiti sebenar tentang kos hidden beli rumah undercon yang korang wajib sediakan sebelum buat keputusan besar ini.
Bila kita masuk ke galeri jualan, kita disajikan dengan replika bangunan yang gah, pencahayaan yang cantik, dan ejen jualan yang manis mulutnya. Mereka akan kata, “Encik, projek ini modal RM1,000 sahaja untuk booking, yuran guaman semua kami tanggung!”
Korang pun balik rumah dengan hati yang berbunga-bunga. Rasa macam pelabur hartanah berjaya.
Nota Tok: Jangan terpedaya dengan perkataan “Free”. Dalam dunia hartanah, tiada benda yang betul-betul percuma. Kos tersebut biasanya sama ada sudah dimasukkan sekali dalam harga rumah (mark-up price), atau ia hanya merangkumi perkara asas sahaja.
Sebab itu penting untuk korang yang berada di fasa aware stage (fasa mula sedar dan mengkaji) untuk tahu struktur kos sebenar. Miliki impian rumah pertama itu bagus, tapi biar berpijak di bumi yang nyata.
Bila korang nak beli rumah undercon, akan ada dua jenis perjanjian utama yang memerlukan khidmat peguam:
Banyak pemaju yang tawarkan “Free SPA Legal Fees”. Ini berita baik, tapi ingat, mereka selalunya TIDAK menanggung Loan Legal Fees. Kos guaman untuk pinjaman bank ini dikira berdasarkan nilai pinjaman korang mengikut Akta Saraan Peguam (Solicitors’ Remuneration Order).
Berdasarkan struktur terkini, kadar bayaran peguam adalah seperti berikut:
Jadi, kalau korang buat pinjaman bank sebanyak RM400,000, kos upah peguam untuk dokumen pinjaman sahaja sudah mencecah sekitar RM5,000! Duit ini korang kena bayar sendiri kepada peguam pelantikan bank, bukan pemaju yang bayar.
Seterusnya adalah cukai yang dipungut oleh pihak kerajaan melalui Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), atau kita panggil Duti Setem. Ramai pembeli rumah pertama terlepas pandang perkara ini sebab ingat ia termasuk dalam yuran guaman percuma tadi.
Ada dua jenis Duti Setem yang wajib korang tahu:
MOT (Memorandum of Transfer) adalah dokumen untuk menukar nama hak milik daripada pemaju kepada nama korang. Kosnya dikira menggunakan sistem berperingkat (tiered system) berasaskan harga rumah:
Sekiranya rumah undercon yang korang berkenan itu berharga RM400,000, pengiraan duti setem MOT adalah:
Ini dikira rata (flat rate) iaitu sebanyak 0.5% daripada jumlah keseluruhan pinjaman bank korang.
Jika pinjaman korang adalah RM360,000 (selepas tolak deposit 10%), maka RM360,000 x 0.5% = RM1,800
Info Ekstra Tok: Walaupun ada ketikanya kerajaan memberikan insentif pengecualian duti setem untuk pembeli rumah pertama (mengikut bajet tahunan semasa), korang tetap perlu bersiap sedia dengan dana ini sekiranya korang tidak melepasi syarat-syarat ketat yang ditetapkan.
Untuk maklumat rasmi kadar cukai terkini, korang boleh semak terus di Laman Web Rasmi LHDN.
Jangan ingat kereta sahaja yang ada insurans, rumah pun ada! Malah, pihak bank tidak akan sesekali melepaskan duit pinjaman (release disbursement) kalau korang tak ambil perlindungan insurans ini.
Ia berfungsi untuk melunaskan baki hutang rumah sekiranya berlaku kematian atau cacat kekal kepada peminjam.
Korang akan diberi pilihan sama ada mahu mengambil MRTT atau MLTT:
| Ciri-ciri | Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) | Mortgage Level Term Takaful (MLTT) |
| Konsep | Perlindungan berkurang mengikut baki hutang bank. | Perlindungan kekal sama sepanjang tempoh pinjaman. |
| Bayaran | Bayaran sekali gus (lump sum), biasanya dimasukkan dalam loan. | Bayaran secara bulanan atau tahunan dari poket sendiri. |
| Penerima Manfaat | Pihak bank akan terima duit pampasan secara terus. | Ahli keluarga atau waris yang dinamakan akan terima duit. |
| Fleksibiliti | Sukar dipindahkan jika korang jual rumah tersebut. | Boleh dipindahkan untuk perlindungan rumah baru. |
Berapa kosnya? Ia bergantung kepada umur korang, tahap kesihatan, jumlah pinjaman, dan tempoh pinjaman. Untuk rumah berharga RM400,000, kos MRTT boleh memakan belanja antara RM8,000 hingga RM15,000.
Walaupun bank membenarkan kos MRTT ini dimasukkan ke dalam pembiayaan (financed into the loan), ia akan meningkatkan komitmen bulanan korang dan korang tetap membayar faedah (faedah atas insurans!).
Jika korang pilih MLTT, korang memerlukan aliran tunai bulanan yang kukuh bermula dari hari pertama pinjaman diluluskan.
Satu lagi benda yang jarang disebut oleh ejen jualan hartanah adalah yuran penilaian dan yuran pelbagai (disbursement fees).
Pihak bank tidak akan memberi pinjaman secara melabi-labi tanpa menilai adakah harga rumah yang dijual oleh pemaju itu berbaloi dengan nilai pasaran sebenar. Oleh itu, bank akan melantik penilai berdaftar (valuer) untuk membuat laporan penilaian perumahan.
Kos penilaian ini biasanya sekitar RM500 hingga RM2,000 bergantung kepada jenis dan saiz hartanah.
Selain itu, peguam akan mengenakan caj disbursement (kos pengangkutan, kos fotokopi, bayaran carian tanah, pendaftaran hak milik, dan setem hasil). Kos ini kelihatan remeh, dalam RM500 hingga RM1,500, tetapi bila digabungkan semua sekali, ia boleh mengeringkan akaun bank korang jika bajet korang terlalu “ngam-ngam”.
Tahniah! Rumah undercon korang dah siap dibina dalam tempoh 36 bulan (atau 48 bulan untuk apartmen servis). Pemaju hantar surat suruh ambil kunci. Masa ini korang rasa sangat gembira. Tapi, kegembiraan itu boleh terhenti apabila korang sedar ada siri kos seterusnya yang menanti:
Deposit Utiliti: Korang kena bayar deposit untuk sambungan bekalan elektrik (TNB), syarikat air negeri, dan internet. Sediakan sekitar RM500–RM1,000.
Wang Pendahuluan Yuran Penyelenggaraan (Maintenance Fee Deposit): Bagi korang yang beli rumah jenis strata (kondominium/serviced apartment), pemaju akan meminta bayaran pendahuluan yuran penyelenggaraan dan sinking fund untuk 3 hingga 4 bulan terawal secara lump sum. Ini boleh mencecah RM1,000 ke RM2,000.
Kos Ubah Suai & Perabot (Renovation): Rumah undercon biasanya diserahkan dalam keadaan kosong ala kadar (naked unit). Korang sekurang-kurangnya memerlukan lampu, kipas, jeruji besi (grille) demi keselamatan, dan kabinet dapur asas. Kos ini tiada siling, tapi minimum sediakan RM10,000 hingga RM20,000 untuk keselesaan asas.
Supaya korang tak pening kepala tengok formula matematik di atas, mari kita buat simulasi mudah. Katakan kita nak beli rumah undercon yang berharga RM400,000 dengan margin pembiayaan 90% (Pinjaman Bank: RM360,000). Pemaju beri tawaran: Percuma SPA Legal Fees & MOT sahaja.
Mari kita tengok berapa tunai sedia ada (cash-ready) yang korang kena ada dalam tangan:
| Jenis Kos | Anggaran Peratusan / Formula | Jumlah Kos (RM) | Status Bayaran |
| Wang Pendahuluan (Deposit) | 10% daripada RM400,000 | RM40,000 | Tunai (Atau skim rebat pemaju) |
| Yuran Guaman SPA | Ditanggung Pemaju | RM0 | Percuma |
| Yuran Guaman Pinjaman | Skala SRO (1.25% daripada loan) | RM4,500 | Tunai / Masuk Loan |
| Duti Setem MOT | Ditanggung Pemaju | RM0 | Tunai (Penting!) |
| Duti Setem Pinjaman | 0.5% daripada RM360,000 | RM1,800 | Tunai / Masuk Loan |
| Insurans (MRTT) | Anggaran purata umur 28 tahun | RM10,000 | Masuk Loan / Tunai |
| Kos Penilaian & Pelbagai | Anggaran purata pasaran | RM2,000 | Tunai |
| Deposit Utiliti & Maintenance | Anggaran awal serah kunci | RM2,500 | Tunai |
| JUMLAH KOS EXTRA (TUNAI) | Tidak termasuk deposit 10% | RM10,800 | Wajib Sedia Sedia! |
Lihat nampak tak? Walaupun pemaju kata “Free SPA Legal Fees” dan korang mungkin dapat rebat untuk deposit 10%, korang masih perlukan sekurang-kurangnya RM10,000 hingga RM15,000 dalam bentuk wang tunai sepanjang proses menanti rumah itu siap sehinggalah korang dapat kunci.
Jangan sesekali buat silap dengan menganggap proses ini tidak memerlukan duit simpanan langsung!
Membeli rumah impian memerlukan persediaan mental dan juga poket yang tebal. Jangan biarkan emosi korang terbuai dengan strategi pemasaran kreatif pihak pemaju yang menjanjikan “kos sifar”.
Sebelum korang menandatangani borang tempahan (booking form) dan seterusnya dokumen SPA, pastikan akaun bank korang mempunyai dana kecemasan tambahan selain daripada wang deposit rumah.
Langkah selamat ialah, sediakan sekurang-kurangnya 5% hingga 7% daripada harga rumah sebagai penampan luaran untuk kos-kos luar jangka yang Tok sebutkan tadi.
Ingat pesan Tok, biar lambat beli rumah sedikit kerana sibuk mengumpul dana yang mencukupi, daripada korang tergesa-gesa membeli kemudian terpaksa berhutang kad kredit atau pinjaman peribadi semata-mata nak bayar yuran guaman dan duti setem.
Itu namanya mengundang jerat perkahwinan kewangan menderita!
Korang macam mana? Dah semak bajet korang ke belum? Cuba rancang betul-betul demi masa depan korang juga. Semoga berjaya dapat rumah pertama korang tanpa drama pokai!
Jawapan: Sebahagian sahaja boleh. Pihak bank biasanya membenarkan kos Loan Legal Fees, Loan Stamp Duty, dan MRTT dimasukkan sekali ke dalam jumlah pinjaman (dikenali sebagai pembiayaan 90% + 5% insurans/legal). Walau bagaimanapun, kos seperti Duti Setem MOT, deposit utiliti, dan yuran penilaian biasanya perlu dibayar menggunakan wang tunai korang sendiri.
Jawapan: Progressive Interest (Faedah Berperingkat) adalah kadar faedah pinjaman yang korang kena bayar kepada bank sepanjang tempoh rumah itu dibina. Bank akan melepaskan dana kepada pemaju mengikut fasa pembinaan (contoh: 10% siap yayasan tapak, 15% siap struktur tiang).
Korang tidak membayar ansuran penuh lagi, sebaliknya membayar faedah atas jumlah dana yang telah dilepaskan sahaja. Kos ini juga dibayar menggunakan duit poket sendiri setiap bulan sebelum korang berpindah masuk!
Jawapan: Ya, tertakluk kepada skim atau insentif kerajaan yang aktif (seperti i-Miliki atau pengecualian Bajet Tahunan). Kebiasaannya, kerajaan memberikan pengecualian 100% duti setem untuk MOT dan Perjanjian Pinjaman bagi hartanah berharga RM500,000 ke bawah untuk pembeli rumah pertama.
Sila sahkan dengan peguam korang semasa memohon pinjaman sama ada insentif ini masih sah atau telah tamat tempoh.
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
