Branded Residences Sebagai Pelaburan Hartanah Kuala Lumpur?

Hari ini Tok nak sembang santai sikit pasal pelaburan hartanah Kuala Lumpur. Kalau dulu orang cakap location, location, location, sekarang ni trend dah berubah sikit. Ada sesetengah pelabur dah mula pandang brand, brand, brand.

Maka, bermulalah fikir satu soalan keramat: Betul ke nama gah hotel kat depan pintu tu boleh buat harga rumah melambung tinggi dan sewa jadi ‘lebat’?

Sekarang ni, kalau korang tengok langit Kuala Lumpur, makin banyak bangunan tinggi yang ada cop hotel mewah antarabangsa. Orang panggil ini ‘Gold Standard’ untuk portfolio pelabur kayangan. Tapi persoalannya, adakah nama 5-bintang ni betul-betul bagi korang pulangan 5-bintang juga? Atau sekadar ‘gah’ pada nama tapi poket kita yang rabak?

Sebab tu, Tok tak nak sembang kosong.

Tok dah bedah habis data pasaran kat kawasan ‘panas’ macam KLCC, Bukit Bintang, KL Sentral, Damansara, sampailah ke Bangsar. Tok dah susun ikut kategori dari Tier S (Ultra Luxury 5-Bintang) sampailah ke Tier B (4-Bintang) supaya korang nampak beza darjat setiap unit ni dalam pelaburan hartanah Kuala Lumpur.

Evolusi Pelaburan Hartanah Kuala Lumpur

Sebelum kita pergi jauh, Tok nak terangkan sikit apa benda branded residences ni. Senang cerita, ini adalah kediaman yang bekerjasama dengan jenama hotel antarabangsa yang gah. Contohnya macam Ritz-Carlton, Four Seasons, atau W Hotel.

Dalam dunia pelaburan hartanah Kuala Lumpur, unit macam ni dianggap sebagai “abang long”. Dia punya prestij tu lain macam. Korang bukan setakat beli dinding dan bumbung, tapi korang beli servis 5 bintang, maintenance yang tiptop, dan sudah tentulah status.

Dari Kondominium Biasa Ke Gaya Hidup Kayangan

Kalau korang perasan, dunia pelaburan hartanah Kuala Lumpur ni dah tak macam zaman Tok muda-muda dulu. Dulu, asal ada kondominium kat kawasan strategik, orang dah berebut nak beli. Tapi sekarang, selera penyewa dan pembeli dah berubah. Mereka dah tak pandang bumbung dan dinding semata-mata.

Sekarang ni zaman experiential luxury. Bahasa mudahnya, ‘pengalaman mewah’. Orang yang ada duit sekarang, mereka bukan cari rumah je, tapi mereka cari servis, keselamatan yang ketat, dan prestij yang datang sekali dengan nama hotel gah antarabangsa.

Sebab tulah wujudnya sistem ‘darjat’ atau tiered system dalam pelaburan hartanah Kuala Lumpur sekarang. Darjat ni jugalah yang bakal tentukan sama ada harga rumah korang melambung tinggi (capital appreciation) atau penyewa sanggup bayar sewa ‘lebat’ tiap-tiap bulan (rental yield).

Hipotesis: Nama Gah, Poket Pun Gah

Hipotesis Tok mudah je: Nama jenama (brand equity) tu yang ‘pegang’ prestasi rumah korang.

Tok percaya, kalau hartanah korang tu ada ‘cop’ hotel antarabangsa yang paling top, harga jual balik dia (sub-sale) memang akan jauh lebih ‘keras’ kalau kira ikut kaki persegi (Price Per Square Foot – PSF). Bukan itu je, sewa pun korang boleh letak harga kayangan berbanding unit lain dalam kawasan yang sama.

Dalam dunia pelaburan hartanah Kuala Lumpur, kalau korang beli unit yang ada jenama hebat ni, korang sebenarnya beli ‘jaminan’. Walaupun rumah sebelah tu mungkin nampak lebih kurang sama, tapi sebab korang ada nama hotel mewah, penyewa tetap akan pilih unit korang.

Sebab tu, jangan pelik kalau unit yang ada jenama antarabangsa ni boleh buat untung yang jauh lebih ‘lebat’ berbanding jenama tempatan atau hotel yang tak berapa nak ada nama, walaupun kedua-duanya duduk dalam taman atau jalan yang sama!”

Jom kita tengok macam mana darjat-darjat dalam pelaburan hartanah Kuala Lumpur ni sebenarnya berfungsi.

Tier S: Takhta Paling Tinggi (Ultra-Luxury Pinnacle)

Dalam rantaian makanan pelaburan hartanah Kuala Lumpur, Tier S ni adalah “Jerung Besar”. Ini adalah kelompok gergasi 5-bintang antarabangsa yang duduk kat puncak paling atas.

• Four Seasons (KLCC): Ini memang “Raja” segala pasaran. Tak ada siapa boleh lawan lagi buat masa ni. Harga jual balik (Median Subsale PSF) dia cecah RM 2,839 sekaki persegi! Sewa dia pun jangan cakaplah, purata RM 12.07 sekaki persegi. Kalau korang ada unit kat sini, memang goyang kaki la jawabnya.
• St Regis (KL Sentral): Walaupun dia tak duduk betul-betul kat KLCC, tapi penangan jenama St Regis ni memang kuat. Harga subsale dia maintain RM 2,043 dengan sewa sekitar RM 8.50 sekaki persegi.

Bagi pelabur, Tier S ni adalah aset Blue Chip. Memang modal nak masuk tu “keras” sikit, tapi sebab barang ni rare (terhad) dan ada prestij, harga dia tetap bertahan walaupun ekonomi tengah tak okay.

Tier AA & A: Keseimbangan Antara Premium Dan Prestasi

Kalau Tier S tu puncak gunung, Tier AA dan Tier A pulak adalah pilihan bagi mereka yang nak pulangan sewa yang mantap dalam pelaburan hartanah Kuala Lumpur.

Tier AA (Luxury 5-Star): Premium Yang Padu

Jenama macam The Ritz-Carlton, W Hotel, dan Banyan Tree memang perform habis. Harga subsale mereka main antara RM 1,687 hingga RM 2,475. Sewa pula Tok tengok selesa kat paras RM 6.71 sampai RM 11.97. Ini bukti penyewa memang sanggup bayar lebih demi gaya hidup mewah.

Tier A (Local 5-Star): Pilihan Pertengahan

Contoh paling dekat ialah The Ruma (KLCC). Ini mewakili standard 5-bintang tempatan. Harga subsale dia dalam RM 1,635 dengan sewa purata RM 7.12. Kiranya dia masih hebat, tapi nampak jelas beza dia kalau nak banding dengan “abang-abang” jenama antarabangsa kat Tier S tadi.

Tier B: Pintu Masuk Untuk Yang Baru Mula

Bagi anak buah Tok yang baru nak jinakkan diri dalam pelaburan hartanah Kuala Lumpur, Tier B (4-bintang) adalah pilihan yang lebih mampu milik.

Hartanah macam Ascott Star, Dorsett, Wyndham, dan Alila duduk dalam kategori ni. Harga subsale dia turun sikit antara RM995 hingga RM1,817. Walaupun nampak “murah” dan senang nak beli, korang kena ingat satu benda: sewa dia ada had.

Jenama 4-bintang ni, macam mana baru pun bangunan tu, dia takkan boleh lawan harga “premium” yang diminta oleh jenama mewah global. Jadi, janganlah korang harapkan sewa harga 5-bintang kalau beli unit 4-bintang, faham?

Dah nampak kan beza kasta dalam pelaburan hartanah Kuala Lumpur ni? Makin tinggi jenama, makin tinggi “shield” korang daripada risiko harga jatuh. Tapi modalnya pun bukan kaleng-kaleng.

Lokasi vs Jenama: Mana Satu Lagi “Power”?

Satu benda yang paling menarik perhatian Tok masa buat analisis pasal pelaburan hartanah Kuala Lumpur ni ialah: lokasi memang penting, tapi jenama tu sebenarnya “booster” atau pengganda nilai yang luar biasa.

Cuba korang tengok contoh ni: Four Seasons dengan Ascott Star. Dua-dua ni duduk dalam zon prime KLCC, berjiran je pun. Tapi, Four Seasons selamba je dapat harga sewa kaki persegi (PSF) hampir dua kali ganda lagi mahal (RM 12.07 lawan RM 6.74)!

Sebab apa? Sebab kedudukan Ultra Luxury dia tu. Ini membuktikan yang lokasi cuma tiket untuk korang “masuk padang”, tapi jenama tulah yang akan tentukan korang bawa balik piala ke tidak dalam pelaburan hartanah Kuala Lumpur.

Rumusan Tok: Ada Rupa, Ada Harga

Data ni dah bentangkan realiti yang cukup terang lagi bersuluh bagi siapa yang tengah usha pelaburan hartanah Kuala Lumpur. Pendek kata, korang dapat apa yang korang bayar mengikut nilai jenama tu sendiri.

Kesimpulannya, kalau matlamat korang adalah nak dapatkan pulangan sewa paling maksimum bagi setiap kaki persegi kat pusat bandar, guna pakai jenama hotel antarabangsa yang dah gah satu dunia adalah strategi yang dah terbukti berkesan.