Bagi korang yang dah mula ceburkan diri dalam dunia pelaburan hartanah, satu daripada kerunsingan yang paling buat kita pening kepala adalah bila tiba masanya nak sebut pasal: “Menaikkan harga sewa rumah.”
Tok tahu, ramai tuan rumah (landlord) ni hati tisu. Rasa bersalah nak naikkan sewa sebab kesian kat penyewa yang dah lama duduk. Tapi korang kena ingat, kos sara hidup makin tinggi.
Kadar faedah bank (OPR) kejap-kejap naik macam roller coaster. Kalau korang maintain harga sewa zaman purba, akhirnya cashflow korang yang akan jadi negatif.
Dalam pelaburan hartanah, kita bukan nak jadi kejam, tapi kita nak jadi realistik. Macam mana cara nak naikkan sewa tanpa nampak macam kita ni “Ah Long”?
Tok nak kongsi 6 cara power yang Tok belajar daripada sifu Emrull Iqbarullah dalam bukunya “Jana Wang Daripada Hartanah”. Siap sedia, sebab teknik No. 5 tu boleh buat korang buat untung sampai 5 kali ganda!
Dalam dunia pelaburan hartanah, inflasi adalah musuh dalam selimut. Sebab tu, korang tak boleh biar harga sewa statik sampai 10 tahun. Cara paling gentle adalah dengan menaikkan sewa setiap dua tahun sekali.
Kenapa dua tahun? Sebab biasanya kontrak sewa tamat atau diperbaharui dalam tempoh ni. Korang boleh naikkan dalam 5% ke 10% ikut nilai pasaran semasa. Tapi ingat, kalau nak naikkan harga, biarlah ada nilai tambah.
Tips Tok: Sebelum korang hantar surat nak naikkan sewa, pergi periksa rumah tu dulu. Baiki lampu yang kelip-kelip, betulkan pili air yang bocor. Bila penyewa nampak kita jaga kebajikan diorang, diorang takkan rasa berat hati sangat nak bayar lebih sikit.
Ini adalah masa yang paling “halal” untuk korang buat rombakan harga dalam portfolio pelaburan hartanah korang. Bila penyewa lama keluar, jangan terburu-buru cari penyewa baru dengan harga lama.
Biasanya, bila rumah kosong, kita kena cat semula, cuci rumah sampai berkilat, dan baiki segala kerosakan. Kos-kos ni semua korang boleh “cover” dengan meletakkan harga sewa baru yang lebih tinggi sedikit daripada harga sebelum ni.
Penyewa baru takkan tahu harga lama, jadi korang takkan rasa serba salah!
Korang nak tahu tak macam mana nak tingkatkan ROA (Return on Asset) dalam pelaburan hartanah? Jawapannya adalah dengan melengkapkan rumah korang dengan perabot.
Banyak penyewa, terutamanya pelajar luar negara atau pekerja profesional, lebih suka rumah yang dah sedia ada barang. Korang masukkan peti sejuk, mesin basuh, katil, almari, sofa, dan meja makan.
Nota Tok: Tak payah pakai duit simpanan korang untuk beli barang-barang ni. Gunakan duit deposit yang korang dapat daripada penyewa tu. Bijak tak? Tapi ingat, kalau sewa fully furnished, risiko barang rosak tu ada. Kalau korang jenis malas nak fikir pasal maintenance perabot, sewa kosong (bare unit) je la.
Ada dua barang elektrik yang boleh buat penyewa berebut nak rumah korang, dan korang boleh cas extra RM50 ke RM100 sebulan. Barang apa tu?
Penyaman Udara (Aircond): Cuaca Malaysia sekarang ni panas lit-lit. Pasang satu aircond kat bilik utama, korang dah boleh naikkan sewa RM75 – RM100 sebulan.
Pemanas Air (Water Heater): Benda ni nampak kecil, tapi penyewa suka. Kos pasang baru berapa ratus ringgit je, tapi korang boleh naikkan sewa RM20 – RM50 sebulan.
Dua benda ni tahan lama dan susah nak kena curi. Dalam jangka masa panjang, korang dah untung atas angin!
Haa… ini yang Tok cakap tadi. Teknik ni memang kegemaran ramai pelabur otai. Kalau korang nak buat duit gila-gila dalam pelaburan hartanah, jangan sewa sebuah rumah terus. Sebaliknya, sewa ikut bilik.
Bayangkan kalau rumah tu ada 3 bilik. Kalau sewa sebiji rumah mungkin dapat RM1,200. Tapi kalau korang pecahkan ikut bilik (dan mungkin tambah partition bilik keempat), satu bilik korang boleh sewa RM500 – RM600.
Nampak tak beza dia? Memang penat sikit nak urus ramai orang, tapi pulangan dia memang berbaloi-baloi. Strategi ni paling laku kalau rumah korang dekat dengan LRT, MRT, atau kolej.
Zaman sekarang ni semua dihujung jari. Dengan adanya platform macam Airbnb, korang boleh tukar rumah korang jadi homestay. Strategi ni sesuai kalau rumah korang dekat dengan kawasan pelancongan, hospital, atau pusat bandar.
Untung homestay ni dikira harian. Kalau sehari RM200, korang dapat 15 hari penyewa sebulan pun dah dapat RM3,000. Jauh lebih tinggi daripada sewa bulanan biasa. Tapi kena ingat, kos operasi macam cuci cadar dan bil elektrik pun tinggi juga.
| Jenis Sewaan | Anggaran Pendapatan | Tahap Pengurusan |
| Sewa Rumah Kosong | RM1,200 | Rendah (Senang) |
| Sewa Fully Furnished | RM1,600 | Sederhana |
| Sewa Bilik | RM2,200 – RM3,000 | Tinggi (Leceh) |
| Homestay / Airbnb | RM3,000+ | Sangat Tinggi |
Selagi korang tak ada rumah sendiri untuk dilaburkan, selagi tu la korang tak dapat nak merasa strategi yang Tok sembangkan tadi. Pelaburan hartanah ni perlukan tindakan, bukan sekadar baca blog atau tengok video YouTube sampai lebam.
Tok bukan nak buat korang sentap, tapi kalau Tok tak cakap benda betul, korang akan terus hanyut dengan alasan “rumah sekarang mahal” atau “tak ada simpanan”. Padahal, kalau korang cari ilmu, korang akan tahu macam mana nak beli rumah dengan modal yang minima.
Ilmu dah ada depan mata, tinggal korang nak buat atau tak je. Jangan sampai 10 tahun lagi korang masih menyewa, masa tu baru nak menyesal tak mula melabur dari sekarang.
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
