Kita tak boleh main teka je dan bergantung pada nasib semata-mata, bila nak beli rumah untuk dibuat pelaburan.

Kalau buat macam ni, tak mustahil pelaburan korang ada potensi besar untuk kecundang awal.

Tok pasti semua orang tak nak masalah ni berlaku.

Macam mana nak pastikan kita beli rumah pelaburan yang sentiasa jana untung setiap masa?

In Shaa Allah, ilmu yang dikongsi Tuan Fairuz Razak ini akan bantu korang capai matlamat ini.

Ada apa dengan cashflow percentage?

Wah, dah macam tajuk movie AADC. Cuma dengan penambahan huruf “P” kat belakang. Hehe.

Terdapat 2 faktor pemilihan rumah untuk kita jadikan sebagai pelaburan. 2 faktor tersebut ialah aliran tunai (cashflow), dan juga kenaikan nilai hartanah (capital appreciation).

Bagi pelabur yang inginkan aliran tunai, caranya adalah dengan menyewakan semula rumah yang telah dibeli.

Perlu kita pastikan yang aliran tunai rumah itu, wajib berada dalam keadaan positif.

Apa yang dimaksudkan dengan aliran tunai positif (positive cashflow)?

Contohnya :

• Bayaran bulanan kepada bank = RM850.
• bayaran yuran selenggaraan (maintenance) = RM200.
• kadar sewaan setiap bulan = RM1,500.

Rumus pengiraan aliran tunai (cashflow) adalah seperti berikut:

• Aliran Tunai = Kadar sewaan – (kos penyelenggaraan + bayaran bulanan kepada bank)
• = RM1,500 – (RM850 – RM200)
• Aliran tunai yang kita dapat setiap bulan = RM450.

Berdasarkan situasi atas ni, RM450 adalah aliran tunai positif kerana mempunyai lebihan tunai, selepas di tolak dengan komitmen bulanan.

Komitmen bulanan diambil daripada dua perkara, iaitu installment kepada pihak bank dan juga kos selenggaraan.

Ada lagi ke pengiraan yang patut saya tahu?

Ada juga beberapa pelabur mengambil kira kos seperti bayaran bulanan elektrik, bil air, dan bil internet ke dalam rumus diatas sebagai komitmen. Ini dinamakan sebagai nett cashflow (aliran tunai bersih).

Ada satu indikator penting di dalam pengiraan cashflow ini, yang sering dilupakan. Ia dinamakan cashflow percentage (CF%).

Semakin tinggi CF%, semakin baik sesuatu tempat tersebut untuk dibuat pelaburan.

Cara untuk mengira CF% adalah seperti berikut :

• Peratusan aliran tunai (cashflow percentage) = ((aliran tunai) / sewa bulanan) X 100%

Cashflow percentange (CF%)  dapat membantu pelabur untuk melihat prestasi sesebuah hartanah pada sudut yang lain.

Bermakna, sekiranya terdapat 2 kawasan yang memberikan CF yang sama, yang mana satu kawasan lebih baik untuk dibeli?

Mari kita tengok contoh di bawah ini:

a) Hartanah A

• Kadar sewaan sebulan = RM2,000, Komitmen sebulan = RM1,800,
• Aliran tunai = (kadar sewa bulanan – komitmen setiap bulan),
• RM2,000 – RM1,800 = RM200 aliran tunai positif setiap bulan.
• Peratusan aliran tunai = ((aliran tunai) / sewa bulanan) X 100%
• (RM200 / RM2000) X 100%
• Peratusan Aliran Tunai = 10%.

b) Hartanah B

• Kadar sewaan sebulan = RM1,000, Komitmen sebulan = RM800
• Aliran tunai = (kadar sewa bulanan – komitmen setiap bulan),
• RM1,000 – RM800 = RM200 aliran tunai positif setiap bulan.
• Peratusan aliran tunai = ((aliran tunai) / sewa bulanan) X 100%
• (RM200 / RM1,000) X 100%
• Peratusan aliran tunai = 20%.

Hartanah A dan Hartanah B mempunyai CF yang sama iaitu RM200, tapi mempunyai CF% yang berbeza.

Dalam kes ini, Hartanah B mempunyai potensi yang lebih baik berbanding dengan hartanah A.

Sebab itu, CF% adalah satu indikator yang dapat membantu korang untuk membandingkan antara 2 kawasan yang mempunyai CF yang sama.

P/S: Semoga bermanfaat. Sila kongsikan dan panjangkan manfaat ini untuk kawan-kawan kita hadamkan.

—

Pada pandangan Tok yang dhaif, adalah wajib untuk kita beli rumah yang menjana aliran tunai yang positif.

Berapa banyak aliran tunai yang kita perlu jana? Ini bergantung pada matlamat yang kita nak capai, situasi kewangan, dan juga pasaran tempatan.

Tak senang nak cari hartanah yang hasilkan aliran tunai yang besar.

Tapi, kita boleh buat ini dengan membeli hartanah bawah nilai pasaran (below market value) sebagai permulaan.

Semoga berjaya, Tok doakan.

–

Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.

[KLIK GAMBAR SEKARANG]