OPM atau Other People’s Money (Duit Orang Lain) ialah strategi kewangan di mana pelabur guna modal bank atau pihak ketiga untuk beli aset bernilai tinggi seperti hartanah. Orang kaya tak guna duit simpanan sendiri sebab nak kekalkan aliran tunai (cash flow) dan guna tuasan (leverage).
Hartanah ialah satu-satunya aset fizikal yang bank sanggup bagi pinjaman sehingga 90% – 100% untuk tempoh panjang (30-35 tahun), berbanding emas, saham, atau ASB yang tak ada fasiliti pinjaman berskala besar seperti ini.
Korang pernah fikir tak, kenapa Jutawan atau orang kaya yang ada duit berjuta-juta dalam akaun bank masih gigih minta pinjaman bank bila nak beli hartanah? Duit diorang berkoyan-koyan. Kalau setakat nak bayar tunai rumah berharga RM500,000 atau RM1 juta tu, ibarat petik jari je. Tapi kenapa diorang tetap pilih nak berhutang 30 tahun dengan bank?
Masa Tok muda-muda dulu, Tok pun konpius. Tok ingat orang yang beli rumah guna pinjaman bank ni sbb tak cukup duit. Tapi bila Tok dah masuk dunia hartanah dan mula belajar strategi kewangan sebenar, baru Tok terngadah.
Rupanya, ini bukan pasal tak cukup duit. Ini pasal kebijaksanaan kewangan. Orang kaya guna satu teknik rahsia yang dipanggil OPM. Guna duit sendiri buat korang penat kerja. Tapi guna OPM buat duit kerja untuk korang!
Sebelum kita pergi lebih dalam, meh Tok terangkan istilah ni dalam bahasa paling mudah.
OPM bermaksud Other People’s Money (Duit Orang Lain). Dalam konteks pelaburan hartanah di Malaysia, “orang lain” yang paling utama ialah Bank. Bila korang guna konsep ini, korang cuma keluarkan modal kecil (contohnya 10% deposit atau modal guaman), manakala baki 90% lagi disediakan oleh pihak bank.
Mari Tok beri satu contoh mudah:
Dalam Senario A, korang cuma ada 1 rumah. Dalam Senario B, korang kuasai 5 buah rumah yang bernilai total RM1 Juta hanya dengan modal asal RM100,000! Bila harga rumah naik 10%, Senario A bagi untung RM10,000. Manakala Senario B bagi untung RM100,000!
Nampak tak beza dia? Tu baru sikit Tok tunjuk.
Kenapa golongan pelabur bijak elak guna duit sendiri bila beli hartanah? Ini 5 rahsia utama yang korang kena faham:
Leverage ialah kebolehan mengawal aset nilai tinggi dengan modal asal yang sangat kecil.
Bank sanggup bagi pembiayaan sehingga 90% (malah 100% untuk skim rumah pertama anak muda). Mana ada perniagaan atau pelaburan lain dalam dunia yang bagi korang pinjam modal sampai 90% dengan faedah/keuntungan tahunan terendah? Tak ada, bang!
Duit tunai ialah “raja” (Cash is King). Orang kaya tak suka simpan duit tunai dalam bentuk aset mati yang sukar dicairkan (illiquid).
Kalau korang leburkan RM500,000 duit simpanan beli rumah cash, duit tu dah “terkunci” dalam dinding batu rumah tu. Kalau tiba-tiba bisnes korang perlukan modal segera, korang tak boleh ketuk dinding rumah tu untuk ambil balik duit! Dengan guna OPM, duit simpanan korang kekal selamat dalam akaun atau bisnes lain yang jana keuntungan harian.
Ini bahagian paling seronok. Bila korang beli rumah pelaburan guna loan bank, korang tak bayar ansuran bulanan tu guna duit gaji sendiri!
Siapa bayar? Penyewa! Penyewa duduk rumah korang, bayar sewa tiap-tiap bulan, dan duit sewa tu korang guna untuk bayar balik pada bank. Selepas 30 tahun, hutang bank lunas, dan korang dapat rumah percuma hasil titik peluh penyewa. Ini dinamakan Passive OPM Strategy.
Setiap tahun nilai duit makin susut disebabkan inflasi. Duit RM100k hari ni tak sama kuasa beli dengan RM100k sepuluh tahun akan datang.
Bila korang pinjam bank RM300,000 hari ini, nilai hutang tu makin “murah” dari segi kuasa beli pada masa depan. Tapi pada masa sama, nilai rumah korang makin melonjak naik! Hutang kekal sama, tapi nilai aset makin melambung.
Dalam sesetengah kes perniagaan dan pelaburan, faedah pinjaman hartanah boleh ditolak sebagai perbelanjaan atau kos operasi yang mengurangkan komitmen cukai pendapatan korang.
Ramai anak muda tanya Tok: “Tok, kalau OPM ni bagus sangat, boleh tak saya pergi bank nak pinjam RM200,000 nak beli Emas atau Saham?”
Jawapan Tok: Bank akan gelak kat korang! Kenapa? Sebab hartanah ada ciri-ciri unik yang tak ada pada mana-mana instrumen pelaburan lain.
Meh Tok pecahkan satu per satu kenapa emas, saham, dan ASB tak boleh lawan kebalnya hartanah dari sudut pembiayaan OPM:
Emas memang simpanan kalis inflasi yang bagus. Tapi bank takkan bagi korang pinjam RM100,000 untuk korang beli emas fizikal simpan bawah bantal. Kenapa? Sebab emas fizikal senang hilang, kena curi, atau dibawa lari. Bank tak ada cagaran fizikal yang stabil yang terikat pada tanah.
Dalam pasaran saham, memang ada kemudahan margin financing (pinjam modal brokers). Tapi risiko dia sangat tinggi! Pasaran saham bergelora (volatile). Kalau harga saham jatuh melepasi paras tertentu, korang akan kena Margin Call. Korang kena tambah duit tunai serta-merta, kalau tak, broker akan lelong saham korang pada harga rugi.
Hartanah tak ada margin call harian. Selagi korang bayar ansuran bulanan, bank takkan kacau rumah korang walaupun harga pasaran turun naik.
Ada juga yang tanya pasal ASB Financing (ASBF). Memang ASBF guna konsep modal bank, tapi limitasi dia terhad (maksimum RM200,000 per individu) dan ia ialah aset kertas, bukan aset fizikal yang boleh diberi sewa atau diubah ubah suai untuk tingkatkan nilai (forced appreciation).
Hartanah pula ialah tanah fizikal. Jumlah tanah di dunia ni terhad, tapi manusia makin ramai. Sebab tu bank rasa sangat selamat (secure) untuk bagi pinjaman jangka panjang guna cagar hartanah tersebut.
Rujuk garis panduan kewangan dan kadar kebiasaan pembiayaan perumahan terkini di portal rasmi Bank Negara Malaysia (BNM) untuk maklumat kadar faedah/keuntungan semasa.
Bagi korang lebih nampak gambaran jelas, Tok sediakan jadual perbandingan penggunaan modal orang lain ini:
| Ciri-Ciri | Pelaburan Hartanah | Pelaburan Emas | Pelaburan Saham | Amanah Saham (ASB) |
| Peluang Pinjaman Bank (OPM) | Sangat Tinggi (Sebab ada cagaran tanah) | Tiada (Untuk pembelian fizikal) | Sederhana (Margin Trading risiko tinggi) | Terhad (Melalui skim ASBF sahaja) |
| Margin Pembiayaan | Hasta 90% – 100% | 0% | 50% – 70% (Bergantung broker) | Maksimum RM200k |
| Tempoh Bayaran balik | Panjang (30 – 35 Tahun) | Tiada | Pendek / Harian | Hingga 30 Tahun |
| Risiko Margin Call | Tiada | Tiada | Ada & Tinggi | Tiada |
| Sumber Aliran Tunai | Penyewa bayar ansuran | Tiada (Kena jual baru dapat cash) | Dividen (Tak menentu) | Dividen Tahunan |
| Peningkatan Nilai | Boleh diubah suai (Renovation) | Ikut harga pasaran dunia | Ikut prestasi syarikat | Tetap (RM1 / unit) |
Nampak tak beza ketara? Hartanah adalah juara bertahan bila sebut pasal pemanfaatan OPM secara selamat dan berkesan.
Korang umur 20-an atau awal 30-an mesti fikir: “Tok, saya gaji RM3,000 je, layak ke nak main game OPM ni?”
Jawapan Tok: Mestilah layak! Malah, waktu muda inilah waktu paling emas nak mula sebab tempoh pinjaman bank korang boleh dapat maksimum (35 tahun). Ini langkah wajib korang kena buat dari sekarang:
Sebab korang nak guna duit bank, korang kena buktikan korang peminjam yang bertanggungjawab.
Pihak kerajaan dan bank banyak sediakan skim khas untuk anak muda seperti Inisiatif Pembiayaan Perumahan Malaysia atau Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP). Skim macam ni bagi korang pinjaman 100% tanpa perlu deposit besar! Maksudnya, korang guna 100% OPM untuk beli aset pertama.
Strategi paling padu orang kaya ialah beli rumah bawah harga pasaran. Contoh: Nilai pasaran rumah RM300,000, tapi pemilik nak jual RM250,000. Bila bank luluskan pinjaman berdasarkan nilai pasaran (RM300,000), korang bukan sahaja dapat beli rumah tanpa modal, malah korang siap dapat cashback (duit lebihan) dari bank!
Tok kena ingatkan korang awal-awal. OPM ni ibarat pisau potong daging yang tajam. Kalau guna dengan betul, korang boleh potong daging buat stik sedap. Tapi kalau guna cara bodoh, korang boleh terpotong jari sendiri!
Korang kena tau beza Hutang Baik dan Hutang Jahat:
Pesan Tok: Jangan sesekali guna OPM untuk perkara yang tak hasilkan aliran tunai atau peningkatan nilai aset. Tu namanya membunuh diri dari segi kewangan!
Anak muda sekalian, nak kaya dan bebas kewangan ni bukan bermaksud korang kena simpan duit gaji ketat-ketat bawah tilam sampai umur 60 tahun. Kalau harap duit gaji semata-mata, memang semput nak kejar kadar inflasi zaman sekarang.
Tukar cara fikir korang:
Masa terbaik untuk mula belajar pasal pelaburan hartanah ialah 5 tahun lepas. Masa kedua terbaik ialah HARI INI. Mana satu pilihan korang? Nak terus kumpul duit sendiri sampai tua, atau nak mula guna strategi orang kaya hari ni?
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
