Siapa kata gaji RM4,000 tak boleh sembang pasal rumah setengah juta? Tok tahu ramai anak muda sekarang, pantang nampak kondo ada infinity pool kat Instagram, terus berangan nak beli. Tapi bila tengok baki bank selepas bayar komitmen, terus rasa macam jauh panggang dari api.
Relaks. Hari ini Tok nak bongkar satu rahsia besar bank yang ramai “newbie” tak tahu. Rahsia ni namanya cara kira DSR. Kalau korang faham benda ni, korang tak payah takut nak masuk sales gallery rumah atau kena reject dengan pegawai bank.
Sebelum kita pergi jauh, korang kena kenal dulu apa itu Debt Service Ratio (DSR). Dalam bahasa mudah, DSR ni adalah nisbah hutang korang berbanding gaji bersih. Bank guna formula ni untuk tengok korang ni mampu ke tidak nak bayar ansuran bulanan rumah pertama korang tu nanti.
Biasanya, bank di Malaysia (macam Maybank, CIMB atau RHB) akan tetapkan had DSR antara 60% hingga 70%. Kalau hutang sedia ada korang campur hutang rumah pertama tu melebihi had ni, maka jawapannya: Minta maaf, permohonan anda gagal.
Tok perhati, gaji RM4,000 ni adalah sweet spot untuk anak muda yang dah kerja 3-5 tahun. Korang dah ada kereta, ada komitmen PTPTN, dan mungkin sikit hutang kad kredit sebab beli iPhone baru.
Masalahnya, bila korang nak beli rumah RM500k, ansuran bulanannya boleh mencecah RM2,300 ke RM2,500 sebulan (ikut kadar faedah semasa). Kalau tak tahu cara kira DSR, korang mungkin ingat gaji RM4,000 tu dah cukup besar. Tapi sebenarnya, bank tengok “Gaji Bersih”, bukan “Gaji Kasar”.
Jom kita buat matematik sikit. Jangan risau, Tok tak pakai kalkulator saintifik pun. Korang cuma perlu tahu dua benda: Jumlah Hutang Yang Korang Ada dan Gaji Bersih.
Gaji Bersih = Gaji Pokok + Elaun Tetap – (KWSP + PERKESO + LHDN). Katakan gaji kasar korang RM4,000. Lepas tolak semua, baki tinggal RM3,500. Inilah angka yang bank guna.
Bank cuma tengok hutang yang masuk dalam sistem CCRIS/CTOS tau. Hutang dengan member atau hutang kedai Acheh tak dikira.
Katakan korang nak beli rumah RM500k. Anggaran ansuran adalah RM2,300. Tapi kalau korang nak kira sendiri berapa anggaran ansuran rumah yang korang nak beli, boleh Google kalkulator yang ada.
Ini formula mudah untuk korang guna cara kira DSR = ((Jumlah hutang sedia ada + ansurah rumah pertama) / pendapatan bersih )) x 100
Jom kita masukkan angka tadi.
DSR = ((RM850 + RM2,300 / RM3,500)) x 100 = 90%
Keputusan: DSR korang adalah 90%. Secara rasminya, loan korang akan kena reject mentah-mentah sebab dah jauh lebih tinggi dari had 70% bank!
Mesti korang kecewa kan? “Ala Tok, maknanya saya tak boleh beli rumah RM500k ke?”
Boleh, tapi kena ada strategi. Kalau korang nak juga rumah tu dengan gaji RM4,000, korang kena pastikan hutang sedia ada korang adalah RM0.
Jom kita kira balik guna formula cara kira DSR kalau korang tak ada hutang lain:
DSR = ((RM0 + RM2,300 / RM3,500)) x 100 = 65.7%
Nah! Kalau korang “suci” daripada hutang kereta atau personal loan, peluang nak lulus tu ada (bergantung kepada polisi bank tersebut). Tapi, sebaiknya, korang mungkin kena rendahkan sikit target nak beli rumah pertama yang berharga RM500K.
Tok cadangkan korang guna kalkulator check home loan eligibility untuk tahu berapa banyak pinjaman yang korang boleh pinjam daripada bank. Senang je nak guna. Masukkan je details dan korang boleh dapat terus jawapannya.
Tapi, persoalannya kalau gaji korang RM4,000, lepas tu gatal tangan pergi rembat loan rumah RM300,000 ke RM400,000, ansuran bulanan korang dah makan RM1,000 – RM2,000. Itu dah separuh daripada gaji korang, dik!
Takkan balik kerja nak kena makan megi kosong hari-hari sebab nak bayar bank? Itu namanya membunuh diri secara perlahan.
Jadi, macam mana nak beli rumah besar tanpa perlu ikat perut sampai nampak tulang rusuk? Ini strategi yang lebih advance gaya Tok.
Kalau ikut cara kira DSR, gaji RM4,000 memang ngam-ngam sangat untuk rumah RM500k kalau tak ada hutang lain. Tapi Tok nasihatkan, korang ada dua pilihan:
Pilihan A: Rendahkan ego, cari rumah harga RM300k – RM350k dulu. Ansuran baru RM1,500. Hidup tenang, nak pergi healing kat Genting tiap bulan pun lepas.
Pilihan B: Kalau nak juga rumah RM500k tu, korang WAJIB naikkan income. Buat side hustle, berniaga online, atau minta naik pangkat. Bila gaji bersih korang naik jadi RM6,000, barulah bank senyum lebar tengok DSR korang.
Ini rahsia otai. Korang beli rumah yang ada 3 bilik, tapi korang jangan duduk sorang-sorang macam kera sumbang.
Nampak tak? Penyewa korang sebenarnya tolong bayarkan separuh daripada hutang bank korang. Inilah cara paling bijak nak kekalkan lifestyle muda korang tu.
Zaman sekarang, banyak pemaju buat skim Zero Entry. Korang tak payah korek simpanan 10% (RM50k kalau rumah RM500k) untuk bayar deposit. Paling best, cari projek yang bagi cashout atau pulangan tunai lepas handover kunci.
Bayangkan korang “dibayar” oleh bank untuk beli rumah. Duit cashout tu nanti korang boleh guna untuk buat kabinet dapur atau simpan sebagai dana kecemasan. Tak ada la korang terduduk bila masuk rumah kosong nanti.
Membeli rumah bukan pasal siapa gaji paling besar, tapi siapa yang paling pandai urus cara kira DSR dia. Untuk korang yang masih menyewa atau duduk dengan mak bapak, fasa sekarang adalah fasa “mengumpul kekuatan”.
Jangan gelojoh nak beli kereta luar kemampuan kalau matlamat korang nak ada kunci rumah RM500k sebelum umur 30. Simpan duit untuk deposit RM500 – RM1,000 untuk projek baru siap, jaga rekod CCRIS, dan sentiasa kira DSR korang setiap kali nak buat hutang baru.
Ingat, ilmu itu pelita hati, tapi ilmu hartanah itu kunci kekayaan!
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
