Tok selalu jumpa pasangan suami isteri baru kahwin yang datang jumpa Tok dengan muka bangga.
“Tok, kami berdua kerja pejabat. Gaji gabung RM12,000 sebulan. Kami ingat nak angkat rumah landed dua tingkat berharga RM600,000 kat kawasan gated and guarded. Kawan-kawan opis kami pun ramai beli rumah saiz macam tu.”
Bila Tok dengar jer soalan macam ni, Tok rasa nak picit-picit jer dahi. Korang ingat gaji RM12,000 sebulan tu dah taraf T20 ke? Korang kena sedar, dalam ekonomi hari ini, gaji gabung RM12,000 tu masih dalam kelompok M40. Belum masuk golongan kayangan lagi!
Masalah utama korang ni satu jer: Gaya T20, tapi poket masih M40.
Gaji RM12,000 tu gaji kasar. Lepas tolak KWSP, Perkeso, dan cukai pendapatan dari Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), gaji bersih korang tinggal berapa? Paling tinggi pun sekitar RM9,800 ke RM10,000 sahaja.
Sekarang mari Tok pecahkan realiti ansuran bulanan kalau korang tetap gatal tangan nak Beli Rumah Overbudget berharga RM600,000:
Ini belum kira yuran penyelenggaraan (maintenance fee) kalau kawasan tu ada pengawal keselamatan. Sekali jalan, dekat RM3,000 sebulan melayang hanya untuk bayar dinding batu dan bumbung rumah!
Tok nampak ada tiga punca utama:
[Ego & Tekanan Rakan] ---> [Sangkaan Gaji Gabung Besar] ---> [Terjerat Beli Rumah 'Overbudget']
Korang tengok kawan pejabat muat naik gambar pegang kunci rumah landed 4 bilik tidur, korang pun rasa panas hati. Korang tak nak kalah. Korang rasa kalau beli rumah apartmen atau kondominium RM350,000, jatuh standard korang sebagai graduan ijazah.
Bila gabung gaji suami RM6,000 dan gaji isteri RM6,000, korang rasa duit dalam akaun bank berkoyan-koyan. Korang lupa, komitmen korang pun dua kali ganda! Car sum (kereta suami), car sum (kereta isteri), PTPTN dua-dua orang, kad kredit, makan minum, dan perbelanjaan mak ayah kat kampung.
Bila korang letak komitmen rumah RM3,000 sebulan, Nisbah Khidmat Hutang atau Debt Service Ratio (DSR) korang akan melonjak ke paras bahaya.
Ada pasangan fikir: “Tak apa Tok, sekarang memang ketat sikit. Tapi nanti 2-3 tahun lagi gaji kami naik la.”
Bagaimana kalau ekonomi merosot? Bagaimana kalau salah seorang kena buang kerja, atau syarikat tak beri bonus? Rumah bukan macam kereta yang korang boleh jual dalam masa seminggu bila tak mampu bayar.
Ini bab yang paling ramai suami isteri buta mata. Korang ingat bila borang pinjaman lulus dan bank dah bayar pada pemaju, masalah korang dah selesai?
Tidakkkk! Saat pemaju serah kunci (Vacant Possession), waktu itulah wang korang mula mengalir macam air terjun.
Mari Tok senaraikan kos tersembunyi yang korang wajib bayar:
| Jenis Kos | Anggaran Perbelanjaan (RM600k Landed) | Catatan Tok |
| Duti Setem & Yuran Guaman | RM12,000 – RM18,000 | Jika tiada pengecualian atau rebase pemaju. |
| Yuran Penilaian (Valuation) | RM1,500 – RM2,500 | Bank caj untuk nilai hartanah. |
| Renovasi Asas & Gril | RM20,000 – RM40,000 | Gril keselamatan, lampu, kipas, kabinet dapur. |
| Deposit Utiliti | RM1,000 – RM2,000 | Syarikat Air, Tenaga Nasional Berhad (TNB), Unifi. |
| Perabot & Kelengkapan | RM15,000 – RM30,000 | Katil, peti ais, mesin basuh, sofa, meja makan. |
| Yuran Yuran Guard / Maintenance | RM150 – RM350 / bulan | Komuniti gated & guarded. |
| Cukai Pintu & Cukai Tanah | RM600 – RM1,200 / tahun | Dibayar kepada PBT & Pejabat Tanah. |
Cuba korang tambah semua kos kat atas tu. Korang perlukan sekurang-kurangnya RM50,000 hingga RM80,000 duit tunai cash sejurus selepas dapat kunci!
Kalau korang dah habiskan semua simpanan untuk wang pendahuluan (downpayment) sebab Beli Rumah Overbudget, dari mana korang nak korek duit RM80,000 ni? Akhirnya, korang swipe kad kredit atau ambil pinjaman peribadi (personal loan). Masa tu, hidup korang ibarat gali lubang tutup lubang!
Biasa pemaju jual rumah landed RM600,000 kat mana? Mestilah kat kawasan pinggir bandar macam Semenyih, Puncak Alam, Sepang, atau Rawang. Tapi tempat kerja korang dua suami isteri kat mana? Pusat bandar Kuala Lumpur, Bangsar, atau Petaling Jaya!
Tok nak bagi contoh kiraan kos perjalanan (commute) harian dari rumah jauh ke tempat kerja mengikut piawaian Bank Negara Malaysia (BNM) mengenai perbelanjaan isi rumah:
Ansuran Rumah (RM2,700) + Kos Commute (RM1,600) + Maintenance (RM200) = RM4,500 sebulan!
Gaji bersih gabung RM10,000. Ditolak RM4,500 untuk rumah dan perjalanan sahaja. Tinggal RM5,500.
Belum tolak makan minum, bil elektrik, bayaran kereta dua buah, belanja anak, dan simpanan kecemasan! Adakah korang rasa korang sedang hidup tenang? Tidak! Korang sebenarnya hidup dalam stress atau tekanan kewangan yang amat berat.
Masa korang pun habis kat atas jalan raya. Pergi kerja pukul 6:30 pagi sebelum subuh, balik rumah pukul 8:30 malam. Sampai rumah dah penat, suami isteri mula bermasam muka, gaduh pasal hal-hal kecil. Punca utamanya apa? Tekanan duit sebab Beli Rumah Overbudget!
Tok bukan nak melarang korang beli rumah. Tok nak korang beli rumah dengan akal fikiran yang waras, bukan mengikut emosi atau nak menunjuk-nunjuk kat jiran.
Ini formula ukur baju di badan sendiri yang Tok reka khas untuk pasangan M40:
Harga rumah pertama korang tak patut lebih daripada 3 hingga 4 kali ganda jumlah pendapatan tahunan gabung.
Formula:
– Gaji Gabung Bulanan: RM12,000
– Pendapatan Tahunan (12 bulan): RM144,000
– Harga Rumah Maksimum (4x): RM144,000 × 4 = RM576,000
– Harga Rumah Selamat (3x): RM144,000 × 3 = RM432,000
Nampak tak? Harga RM600,000 tu dah over the limit daripada paras selamat! Julat paling selesa untuk pasangan gaji RM12,000 ialah rumah berharga antara RM350,000 hingga RM450,000.
Jangan ikut had bank yang benarkan DSR sehingga 70%. Bank nak makan faedah dari korang!
Ikut had kendiri: Pastikan ansuran bulanan rumah tak melebihi 25% hingga 30% daripada gaji bersih gabung. Kalau gaji bersih RM10,000, ansuran rumah paling tinggi cuma RM2,500 sahaja, termasuk maintenance fee!
Sebelum beli rumah, pastikan korang ada:
Kalau simpanan dalam akaun bank korang cuma ada RM15,000, tolonglah… tangguhkan niat nak beli rumah besar tu.
Beli rumah pertama ni bukannya rumah impian (dream home) korang sampai tua. Rumah pertama ialah rumah batu loncatan (stepping stone).
Beli dulu rumah bertingkat atau rumah landed bersaiz sederhana yang berharga RM350,000 hingga RM400,000. Ansuran bulanan baru sekitar RM1,700. Korang ada lebihan tunai RM8,000 sebulan!
Duit lebihan tu korang boleh guna untuk:
Bila kerjaya korang dah mantap 7-10 tahun lagi, gaji gabung dah mencecah RM20,000 sebulan, waktu tu korang nak jual rumah pertama dan upgrade ke rumah landed RM800,000 pun Tok tak marah. Masa tu poket korang dah tebal dan tegap!
Ingat pesanan Tok ni sampai bila-bila: “Biar rumah kecil tapi poket tebal dan hati tenang, daripada rumah besar tersergam indah tapi hidup gelisah sebab Beli Rumah ‘Overbudget’!”
Berikut adalah soalan-soalan yang sering ditanya oleh pasangan M40 mengenai pembelian rumah:
Boleh, tetapi berisiko jika salah seorang hilang pekerjaan atau berlakunya perceraian. Tok sarankan guna gaji seorang sahaja (suami) untuk tentukan kelayakan rumah pertama jika mahu lebih selamat, manakala gaji isteri dijadikan simpanan dan pelaburan isi rumah.
Untuk memiliki rumah RM600,000 secara selesa tanpa tertekan dari segi kewangan, pendapatan bersih isi rumah sekurang-kurangnya perlu berada pada paras RM15,000 hingga RM18,000 sebulan. Ini bagi memastikan ansuran rumah tidak melebihi 20-25% daripada pendapatan.
Jika korang sudah terlanjur beli dan mula rasa tertekan:
– Sewa bilik ekstra jika ada ruang untuk tambah pendapatan.
– Refinance (Pinjam Semula) selepas beberapa tahun jika nilai rumah naik untuk menstruktur semula hutang.
– Jual rumah tersebut dan berpindah ke rumah yang lebih murah (downsizing) jika simpanan bulanan semakin negatif.
Dari sudut kewangan dan kualiti hidup M40, kondominium berdekatan tempat kerja selalunya lebih menjimatkan. Korang jimat kos tol, minyak, masa, serta penyelenggaraan kereta. Masa yang dijimatkan atas jalan raya boleh diguna untuk keluarga atau buat kerja sampingan.
Sediakan sekurang-kurangnya 15% hingga 20% daripada harga rumah dalam bentuk tunai. Contohnya untuk rumah RM400,000, korang perlu ada tunai sekurang-kurangnya RM60,000 hingga RM80,000 bagi menampung deposit, yuran guaman, duti setem, penilaian, dan renovasi asas.
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
