Beza Subsale Vs Projek Baru Untuk Pembeli Rumah Pertama?

Tok tahu ramai nau yang dok pening kepala, garu dahi sampai merah bila sebut bab beli rumah pertama. Ada yang kata beli rumah subsale (rumah second hand) lagi padu, ada pula yang kata beli projek baru atau undercon (masih dalam pembinaan) lagi untung.

Sabar dulu, jangan pening-pening. Meh, Tok nak rungkai satu-persatu biar korang faham sampai ke akar umbi. Lagipun beli rumah pertama ni merupakan perkara yang sangat penting. Kalau boleh, jangan sampai buat kesilapan besar dan rugi duit.

Apa Itu Rumah Subsale Dan Projek Baru?

Sebelum kita selam lebih dalam, korang kena tahu beza asas dua benda ni.

Rumah Subsale: Ini adalah rumah yang dah ada pemilik. Korang beli terus daripada individu (tuan rumah) melalui ejen hartanah. Rumahnya memang siap serba-serbi, dah ada orang duduk atau dikosongkan oleh tuan rumah, dan korang boleh nampak depan mata apa yang korang beli.

Projek Baru (Undercon): Ini pula rumah yang baru saja siap atau masih dalam pembinaan yang baru dilancarkan oleh pemaju (developer). Korang beli berdasarkan pelan, risalah, dan melawat show unit yang cantik-cantik.

Mana Lagi Mesra Poket Untuk Beli Rumah Pertama?

Bila korang nak beli rumah pertama, isu paling besar selalunya adalah deposit. Betul tak? Tapi untuk sesetengah orang, mereka okay je untuk keluarkan 10% deposit sebab mereka dah rancang dan menyimpan awal untuk beli rumah pertama.

Jadi, terpulang kepada selera masing-masing nak pilih yang mana. Asalkan ikut poket dan kemampuan sendiri.

Rumah Subsale (Sediakan Tunai Lebih)

Untuk rumah subsale, korang biasanya kena sediakan sekurang-kurangnya 10% deposit. Selain itu, ada kos tambahan seperti yuran guaman, duti setem, dan yuran penilaian. Secara kasar, korang kena ada dalam 13% ke 15% tunai daripada harga rumah.

Jom Tok buat pengiraan ni berdasarkan harga rumah RM300,000 supaya korang nampak gambaran jelas.

1. Yuran Guaman (Legal Fees)

Peguam ni bukan kerja percuma. Diorang yang uruskan kontrak Jual Beli (Sale and Purchase Agreement – SPA) dan dokumen pinjaman bank korang. Kadar yuran ni dah ditetapkan oleh Akta Saraan Peguam.

• Untuk RM500,000 pertama: Kadar yuran adalah 1.25%.
• Pengiraan: RM300,000 x 1.25% = RM3,750

Nota: Kena tambah sikit untuk kos disbursement (fotostat, pengangkutan peguam, pendaftaran pejabat tanah) biasanya dalam RM1,500 – RM2,000. Jadi, secara keseluruhan, kena sediakan lebih kurang RM5,000 – RM6,000.

2. Duti Setem (Stamp Duty)

Ini “cukai” yang korang kena bayar kat Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Ada dua jenis duti setem: Duti Setem MOT (Pindah Milik) dan Duti Setem Dokumen Pinjaman.

Duti Setem MOT:
– 1% untuk RM100,000 pertama = RM1,000.
– 2% untuk nilai seterusnya (RM200,000) = RM4,000.
– Jumlah: RM5,000

Duti Setem Pinjaman:
0.5% daripada jumlah pinjaman bank. Biasanya, untuk beli rumah pertama, korang pinjam 90% iaitu sebanyak RM270,000 (90% x RM300,000). Jadi, jumlah duti setem pinjaman adalah sebanyak RM1,350 (0.5% x RM270,000).

Oh ya, berita baiknya, kalau korang beli rumah pertama berharga bawah RM500,000, sekarang ni kerajaan bagi pengecualian duti setem penuh (100%). Jadi, untuk kes ni, korang mungkin jimat RM6,350! Untung ke untung?

3. Yuran Penilaian (Valuation Fee)

Sebab korang beli rumah second hand, bank kena hantar orang (Valuer) untuk check betul tak harga rumah tu RM300k. Takut nanti tuan rumah letak harga tinggi melangit, tapi nilai sebenarnya rendah.

Anggaran Kos: Untuk rumah RM300,000, yuran ni biasanya dalam RM1,500 ke RM1,800. Kos ni korang kena bayar masa permohonan pinjaman diluluskan nanti.

Ringkasan: Bermakna korang dah siap kena ada minimum RM5,000 ke RM8,000 tambahan dalam poket selain daripada 10% deposit rumah jika nak beli rumah subsale.

Projek Baru (Kos Rendah, Kadang-kadang RM0)

Ini sebab ramai anak muda suka projek baru. Pemaju selalunya bagi promosi “Zero Downpayment” atau rebat yang tinggi seperti 10% – 15%. Jadi, korang mungkin hanya perlukan RM500 ke RM2,000 sahaja sebagai booking untuk beli rumah pertama.

Bukan tu saja, yuran guaman dan duti setem pun pemaju belanja.

Pengecualian Duti Setem MOT: Korang tak payah bayar cukai setem untuk dokumen pindah milik (Memorandum of Transfer) bagi rumah yang berharga antara RM300,000 hingga RM500,000. Kat sini saja korang dah jimat beribu-ribu ringgit.

Pengecualian Duti Setem Pinjaman (Loan): Duti setem untuk dokumen pinjaman bank korang pun kerajaan belanja (0.5% daripada jumlah loan). Settle, best kan?

Keadaan Fizikal Rumah: “What You See Is What You Get”

Kelebihan Subsale

Bila beli subsale, korang boleh pergi tengok rumah tu pukul 2 petang (panas tak?), pukul 8 malam (kawasan tu bising tak?), atau masa hujan lebat (ada bocor tak?). Korang boleh nampak siapa jiran korang, kat mana nak parking, dan keadaan taman tu sendiri.

Kalau keadaan rumah tak okay, korang sendiri yang kena keluarkan duit lebih untuk buat renovation.

Risiko Projek Baru

Projek baru ni cantik kat kertas je dulu. Korang kena bayangkan berdasarkan pelan. Ada risiko projek terbengkalai, atau bila dah siap nanti, kualiti binaan tak macam yang korang harapkan. Tapi, korang dapat rumah “bau kedai”, tak payah pening fikir pasal wiring lama atau paip tersumbat kesan peninggalan tuan rumah lama.

Dan yang paling seronok, korang akan dapat Defect Liability Period (DLP) atau dalam bahasa pasar, Tempoh Waranti Rumah sebaik saja rumah tu dah siap. Bermaksud, lepas korang dapat kunci, korang kena buat full inspection.

DLP ni macam waranti kalau korang beli telefon baru. Kalau dalam tempoh ni rumah ada retak, siling bocor, atau tiles tak rata, pemaju WAJIB betulkan dengan kos diorang sendiri. Korang tak payah keluar duit satu sen pun!

Strategi Beli Rumah Pertama

Lokasi Dan Infrastruktur

Tok tahu, korang mesti nak rumah yang dekat dengan tempat kerja atau LRT, kan? Tapi rumah subsale dan projek baru masing-masing ada pros and cons.

Subsale: Biasanya terletak di kawasan yang dah matang. Kedai makan dah banyak, sekolah dah ada, bas pun dah lalu lalang. Tak payah tunggu 5 tahun untuk kawasan tu jadi “hidup”.

Projek Baru: Selalunya (bukan semua ya) dibina di kawasan baru yang agak ke dalam sikit. Korang mungkin kena tunggu beberapa tahun untuk fasiliti macam mall atau hospital siap sepenuhnya di kawasan sekitar.

Matlamat Diri Sendiri

Korang kena tanya diri sendiri, apa matlamat utama korang?

Kalau nak duduk segera: Ambil subsale. Lepas urusan peguam selesai (biasanya 3-6 bulan), korang dah boleh angkat perabot masuk rumah.

Kalau nak simpan duit dulu: Ambil projek baru. Sebab rumah belum siap, korang cuma bayar progressive interest yang kecil dulu pada bank, bukan full installment. Ini bagi korang masa untuk bernafas dan simpan duit untuk beli perabot nanti.

Biar korang lagi jelas, Tok buatkan jadual ringkas ni. Senang korang nak tunjuk kat pasangan atau mak ayah nanti.

Kesimpulan: Mana Yang Terbaik?

Sebenarnya, tak ada jawapan yang betul-betul tepat. Semuanya berbalik kepada aliran tunai (cashflow) dan keperluan korang.

Kalau korang ada simpanan tunai yang banyak dan nak kawasan yang dah established, pergilah cari rumah subsale. Tapi kalau korang baru nak mula menyimpan dan tak kisah tunggu 3 tahun untuk rumah siap, projek baru adalah pilihan bijak untuk beli rumah pertama.

Tok nak pesan satu je, jangan tangguh-tangguh. Harga rumah ni makin lama makin naik, tak pernah lagi Tok dengar harga rumah makin murah macam harga ikan kembung kat pasar.