Home Tip beli rumah Checklist beli rumah pertama. Dah periksa ke 14 perkara ini?

Checklist beli rumah pertama. Dah periksa ke 14 perkara ini?

6514
1
SHARE
Sumber gambar - Buy Sell Rent Condominiums
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke
Ebook Takde Duit Boleh Beli Rumah Ke

Tahniah, korang dah mulakan langkah untuk beli rumah pertama.

Cuma, bukan satu perkara mudah untuk membeli rumah. Ada banyak perkara yang korang kena buat supaya tak ‘tersontot’ diri sendiri di kemudian hari.

Mungkin korang tengah mencari checklist, untuk pastikan yang korang tak terlepas pandang segala perkara penting dalam bab membeli rumah.

Nah, Tok kongsikan checklist ni untuk mudahkan kerja korang tu.

Tok dapat maklumat power ni dekat laman web rasmi Persatuan Kebangsaan Pembeli Rumah (HBA).

Checklist #1 : Maklumat penting pembeli patut dapatkan sebelum beli rumah

1.1. Adakah rumah tu ada title (geran) yang berasingan? (Master title atau Strata Title).

1.2. Dapatkan salinan title rumah yang korang nak beli.

1.3. Dapatkan jugak salinan :

  • Resit pembayaran Cukai Tanah semasa,
  • Resit pembayaran Cukai Pintu semasa.

1.4. Pastikan korang berurusan dengan pemilik rumah, atau dengan ejen yang dilantik oleh korang (pembeli) atau penjual.

Yang ni, korang kena periksa dan pastikan dalam Surat Perlantikan Ejen untuk Menjual Hartanah (Letter of Authorization to Sell Property).

Selain daripada 2 orang ni, tak boleh.

1.5. Kalau rumah atau apartmen tu tak mempunyai sebarang title, dapatkan keterangan pemilikan penjual seperti satu salinan Perjanjian Jual Beli (SPA), yang dibuat oleh penjual kepada pemaju apabila membeli hartanah.

1.6. Sekiranya penjual tu adalah pemilik ke-2 atau ke-3, dia perlu sediakan :

  • SPA pertama yang dibuat untuk pemilik pertama dengan pemaju,
  • SPA ke-2 yang dibuat antara pemilik pertama dan penjual (untuk rumah second hand),
  • SPA ke-3 antara pemilik ke-2 dan penjual atau pemilik ke-3 (untuk rumah third hand).

Semua ni adalah sebagai bukti yang penjual tu, adalah pemilik rumah yang sah.

1.7. Adakah penjual buat loan untuk beli hartanah tu?

Untuk kebanyakan kes, memang mereka akan buat loan untuk beli rumah.

Korang kena dapatkan penyata bank daripada penjual. Ini untuk pastikan berapa banyak baki hutang yang tinggal dengan bank.

Nama lain bagi dokumen ni adalah redemption statement (penyata penembusan).

Dengan dokumen ini, korang akan tahu berapa banyak yang perlu dibayar kepada bank penjual, untuk mendapatkan pelepasan hartanah daripada bank tersebut.

Checklist #2 : Maklumat berkaitan hartanah yang anda nak beli

2.1. Pastikan penjual jelaskan maintenance fee dan sebarang caj lain, yang perlu dibayar kepada pemaju atau jawatankuasa pengurusan.

Periksa sama ada penjual tu dah jelaskan pembayaran yang perlu dijelaskan, dan penjual takde sebarang masalah dengan pemaju atau jawatankuasa pengurusan.

Checklist #3 : Skim perumahan oleh Badan Berkanun (seperti PDC, PKNS, Perda, dan sebagainya)

3.1. Kandungan SPA untuk skim macam ni, biasanya ada sekatan untuk pemilik menjual hartanah tersebut.

Antara contoh sekatan yang dikenakan seperti :

  • Perlu dapatkan kebenaran (consent) kerajaan sebelum boleh dijual,
  • Hartanah tu tak boleh dijual untuk satu tempoh masa yang ditetapkan.

3.2. Title hartanah yang dijual tu, mungkin ada sebarang sekatan yang dikenakan (korang boleh jumpa maklumat ni dalam geran).

Contoh sekatan yang biasa dikenakan seperti ‘hartanah ini tak boleh dipindah milik, atau diubah tanpa kebenaran kerajaan Negeri.’

3.3. Nak dapatkan kebenaran ini, mungkin akan makan masa beberapa bulan.

Checklist #4 : Dokumen yang anda wajib tandatangan

  • Surat Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement),
  • Borang CKHT (Borang ini perlu dihantar oleh vendor atau pembeli ke Lembaga Hasil Dalam Negeri,
  • Borang Duti Setem,
  • Borang Pemindahan 14A (jika geran dikeluarkan),
  • Deed of Assignment (kalau geran tak dikeluarkan).

Checklist #5 : Proses untuk jadikan anda sebagai pemilik hartanah (jika geran dikeluarkan)

5.1. Kedua-dua penjual dan pembeli tandatangan borang 14A.

5.2. Peguam menghantar borang pemindahan ke Pejabat Setem, untuk pastikan berapa kos duti setem yang perlu dibayar.

5.3. Pejabat Setem kemudian, akan memproses setem ‘borang pemindahan’ untuk nilai nominal sebanyak RM10, dan akan kembalikan borang tu kepada peguam.

5.4. Pejabat Setem kemudian akan memaklumkan kepada Jabatan Urusan Penilaian untuk transaksi yang berlaku.

Mereka kemudian akan menilai hartanah tu, dan maklumkan balik kepada Pejabat Setem.

5.5. Pejabat Setem kemudian akan keluarkan borang PDS kepada peguam.

Pembeli biasanya akan diberikan 3 hingga 4 minggu untuk membayar duit setem. Bagi yang gagal, akan dikenakan penalti.

Apa lagi proses yang terlibat?

5.6. Peguam akan mengutip duti setem daripada pembeli, dan mereka akan teruskan dengan setem transfer form (borang pemindahan).

Ini mungkin akan ambil masa seminggu untuk Pejabat Setem memulangkan semula borang yang telah disahkan.

Selepas dah stamp borang pemindahan, peguam akan bagi borang tu ke Pejabat Pendaftaran Tanah untuk pendaftaran. Masa ni, korang akan jadi pemilik berdaftar untuk hartanah yang korang beli tu.

Tapi, ini mungkin akan ambil masa beberapa bulan (bergantung kat Pejabat Tanah), sebelum hak milik fizikal diserahkan oleh Pejabat Pendaftaran / Pejabat Tanah.

Kalau korang dapatkan loan bank untuk membeli hartanah tu, geran (title) akan dihantar ke bank. Korang perlu dapatkan salinan hak cipta daripada peguam sebagai rekod.

Checklist #6 : Macam mana nak kira setem duti?

6.1. Untuk pemindahan (jika individual title tak dikeluarkan) berdasarkan kiraan yang dibuat oleh Pejabat Setem :

Berapa caj yang dikenakan?

Duti setem pada caj adalah RM5 untuk setiap RM1,000, atau sebahagian daripada jumlah pinjaman.

Contohnya, korang pinjam RM100,000. Caj duti setem yang dikenakan adalah RM500. Untuk fizikal dokumen, adalah RM10 untuk setiap dokumen.

Nilai yang dinilai oleh Pejabat Penilaian, adalah berdasarkan harga pembelian atau nilai pasaran hartanah, yang mana lebih tinggi.

Checklist #7 : Pelantikan peguam untuk urusan jual beli

7.1. Korang berhak untuk melantik peguam pilihan korang untuk sebarang transaksi, sama ada membeli daripada pemaju atau individu.

Lagipun, yuran guaman dan lain-lain, korang sendiri yang tanggung.

Korang jugak perlu pastikan yang :

  • Peguam tu adalah peguam yang sah,
  • Peguam tu ada sijil amalan yang sah untuk tahun semasa.

Korang boleh sahkan perkara ni dengan Bar Council.

Satu lagi. Setiap orang (pembeli dan penjual) disarankan untuk melantik peguam setiap seorang, untuk melindungi kepentingan masing-masing.

Apa tugas seorang peguam?

a) Menasihat, menyediakan dan mengubah dokumen seperti SPA, Deed of Assignment, Deed of Reassignment, Deed of Mutual Covenants, dan juga dokumen berkaitan loan.

Cuma, SPA untuk pembelian unit kediaman daripada pemaju adalah seperti standard yang ditetapkan oleh undang-undang.

b) Menjalankan carian tanah, status muflis / insolvensi dan carian syarikat untuk pastikan takde sebarang kejutan, seperti :

  • Pemilik berdaftar yang berbeza,
  • Sebarang bebanan seperti kaveat dan sebagainya,
  • Syarat atau sekatan ke atas title hartanah (ini penting kepada pembeli), atau
  • Ada pihak yang muflis (atau tak solven).

c) Kalau ada individual title, untuk memasuki kaveat peribadi untuk bekukan semua urusan jual beli hartanah, sehingga hartanah itu dipindahkan kepada pembeli.

d) Menghantar dokumen / instrumen ke Pejabat Setem untuk adjudikasi dan mengatur urusan stamping.

e) Bertindak sebagai pemegang kepentingan, memegang semua wang yang dibayar, mengekalkan 5% daripada harga belian untuk tujuan Cukai Keuntungan Harta Tanah (atau untuk menampung baki harga belian).

f) Menyediakan atau menyaksikan perlaksanaan borang berkanun.

g) Untuk hartanah sub-sale yang individual title belum dikeluarkan, dapatkan persetujuan pemajun untuk penjualan hartanah itu kepada pembeli baru, dan untuk menjalankan pendaftaran hartanah itu atas nama pembeli baru.

Peguam juga harus mendapatkan undertaking daripada pemaju untuk tak membebani hartanah tersebut, dan untuk projek pembangunan dengan master title, surat penolakan daripada pemegang master title yang mengesahkan mereka takde hak atau kepentingan dalam harta individu.

h) Jika pembeli mengambil pinjaman, mereka akan dapatkan surat undertaking daripada pemberi pinjaman.

Undertaking ini merangkumi yang pemberi pinjaman tak akan merampas semula hartanah itu sekiranya pinjaman, interest, dan sebagainya telah dibayar balik / dibayar.

i) Mengemukakan borang pemindahan (Borang 14A), dan jika berkenaan, caj (Borang 16A) untuk pendaftaran di Pejabat Tanah.

Boleh ke peguam bertindak untuk penjual, pembeli, dan pemberi pinjaman pembeli?

j) Seorang peguam hanya boleh bertindak untuk satu pihak dalam satu transaksi, tapi dapat menyaksikan (witness) perlaksanaan setiap dokumen / instrumen oleh mana-mana pihak.

Jualan dan pembelian adalah satu transaksi, dan pinjaman adalah satu lagi transaksi yang berasingan.

Oleh tu, seorang peguam boleh bertindak untuk penjual atau pembeli, dan juga pemberi pinjaman atau peminjam. Walau bagaimanapun, peguam cara yang berkenaan harus mengambil kira situasi adanya kemungkinan konflik kepentingan.

k) Peguam adalah tertakluk kepada Solicitor Remunation Order 1991 (SRO), dan ada yuran skala (scale fees) untuk semua urus niaga pengalihan dan transaksi perbankan, yang dijamin oleh seorang peguam.

l) Peguam tak dibenarkan untuk beri sebarang diskaun. Kalau ditangkap sebab bagi diskaun pada yuran skala (scale fees), mereka akan dikenakan tindakan disiplin.

Terdapat skala tetap bagi yuran peguam jika korang, sebagai penjual atau pembeli, melibatkan seorang peguam (dinyatakan di sini adalah untuk yuran saja, tak termasuk disbursement).

Checklist #8 : Bab yuran peguam

Korang boleh klik sini untuk baca (mula baca dari muka surat 7).

Checklist #9 : Panduan buat si penjual rumah

Dokumen/informasi mestilah memberikan maklumat yang berikut kepada peguamcara pembeli :

  • Salinan SPA dan juga perjanjian pinjaman rumah,
  • Resit terkini cukai pintu,
  • Resit terkini cukai taksiran,
  • Laporan redemption daripada pihak bank (jika korang caj rumah korang kepada bank),
  • Dalam kes kegagalan Deed of Assignment yang korang tandatangan dalam kemahuan pembeli, Letter of Undertaking kepada bank pembeli untuk memberikan semula wang daripada bank pembeli.
  • Nombor rujukan cukai pendapatan.

Checklist #10 : Borang CHKT (diperlukan daripada vendor dan pembeli dibawah provisi Real Property Gains Tax Act 1976 (Akta 169))

10.1. Di bawah akta RPGT, korang perlu menghantar borang CHKT 1 (untuk penjual) dan borang CHKT 2 (untuk pembeli dalam masa 30 hari daripada tarikh SPA).

10.2. Korang boleh mengisi sendiri borang dan menghantarnya sendiri, ataupun mengarahkan firma guaman yang diserahkuasa mengikut seperti butiran dalam SPA.

Dalam kes tersebut, korang perlu membayar yuran profesional mereka. Kalau korang menghantar borang tersebut sendiri, korang mesti mengemukakan bukti yang mana penghantaran tersebut dihantar ke peguamcara pembeli.

10.3. Maklumat yang diperlukan dalam borang :

  • Nombor rujukan cukai pendapatan,
  • Salinan SPA sebelumnya yang menunjukkan harga rumah tersebut dibeli,
  • Salinan kad pengenalan,
  • Segala kos (dalam bentuk resit) yang korang nak tolak daripada keuntungan jualan rumah.

10.4. Setiap individu mempunyai satu hak seumur hidup untuk dikecualikan daripada RPGT dalam menjual hartanah peribadi mereka.

Sila rujuk ejen cukai korang untuk soalan berkaitan dengan RPGT.

Checklist #11 : Deposit utiliti

Pastikan perjanjian korang dengan pembeli untuk dapatkan balik lebihan deposit bil utiliti.

Checklist #12 : Untuk apartmen

Pastikan perjanjian korang untuk dapatkan kembali wang deposit, yang mana korang dah bayar kepada pemaju.

Korang perlukan sediakan resit original untuk dapatkan refund.

Checklist #13 : Notis pertukaran hak milik rumah/apartmen kepada Pihak Berkuasa Tempatan (contohnya seperti Majlis Perbandaran)

Korang dan peguam mestilah memberikan notis kepada majlis perbandaran yang berkenaan mengenai pertukaran hak milik, supaya rekod cukai taksiran boleh dikemaskini.

Checklist #14 : Resit baki harga pembelian

Secara amnya, akan ada jangka masa daripada pembayaran baki harga pembelian dan tarikh korang menerima wang tersebut, bergantung kepada kerja-kerja guaman dan dokumentasi.

Sila semak dengan peguam korang untuk tahu lebih lanjut.

Dah ada checklist ni, senang korang bila nak beli rumah nanti.

Apa-apa hal, boleh rujuk balik kat sini. Kebarangkalian korang nak ‘tersontot’ pun akan jadi rendah sebab ada ilmu ni.

Kongsikan artikel ni jika bermanfaat. Biar bertambah ramai lagi orang bijak pandai tentang hartanah.

1 COMMENT

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here