Korang pernah tak ternampak iklan kat Facebook ke, Mudah.my ke, yang tulis: “Rumah Teres 2 Tingkat, Strategik, Harga RM350k Sahaja!”? Padahal harga kawasan tu dah cecah RM450k. Memang nampak macam rumah bawah harga pasaran yang paling ‘win’ dalam dunia, kan?
Tapi tunggu dulu, korang jangan terus gelabah nak bayar booking. Selalunya, rumah yang murah tak masuk akal ni ada “udang di sebalik batu”. Salah satu ‘batu’ yang paling besar dan keras adalah status Master Title yang dah terlampau lama.
Tok faham, siapa yang tak nak jimat? Tapi kalau jimat RM100k sekarang, tapi korang kena hadap turun naik mahkamah atau rumah kena lelong dek hutang pemaju sepuluh tahun lagi, korang rasa berbaloi tak? Jom Tok kupas kenapa korang kena fikir 18 kali sebelum rembat rumah bawah harga pasaran macam ni.
Sebelum Tok bebel lebih jauh, korang kena faham dulu apa benda Master Title ni. Secara asasnya, Master Title adalah geran besar milik pemaju sebelum tanah tu dipecahkan kepada geran individu atau geran strata.
Sepatutnya, lepas rumah siap, pemaju kena uruskan proses pecah geran (perfection of transfer). Tapi masalahnya, ada banyak kes kat Malaysia ni di mana pemaju “terlupa” atau sengaja tak buat sampai 10-20 tahun!
Inilah yang kita panggil Master Title lama. Kalau korang beli rumah bawah harga pasaran jenis begini, korang sebenarnya tengah beli masalah.
Korang kena tahu, bank ni penakut sikit kalau bab geran tak setel ni. Kebanyakan bank kat Malaysia ada polisi yang sangat ketat: “Kami takkan bagi loan untuk rumah Master Title yang dah lebih 10 tahun.”
Kenapa? Sebab bagi bank, risiko dia terlalu tinggi. Kalau geran individu tak keluar-keluar, maksudnya pemilikan korang tu belum “solid” di mata undang-undang tanah. Jadi, kalau korang nak beli rumah bawah harga pasaran ni guna loan bank biasa (LPPSA mungkin okay sikit, tapi tetap leceh), korang mungkin akan hampa.
Hujung-hujung, korang terpaksa cari bank tier bawah atau guna tunai (cash). Kalau korang ada RM200k tunai, baik korang melabur tempat lain yang lebih selamat, betul tak?
Ini yang Tok paling risaukan korang. Kalau rumah tu masih bawah Master Title, maksudnya secara teknikal, tanah tu masih milik pemaju.
Bayangkan kalau pemaju tu tiba-tiba gulung tikar (liquidated). Segala urusan geran korang akan jadi tersangatlah rumit sebab korang kena berurusan dengan liquidator. Liquidator ni bukan buat kerja percuma, korang kena bayar lagi caj tambahan (biasanya 1% ke 2% dari harga rumah) semata-mata nak dapatkan pengesahan mereka.
Dah lah beli rumah bawah harga pasaran sebab nak jimat, alih-alih kena hantar duit kat liquidator pula. Sakit hati tak?
Katakanlah korang beli juga rumah tu. Lepas 5 tahun, korang nak pindah atau nak upgrade rumah baru. Korang pun iklankanlah rumah tu.
Bila pembeli datang, mereka suka rumah tu. Tapi bila peguam mereka semak geran dan nampak Master Title dah 15 tahun tak pecah, peguam tu akan nasihatkan pembeli: “Jangan beli, risiko tinggi.” Akhirnya, rumah korang tu tersadai tak laku-laku.
Walaupun korang letak harga lagi rendah dari rumah bawah harga pasaran orang lain, orang tetap takut nak beli. Aset korang dah jadi ‘liabiliti’ sebab tak ada kecairan (liquidity).
Bila tak ada geran individu, korang kena guna cara Deed of Assignment (DOA). Proses ni perlukan “Developer’s Consent” (Kebenaran Pemaju).
Masalahnya, ada pemaju yang lembapnya macam siput sedut. Ada yang sengaja melambat-lambatkan proses sebab nak korang bayar tunggakan caj penyelenggaraan atau cukai tanah yang mereka sendiri tak bayar. Korang nak beli rumah je, tapi terpaksa setelkan hutang orang lain. Geram tak?
Ramai yang ingat beli rumah murah ni kos peguam pun murah. Silap besar!
Sebab urusan Master Title lama ni rumit (kena buat Deed of Assignment, kena cari pemaju/liquidator, kena buat Double Transfer), peguam akan caj korang lebih mahal. Kerja mereka bertambah, jadi upah pun bertambah.
Korang boleh semak kadar biasa di Official Portal of Malaysian Bar untuk tahu kenapa kes macam ni rumit. Jangan sampai duit simpanan korang habis kat yuran guaman je.
Bila rumah masih dalam Master Title, bil cukai tanah biasanya datang dalam satu bil besar untuk seluruh kawasan taman tu.
Korang kena bayar pada Badan Pengurusan (JMB/MC) atau pemaju, kemudian baru mereka bayar ke pejabat tanah. Kalau ada jiran-jiran korang yang culas bayar, atau pemaju “makan” duit tu, satu taman boleh kena tempias. Tak pasal-pasal korang yang rajin bayar ni pun kena sita atau kena denda sebab sistem yang tak telus.
Selagi nama korang tak tertera dalam geran individu/strata di Pejabat Tanah (dikenali sebagai Geran Putih), korang sebenarnya cuma ada “hak kepentingan” sahaja, bukan “hak milik mutlak”.
Dalam undang-undang tanah di Malaysia (Kanun Tanah Negara), pendaftaran adalah segalanya. Tanpa geran atas nama sendiri, korang sentiasa berada dalam zon bahaya.
Kalau pemaju ada hutang dengan bank lain dan mereka gadaikan Master Title tu, korang mungkin kena berlawan di mahkamah untuk pertahankan hak korang.
Tok tahu, ada antara korang yang degil juga atau memang dah jatuh cinta dengan lokasi rumah tu. Kalau tetap nak rembat rumah bawah harga pasaran yang ada status Master Title ni, korang kena buat homework lebih sikit:
Beli hartanah ni bukan macam beli ikan kat pasar. Kalau tersilap pilih, korang terjerat dengan hutang berpuluh tahun. Biarlah kita beli rumah yang mahal sikit tapi geran dah sedia ada (Individu/Strata), daripada beli rumah bawah harga pasaran tapi tidur malam tak lena sebab risau geran tak kunjung tiba.
Ingat pesan Tok, biar rugi sikit duit sekarang (bayar harga pasaran), jangan rugi harta dan ketenangan di masa depan.
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
