Korang kena tahu, bukan senang nak jumpa unit yang betul-betul murah (rumah bawah harga pasaran). Biasanya ia melibatkan kes urgent sale (tuan rumah nak pakai duit), kes lelong, atau kawasan yang undervalued.
Kalau korang jumpa rumah bawah harga pasaran, pastikan korang semak dulu kenapa dia murah. Jangan sampai terbeli rumah yang ada masalah struktur atau hantu pula!
Jadi, ramai yang ingat bila jumpa rumah bawah harga pasaran, itu tiket nak jadi kaya ekspres sebab boleh dapat cashout (cashback) yang berkepuk-kepuk melalui markup loan. Tapi korang kena ingat, makin besar ganjaran, makin besar risikonya.
Jom Tok bedah sampai lumat dari sudut pandang bank dan peguam supaya korang tak tersontot di kemudian hari.
Sebelum kita pergi jauh, korang kena faham apa itu markup loan. Senang cerita, korang beli rumah harga RM250,000, tapi korang minta peguam buat dokumen cakap harga jual beli tu RM300,000 (ikut harga pasaran atau market value).
Kenapa buat macam ni? Sebab korang nak pinjam 90% daripada RM300,000 tu. Hasilnya? Korang dapat lebihan duit tunai selepas tolak harga asal dan kos guaman. Nampak macam bijak, kan? Tapi tunggu dulu.
Secara teknikalnya, bank beri pinjaman berdasarkan harga dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) atau nilai pasaran, di mana ia boleh jadi lebih tinggi atau lebih rendah daripada harga beli. Bila korang markup, korang sebenarnya “memanipulasi” nilai transaksi tersebut.
Dulu ramai peguam berani buat dua kontrak (satu harga betul, satu harga markup). Tapi sekarang, peguam sangat berhati-hati. Kalau kantoi, lesen mereka boleh kena gantung.
Korang kena pastikan segala urusan cashout ini dinyatakan dengan jelas dalam dokumen tambahan atau deed of assignment supaya hak korang sebagai pembeli terjaga sekiranya penjual tiba-tiba “hilang ingatan” dan tak nak pulangkan duit lebihan tu.
| Perkara | Pinjaman Biasa (90%) | Teknik Markup Loan |
| Harga Rumah (S&P) | RM250,000 | RM300,000 |
| Jumlah Pinjaman | RM225,000 | RM270,000 |
| Tunai Di Tangan | Tiada (Kena keluar modal) | RM20,000+ (Cashout) |
| Ansuran Bulanan | Lebih Rendah | Lebih Tinggi |
| Kos Guaman & Duti Setem | Ikut harga RM250k | Ikut harga RM300k (Lagi mahal!) |
Kalau korang dah tekad nak buat, ikut langkah-langkah ni supaya korang tak pening kepala kemudian hari:
Langkah pertama, jangan terus percaya cakap ejen. Korang kena tanya valuer atau kawan-kawan banker. Adakah rumah bawah harga pasaran yang korang nak beli tu memang betul-betul murah?
Kalau nilai pasaran cuma RM260k, korang tak boleh nak markup sampai RM300k. Bank akan hantar penilai bertauliah untuk periksa rumah tu.
Ramai orang ingat buat markup ni tak payah pakai modal. Korang silap! Korang tetap kena bayar:
Duit cashout tu hanya akan masuk selepas semua urusan pindah milik selesai (biasanya 4-6 bulan). Jadi, korang tetap kena ada simpanan dalam akaun.
Tok nak pesan sikit, jangan syok sangat tengok duit berkepuk dalam akaun hasil rumah bawah harga pasaran ni. Ada “bom jangka” yang korang kena tahu:
Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT): Bila korang beli harga RM300k (dalam SPA) dan jual balik harga RM350k dalam masa singkat, korang mungkin kena bayar cukai yang tinggi sebab margin keuntungan nampak besar di mata LHDN.
Negatif Cashflow: Kalau ansuran bank RM1,500 tapi sewa cuma RM1,000, korang kena tanggung RM500 setiap bulan. Duit cashback tu kalau korang guna buat beli iPhone atau sport rim kereta, memang masaklah korang nak menampung bulan-bulan.
Beli rumah bawah harga pasaran dengan teknik markup ni ibarat pisau dua mata. Kalau korang tahu guna, korang boleh bina empayar hartanah dengan modal minima. Tapi kalau korang tamak dan tak ada ilmu, korang sebenarnya tengah gali lubang kubur kewangan sendiri.
Nasihat Tok, carilah peguam dan banker yang berpengalaman dalam urusan ni. Jangan buat sorang-sorang kalau tak nak pening. Hartanah ni permainan jangka masa panjang, bukan skim cepat kaya.
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
