Beli rumah pertama ni sebenarnya bukan isu gaji kau besar ke, gaji kau celah gigi ke. Masalah utamanya adalah ramai anak muda sekarang ni “sembang kencang” tapi bila suruh simpan slip gaji, terus menggelupur macam cacing kepanasan.
Gaji RM3,500 tu dah cukup mewah kalau kau tahu “game” dia. Tapi kalau gaya hidup kau macam anak menteri, memang sampai ke sudah la kau menyewa dekat bilik stor tu. Hari ini, Tok nak bagi “sedas” ilmu macam mana kau nak beli rumah pertama tanpa perlu ikat perut sampai masuk hospital.
Dengar ni baik-baik, jangan sampai Tok ketuk kepala guna geran tanah baru nak sedar!
Ramai yang mengadu dekat Tok, katanya gaji RM3,500 kat Kuala Lumpur ni cuma cukup buat beli nasi lemak dengan bayar parkir je. Ya, Tok faham. Lagi-lagi masa tengah inflansi naik, harga barang-barang melambung tapi gaji cuma naik ciput je.
Untuk beli rumah pertama, bank tak tengok kau pakai baju Supreme ke, kau makan kat Cafe hipster mana ke. Bank sebenarnya tengok Net Disposable Income. Dalam bahasa mudah Tok Penghulu, Net Disposable Income (NDI) ni adalah “duit baki” yang tinggal dalam poket kau selepas kau tolak semua hutang bank dan kos sara hidup asas yang ditetapkan oleh pihak bank.
Bank bukan setakat nak tengok kau mampu bayar installment rumah baru ke tak, tapi dia nak pastikan kau tak mati kebuluran lepas bayar hutang tu.
Pihak bank ada formula rahsia mereka sendiri, tapi secara amnya, begini cara mereka tengok duit kau:
1. Gaji Bersih
Ini adalah gaji kau selepas tolak KWSP, SOCSO, dan PCB (Cukai). Katakan gaji RM3,500, bersih mungkin tinggal RM3,100.
2. Komitmen Hutang Bank (CCRIS)
Bank akan tarik laporan CCRIS kau. Segala hutang yang ada “nama” bank akan muncul:
3. Kos Sara Hidup Minimum (COLA)
Ha, ini yang ramai tak tahu. Bank ada tetapkan satu jumlah “Cost of Living” mengikut lokasi kau tinggal.
Contoh Situasi (Gaji RM3,500 di KL)
Mari kita buat kira-kira kasar:
Duit RM1,100 inilah yang bank anggap kau “mampu” untuk bayar ansuran rumah baru. Kalau ansuran rumah baru yang kau nak beli tu RM1,200 sebulan, bank akan cakap: “Sorry dik, NDI kau negatif RM100. Kau beli rumah ni nanti kau makan pasir.”
Tadi Tok cerita pasal NDI. Kali ni Tok nak cakap pasal DSR pulak. DSR singkatan bagi Debt Service Ratio ni macam “kertas periksa” kau. Dalam bahasa orang kita, ia adalah Nisbah Khidmat Hutang. Kalau gagal yang ni, jangan mimpi nak beli rumah pertama.
Senang cerita: DSR ni adalah “Skala Ukur Tahap Kebahasaan” kau dengan hutang. Bank guna DSR ni untuk tengok berapa peratus daripada gaji kau dah habis kena “telan” dengan hutang tiap-tiap bulan.
Formulanya ringkas je, tak payah jadi saintis pun boleh faham:
Katakan gaji bersih kau (selepas tolak KWSP/SOCSO) adalah RM3,000.
1. Hutang Sedia Ada (Lama):
2. Hutang Rumah Baru (Yang kau nak beli):
3. Pengiraan DSR:
Setiap bank ada “pintu pagar” (limit) DSR yang berbeza. Secara umumnya:
Kalau DSR kau dah cecah 80%, bank tengok kau pun sebelah mata je. Tok nasihatkan, kalau nak beli rumah pertama, pastikan hutang sedia ada kau tak lebih 30% daripada gaji. Barulah bank pun “senyum” nak luluskan loan kau tu.
Jangan jadi “poyo”. Gaji baru RM3,500 tapi nak cari kondo depan KLCC. Memang tempah maut namanya. Untuk beli rumah pertama, kau kena main strategi stepping stone.
Cari kawasan yang masih “muda” tapi ada potensi naik harga. Contohnya kawasan Lembah Klang. Nak lebih faham game dia, boleh baca artikel dia di sini. Unit high-rise (apartment/kondo) biasanya lebih mampu milik untuk korang yang baru nak mula ni. Ingat, beli rumah yang korang MAMPU, bukan rumah yang korang MAHU untuk tayang kat kawan-kawan.
Tok tahu, korang punya tabung ayam tu selalunya kosong sebab asyik top-up Shopee. Tapi kerajaan kita ni baik hati, dia sediakan “pelampung” untuk korang beli rumah pertama:
Kalau nak tahu lebih lanjut pasal projek mampu milik, rajin-rajinkan diri jenguk portal LPHS atau Skim Rumah Wilayah (RUMAWIP).
Jangan main langgar je. Ikut tertib yang Tok bagi ni:
Beli rumah pertama bukan soal siapa paling kaya, tapi siapa paling bijak merancang. Dengan gaji RM3,500, kalau kau bijak, kau dah mula berada di zon selesa untuk bina aset, asalkan kau disiplin dan tak gelojoh ikut trend gaya hidup mewah.
Beli rumah pertama sekarang sementara kau masih muda dan bertenaga. Dah tua nanti, nak buat loan 35 tahun pun bank dah tak pandang.
Dah faham? Kalau faham, pergi kemas balik kewangan kau. Jangan sampai Tok datang cek dompet korang!
