Sewa vs Beli Rumah: Mana Lagi Baik Pada Tahun 2025?

Topik hangat: Lebih baik menyewa atau beli rumah sekarang?

Ramai rakyat Malaysia – terutama generasi muda – berdepan dilema ini. Dengan kos sara hidup meningkat, harga rumah makin mahal, dan gaji yang statik, persoalan ini semakin penting: adakah menyewa rumah sampai mati itu normal? Atau strategi beli rumah masih relevan?

Dalam artikel ini, kita akan bongkar data, hujah pakar, dan satu formula penting yang ramai tak tahu: “50% Rule” – untuk bantu you buat keputusan yang bijak berdasarkan logik, bukan emosi.

Realiti: “Sewa Sampai Mati” Semakin Jadi Trend

Akhbar-akhbar utama Malaysia seperti Sinar Harian dan Utusan melaporkan peningkatan trend menyewa dalam kalangan generasi muda.

Antara sebab utama:

• Harga rumah naik 8% walaupun negara jiran seperti Jepun & Singapura menurun
• Gaji rakyat Malaysia tak naik setara dengan inflasi hartanah
• Sukar lulus pinjaman, terutamanya golongan B40 dan M40
• Kos permulaan beli rumah (deposit, guaman, duti setem) sangat tinggi

“Ramai generasi muda hanya mampu menyewa kerana gaji tak cukup untuk beli kediaman sendiri.”
– Laporan Sinar Harian, Januari 2024

Statistik Sewa Yang Naik Setiap Tahun

Menurut kajian Juwai IQI, sewa rumah di Malaysia dijangka naik sekurang-kurangnya 12% setiap tahun, didorong oleh:

• Permintaan tinggi di kawasan bandar
• Kekurangan rumah mampu milik
• Kadar pemilikan rumah pertama yang makin jatuh

Maksudnya, menyewa pun tak lagi ‘murah’ macam dulu. Malah, dalam 5–10 tahun akan datang, ramai yang menyewa akan bayar lebih tinggi berbanding jika mereka beli sekarang.

Bila Patutnya You Menyewa?

Sewa masih relevan dalam beberapa kes. Dan ini framework yang kami gunakan di Gila Hartanah (GH) iaitu: Sewa semasa you adalah 50% lebih rendah daripada ansuran rumah, maka teruskan menyewa.

Contoh:

• Sewa: RM1,500
• Ansuran bulanan jika beli rumah yang sama: RM4,000
• Bezanya RM2,500 sebulan = 62.5% lebih tinggi

Dalam situasi ini, lebih logik untuk menyewa, sambil simpan duit & invest di tempat lain.

Bila Pulak You Patut Beli Rumah?

Sebaliknya, jika sewa bulanan hampir sama atau hanya 50% kurang daripada ansuran rumah – beli lebih bijak.

Contoh:

• Sewa: RM1,500
• Ansuran jika beli rumah itu: RM2,000
• Bezanya hanya RM500 (25%)
• Dalam kes ini, lebih baik beli.

Kenapa?

1. Sewa yang dibayar hampir cover kos faedah pinjaman
2. Harga rumah naik dalam jangka panjang, tapi ansuran kekal
3. Rental akan terus naik, ansuran tak banyak berubah

“Jika you bayar sewa yang tinggi hari ini, you mungkin sedang bayar rumah orang lain – dan itu bukan rumah you.”

Jadi, Nak Sewa Atau Beli Rumah?

Pandangan kami, gunakan 50% rule ini.

Strategi Pelabur Hartanah: Beli, Sewa, Gandakan Aset

Ramai pelabur bijak bukan beli rumah untuk duduk. Mereka beli rumah:

• Yang boleh disewakan semula untuk jana cashflow
• Yang harga di bawah pasaran (below market value)
• Yang layak untuk pinjaman penuh (90–100%)
• Di kawasan yang punya permintaan penyewa stabil (dekat MRT, universiti, kilang, hospital)

Rumah pertama bukan kena duduk — tapi kena buat duit. Baru cepat grow ke rumah kedua, ketiga, dan seterusnya. Kemudian, orang lain yang bayar installment rumah own-stay kita.

Kesimpulan: Beli Bila Strategik, Sewa Bila Wajar

Menyewa bukan satu dosa, tapi kalau you menyewa dan bayar RM1,800 sebulan selama 10 tahun — bayangkan you dah habis RM216,000 tanpa satu sen equity.

Tapi kalau you beli rumah yang betul, dengan loan yang lulus, lokasi yang ada permintaan, dan harga di bawah nilai pasaran — you bukan sahaja elak sewa mahal, you bina aset yang boleh:

✅ Jana pendapatan sewa
✅ Naik nilai hartanah
✅ Digunakan untuk refinance atau pelaburan seterusnya

Faham setakat ni?