Tok nak sembang terus-terang. Tak ada nak lapis-lapis lagi. Tok tengok budak-budak muda zaman sekarang atau peniaga kecil yang baru pegang duit bisnes, jalan fikir dah makin pelik. Baru buat jualan ratus ribu, akaun syarikat ada duit sikit, terus pergi ke showroom kereta.
Tukar dari kereta kancil terus angkat Ford Mustang, Porsche, atau Vellfire gergasi tu. Tapi bila Tok tanya, “Rumah beli kat mana bro?”, jawapan standard yang Tok dapat: “Rumah belum beli lagi Tok, saya sewa kondo RM2,500 sebulan. Rumah nanti-nanti lah, bisnes nak kena tunjuk gaya dulu baru orang percaya.”
Aduh, tepuk dahi Tok dengar! Tok nak tegur sikit ni. Kalau korang ada perangai macam ni, tolong bawa bertenang. Jangan jadi pengumpul kereta mewah kalau rumah sebiji pun tak ada dalam geran nama sendiri. Tu bukan melabur bro, tu namanya korang pergi buang duit kat besi buruk!
Korang nak bisnes tahan lama atau nak nampak kaya sekejap sahaja? Dalam artikel ini, Tok nak cerita pasal beza besar antara susut nilai kereta dengan kenaikan nilai rumah, dan kenapa hartanah ini satu-satunya aset paling magis yang pihak bank sanggup beri pinjaman modal dekat kita.
Zaman media sosial ini memang kejam sikit. Ramai anak muda ingat nak bagi pembeli percaya kena bawa kereta mewah. Beli kereta mahal konon nak buat content, nak tunjuk akaun bisnes kencang. Tapi korang sedar tak, kereta mewah yang korang bawa tu makan duit tunai syarikat tiap-tiap bulan?
Bila korang ikat sewa beli kereta mewah dengan bank selama 9 tahun, korang dah kunci aliran tunai (cashflow) korang. Bayar bulan-bulan RM3,000 hingga RM5,000 untuk kereta yang nilainya susut setiap hari.
Cuba korang bayang. Kereta baru keluar dari showroom hari ini, terus hilang 10% hingga 20% nilai pasaran. Lepas 5 tahun, harga kereta tu tinggal separuh. Mana pergi duit korang tu? Lesap macam tu sahaja. Sebab tu Tok panggil kereta tu ‘besi buruk yang bergerak’. Memang cantik dari luar, tapi dari sudut akaun kewangan, ia adalah liabiliti yang hakis kekayaan korang.
Pesan Tok: Kereta mewah tak akan bagi korang bayaran sewa tiap bulan. Dia cuma ambil duit dari poket korang untuk bayar ansuran, minyak, insurans, servis, dan cukai jalan!
Bagi korang yang nak jawapan pantas tentang beza dua benda ini, Tok dah sediakan jadual perbandingan kat bawah. Ini bukti tepat kenapa hartanah patut jadi fokus utama berbanding kereta mewah.
| Perkara | Kereta Mewah (Besi Buruk) | Hartanah / Rumah (Aset Sebenar) |
| Pergerakan Nilai | Susut nilai 10% – 15% setiap tahun | Naik nilai 3% – 8% purata setiap tahun |
| Aliran Tunai (Cashflow) | Poket sentiasa bocor (Servis, Insurans, Minyak) | Boleh jana sewa bulanan daripada penyewa |
| Kemudahan Bank | Bank bagi pinjam ikut nilai yang susut | Bank bagi pinjam (leverage) untuk bina aset |
| Kesan Inflasi | Makin lama makin rugi | Nilai harta & kadar sewa naik ikut inflasi |
| Cagar Kewangan | Susah buat cagaran untuk pusing modal | Boleh buat refinance atau cagaran modal bisnes |
Tengok jadual kat atas tu. Jelas kan? Kereta mewah buat modal korang hangus. Manakala hartanah tahan nilai dan makin lama makin mahal.
Bila korang beli kereta RM200,000, lepas 10 tahun nilai dia mungkin tinggal RM50,000 sahaja. Korang rugi RM150,000 tunai! Tapi kalau korang beli rumah RM200,000, lepas 10 tahun nilai dia boleh naik jadi RM350,000 atau RM400,000. Korang untung RM150,000 hingga RM200,000 secara ekuiti.
Sebab tu Tok cakap, melabur kat kereta mewah tanpa ada rumah ini kerja gila. Tok tak larang beli kereta mewah, tapi beli rumah dulu!
Tahu tak kenapa Tok suka sangat dengan hartanah? Sebab hartanah ini satu-satunya aset dalam dunia yang bank sudi bagi pinjam duit sampai 90% hingga 100% untuk kita beli!
Cuba korang pergi bank, cakap dekat pegawai bank: “Encik, saya nak pinjam RM500,000 nak melabur dalam saham atau nak beli emas.”
Agak-agak pegawai tu nak bagi tak? Kirim salam lah! Bank takkan bagi korang pinjam RM500,000 tunai macam tu sahaja untuk pelaburan berisiko tinggi. Tapi kalau korang cakap: “Encik, saya nak beli rumah bernilai RM500,000.”
Bank akan periksa akaun kewangan korang. Kalau lulus, bank terus keluarkan RM450,000 (90%) duit bank sendiri untuk tolong korang beli rumah tu. Korang cuma keluar modal deposit sikit sahaja.
Ini lah yang kita panggil Kuasa Leverage (Daya Pengupayaan). Korang kawal aset bernilai RM500,000 cuma guna duit simpanan sendiri yang sikit. Apabila nilai rumah tu naik 5% setahun, kenaikan tu dikira atas nilai RM500,000 (iaitu RM25,000), bukan atas deposit korang sahaja!
Mana ada pelaburan lain yang bagi kemudahan macam ini? Kereta pun bank bagi pinjam juga, tapi untuk barang yang makin lama makin turun harga. Memang rugi teruk!
Tok faham sangat, bukan korang tak nak beli rumah. Tapi ramai peniaga kecil hadapi masalah dokumen bila nak berurusan dengan pihak bank. Zaman sekarang, bank makin ketat. Bank tak tengok kereta apa korang bawa pergi mesyuarat, bank tengok rekod bertulis!
Bila korang berniaga sendiri, tiada slip gaji bulanan daripada majikan. Oleh itu, penyata bank syarikat dan rekod percukaian korang ialah ‘slip gaji’ korang yang sebenar. Ramai kawan-kawan yang buat bisnes jatuh dalam perangai suka simpan tunai bawah bantal atau tak simpan rekod jualan. Bila nak beli rumah, terus bank tolak permohonan.
Untuk atasi isu ini, ini 3 langkah wajib yang korang kena buat dari sekarang:
Bila akaun perniagaan bersih, penyata bank cantik selama 6 hingga 12 bulan, dan cukai dibayar berdisiplin, bank tak ada alasan nak tolak permohonan pinjaman rumah korang.
Kat sini Tok nak kongsi pelan strategi terbaik untuk korang anak muda yang berniaga. Macam mana nak guna keuntungan bisnes untuk bina empayar kewangan yang kalis krisis.
Bila bisnes korang mula dapat untung bersih RM10,000 hingga RM20,000 sebulan, jangan terus gatal tangan ganti kereta. Pakai kereta sedia ada yang dah habis bayar atau kereta ekonomi yang ansuran murah (bawah RM600 sebulan). Tahan nafsu tunjuk kaya sekurang-kurangnya 2 hingga 3 tahun pertama.
Guna simpanan modal tu untuk beli rumah pertama. Cari rumah yang ada potensi sewa tinggi atau kawasan yang pesat berkembang. Korang boleh duduk sendiri atau sewa dekat orang lain. Bila sewa dapat tutup ansuran bulanan bank, rumah tu dah jadi aset percuma untuk korang!
Nak tahu lebih lanjut tentang dokumen apa kena sediakan sebagai peniaga kecil untuk beli rumah pertama? Baca artikel di sini.
Bila nilai rumah korang dah naik lepas 5 tahun, korang boleh buat refinancing (pembiayaan semula) atau dapatkan cagaran hartanah dari bank. Duit lebihan tu korang boleh guna sebagai modal pusingan bisnes atau beli hartanah kedua.
Berdasarkan panduan keselamatan dari Bank Negara Malaysia, pengurusan risiko aset amat penting untuk memastikan perniagaan tidak terjejas apabila berlaku kejutan ekonomi.
Bila korang dah ada 2 atau 3 biji hartanah yang bagi aliran tunai positif setiap bulan, guna duit hasil sewa tu untuk bayar ansuran kereta mewah korang! Masa ini, baru korang dipanggil jutawan bijak. Sebab kereta mewah korang bukan dibayar guna titik peluh bisnes lagi, tapi dibayar oleh penyewa-penyewa rumah korang!
Ingat pesan Tok ini sampai bila-bila. Orang berniaga yang bijak tak kejar pujian orang sekeliling. Orang yang betul-betul kaya senyap-senyap kumpul geran rumah dan tanah. Orang yang acah kaya pula banting tulang bayar ansuran besi buruk semata-mata nak dapat likes dekat Instagram dan TikTok.
Tukar cara fikir korang hari ini. Utamakan aset yang bagi pulangan balik pada korang. Beli rumah dulu, mantapkan akaun kewangan, baru cerita pasal kereta mewah. Biar rumah bersepah, jangan akaun bank yang bersepah!
Kereta dianggap sebagai besi buruk atau liabiliti kewangan kerana nilainya yang menyusut secara mendadak setiap tahun (kadar susut nilai 10% hingga 15% setahun). Selain itu, kereta memerlukan kos penyelenggaraan, insurans, dan bahan api berterusan tanpa menghasilkan sebarang pendapatan pasif, berbeza dengan hartanah yang nilainya sentiasa naik dalam jangka masa panjang.
Boleh. Peniaga tidak memerlukan slip gaji majikan, tetapi perlu menyediakannya melalui penyata akaun bank syarikat (6 bulan hingga 12 bulan), pendaftaran SSM/Sdn Bhd yang sah, borang B/BE carian LHDN beserta resit bayaran cukai, dan rekod KWSP (jika ada). Pihak bank akan menilai aliran tunai syarikat untuk kelulusan pinjaman perumahan.
Sebaiknya sediakan sekurang-kurangnya 10% hingga 15% daripada harga rumah. Walaupun ada skim rumah pertama yang menawarkan pinjaman 100%, simpanan tunai tetap diperlukan untuk kos guaman, kos penilaian, duti setem, dan insurans (MRTT/MLTT).
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
