Hari ni Tok nak sembang pasal satu topik yang selalu buat ramai “newbie” hartanah pening kepala. Mana taknya, sorang cakap beli lelong untung, sorang lagi cakap cari rumah subsale murah lagi berbaloi.
Bagi korang yang baru nak jinakkan diri, beli rumah bawah harga pasaran ni memang satu seni. Tapi, bila nak bandingkan dengan rumah lelong, korang kena tahu beza kos upfront dia. Jangan sampai tersontot sebab modal tak cukup!
Sebelum Tok pergi jauh, korang kena faham dulu apa itu beli rumah bawah harga pasaran. Biasanya, ini adalah rumah subsale (rumah second hand) yang dijual oleh pemilik pada harga lebih rendah daripada penilaian bank (market value).
Kenapa? Mungkin owner nak pakai duit cepat, nak pindah, atau malas nak jaga.
Rumah lelong pula adalah rumah yang dirampas oleh bank sebab pemilik asal tak bayar ansuran bulanan. Harga memang “kaw-kaw” murah, tapi risikonya pun boleh tahan “kaw”.
Korang kena tahu, beli rumah bukan sekadar bayar ansuran bulanan kat bank je. Duit “pintu” atau kos permulaan tu yang selalu buat orang terduduk.
| Jenis Kos | Rumah Bawah Harga Pasaran | Rumah Lelong |
| Deposit | Biasanya 10% (boleh bincang guna KWSP) | 10% (wajib sedia bank draft segera) |
| Kos Guaman | 3% – 5% dari harga rumah | Tanggungan sendiri sepenuhnya |
| Duit Baiki | Boleh nampak keadaan rumah | “As is where is” (mungkin hancur di dalam) |
| Tunggakan | Biasanya diselesaikan owner | Ada risiko kena tanggung bil utiliti lama |
Kenapa Tok selalu pesan kat anak muda supaya fokus cari rumah subsale yang murah dulu? Sebab beli rumah bawah harga pasaran ni ada kelebihan yang rumah lelong tak ada.
Korang boleh masuk, ketuk dinding, cek syiling bocor, atau tengok jiran sebelah okey ke tidak. Rumah lelong? Korang cuma boleh tengok dari luar pagar je. Kalau dalam tu ada “harta karun” atau dinding dah roboh, korang kena hadap sendiri.
Ni teknik kegemaran ramai. Kalau korang beli rumah bawah harga pasaran, katakan harga jual RM250,000 tapi market value RM300,000, korang boleh cuba mohon pinjaman ikut nilai RM300,000 tu. Duit lebihan (cashback) tu boleh guna untuk masuk perabot atau simpanan kecemasan.
Korang ada masa untuk uruskan pinjaman bank dan peguam secara normal. Tak ada tekanan kena bayar baki 90% dalam masa 90 ke 120 hari macam rumah lelong. Kalau gagal bayar baki rumah lelong dalam tempoh tu, deposit 10% korang burn macam tu je!
Bila korang berdepan dengan owner, korang boleh guna skil memujuk. “Bang, saya ni baru kahwin, nak beli rumah pertama…” Mana tahu owner lembut hati bagi diskaun lagi. Dalam dewan lelong, korang lawan dengan pelabur otai yang berduit. Silap-silap harga jadi mahal balik sebab ramai orang lawan bidding.
Biasanya rumah bawah harga pasaran ni sama ada kosong atau owner memang dah sedia nak keluar. Rumah lelong? Ada risiko pemilik asal enggan keluar. Korang kena pula keluar kos guaman extra untuk buat eviction order (perintah pengusiran). Pening kepala korang nanti.
Tok bukan nak takutkan korang, tapi realitinya rumah lelong ni bukan untuk semua orang, terutamanya pembeli rumah pertama yang modalnya cukup-cukup makan.
Kos Tersembunyi: Bil elektrik, air, dan maintenance fee yang tertunggak bertahun-tahun. Ada kes sampai berbelas ribu ringgit!
Keadaan Fizikal: Korang beli “apa yang ada”. Kalau tangki pecah atau kabel elektrik dah kena curi, korang kena keluar modal besar untuk repair.
Persaingan Sengit: Rumah yang betul-betul cantik dan murah biasanya akan jadi rebutan pelabur tegar. Korang mungkin kalah pada harga.
Kalau korang tanya Tok, untuk pembeli rumah pertama, beli rumah bawah harga pasaran menerusi pasaran subsale adalah langkah paling bijak dan selamat. Korang tak perlu pening kepala dengan risiko rumah lelong yang mencabar tu.
Untung tetap untung sebab korang dah beli aset yang nilainya lebih tinggi daripada apa yang korang bayar. Itu namanya “untung masa beli”, bukan tunggu 10 tahun baru nak untung.
Korang dah sedia nak cari rumah pertama? Pastikan korang buat kira-kira betul-betul. Jangan main redah je. Kalau rasa artikel ni bermanfaat, jangan lupa kongsi dengan kawan-kawan korang yang tengah tercari-cari rumah tu.
Ingat, biar lambat asal selamat, jangan sampai tersilap langkah, merana badan!
©2026 GH Media Ventures Sdn. Bhd. All Rights Reserved.
