Teknik Beli Rumah Pelaburan Tanpa Modal Guna Mark-up Loan

Pernah tak korang terfikir, boleh ke kita beli rumah pelaburan tanpa modal zaman sekarang ni? Bunyi macam sembang kencang, tapi hakikatnya, ramai pelabur otai dah buat benda ni bertahun-tahun.

Kalau korang rasa nak tahu rahsia macam mana nak rembat rumah sebiji tapi poket tak rabak, meh duduk dekat-dekat, Tok nak kongsikan teknik ‘Mark-Up Loan’ ni.

Apa Itu Teknik Beli Rumah Pelaburan Tanpa Modal?

Sebelum Tok pergi jauh, kita kena faham dulu konsep asas. Beli rumah pelaburan tanpa modal ni bukanlah bermaksud korang dapat rumah percuma daripada langit.

Ianya adalah satu strategi kewangan di mana kita memaksimumkan pinjaman bank untuk menanggung segala kos pembelian, termasuklah deposit dan yuran peguam.

Zaman sekarang, kalau nak harapkan simpanan gaji semata-mata, memang jenuh nak tunggu cukup 10% deposit. Jadi, teknik mark-up loan inilah yang menjadi penyelamat bagi mereka yang bijak menyusun strategi.

Bagaimana Teknik Mark-Up Loan Berfungsi?

Teknik ini biasanya berlaku apabila harga beli (SPA price) diletakkan lebih tinggi daripada harga pasaran sebenar atau harga persetujuan antara pembeli dan penjual.

Contoh Mudah: Penjual nak jual rumah harga RM300,000. Tapi korang minta peguam buat dokumen SPA pada harga RM335,000. Bank bagi pinjaman 90% daripada RM335,000, iaitu lebih kurang RM301,500. Nampak tak? Pinjaman tu dah cover harga jualan sebenar!

2 Rahsia Bagaimana Beli Rumah Pelaburan Tanpa Modal

Nak buat teknik ni tak boleh main redah je. Korang kena ada ilmu dan disiplin. Kalau tersilap langkah, boleh tersontot juga.

1. Cari Unit “Below Market Value” (BMV)

Ini syarat wajib. Korang takkan boleh beli rumah pelaburan tanpa modal kalau rumah tu dijual pada harga pasaran atau lebih tinggi. Korang kena cari rumah yang harganya sekurang-kurangnya 15% ke 20% bawah harga pasaran.

Kenapa? Sebab bank hanya akan beri pinjaman berdasarkan penilaian (valuation) rasmi. Kalau valuer kata rumah tu bernilai RM400k, tapi owner nak jual RM320k, barulah teknik mark-up ni menjadi.

2. Negosiasi Dengan Ejen Yang Mewakili Penjual (Owner)

Ejen paling benci pelabur “sembang gajah”. Sebelum korang nego harga rendah, tunjukkan korang dah ada:

• Profil kewangan yang mantap.
• Surat kelayakan pinjaman (Pre-approval) daripada bank.
• Cek deposit di tangan.

Bila ejen nampak korang serius, mereka lebih bersemangat nak tolong korang nego dengan owner dapat harga rumah yang rendah atau murah.

Korang juga boleh cakap kat ejen, “Kalau owner boleh bagi harga RMXXX, saya boleh terus proceed sign booking hari ni.” Kelajuan (speed) adalah kuasa rundingan. Owner yang tengah sesak selalunya sanggup lepaskan harga rendah asalkan urusan cepat selesai.

Kelebihan Strategi Beli Rumah Pelaburan Tanpa Modal

Kenapa ramai yang gilakan teknik ni? Sebab utamanya adalah Cashflow.

• Pengekalan Tunai: Simpanan dalam bank (ASB/Tabung Haji) tak terusik. Korang boleh guna duit tu untuk kecemasan atau beli rumah kedua.
  
• Renovasi: Duit lebihan (cashback) hasil daripada mark-up loan tadi boleh digunakan untuk cat rumah, pasang kabinet dapur, atau beli perabot bagi menaikkan nilai sewa.
  
• Return on Investment (ROI): Apabila modal korang RM0 (atau sangat minima), ROI korang akan jadi infiniti!

Risiko Yang Korang Wajib Tahu

Tok tak nak sembang yang manis-manis je. Dalam dunia hartanah, kena ada “exit plan”. Beli rumah pelaburan tanpa modal ada risikonya…

1. Ansuran Bulanan Tinggi: Bila loan besar (mark-up), ansuran bank pun makin mahal. Pastikan kadar sewa kawasan tu boleh cover installment. Jangan sampai tiap-tiap bulan kena “top-up” duit sendiri.
   
2. RPG Tax: Kalau korang nak jual balik rumah tu dalam masa singkat, untung bersih mungkin berkurang sebab cukai keuntungan harta tanah (RPGT).
   
3. Legaliti: Pastikan semua urusan dibuat melalui peguam yang bertauliah. Jangan guna peguam “under table”.

Tips Tambahan: Pastikan Lokasi ‘Hot’

Pelaburan hartanah ni kunci dia adalah “connectivity” selain daripada lokasi. Walaupun korang berjaya beli rumah pelaburan tanpa modal, kalau rumah tu kat tengah hutan yang tak ada orang nak sewa, tetap rugi.

Cari kawasan yang ada:

• Berdekatan dengan pengangkutan awam (LRT/MRT).
• Kawasan industri yang banyak peluang pekerjaan.

Korang juga boleh rujuk portal PropertyGuru atau iProperty untuk buat kajian harga pasaran terkini. Ini penting supaya korang tak kena tipu dengan harga “fake” market.

Kesimpulan: Adakah Ianya Berbaloi?

Bagi Tok, teknik beli rumah pelaburan tanpa modal adalah satu senjata yang sangat berkuasa kalau korang tahu cara gunanya. Ianya membolehkan orang muda memiliki aset awal tanpa perlu tunggu simpanan berpuluh ribu ringgit.

Namun, ingat pesan Tok: Hartanah adalah permainan jangka masa panjang. Jangan tamak. Pastikan setiap pembelian disokong oleh data dan pengiraan yang tepat. Jangan lupa juga untuk sentiasa semak profil kredit CCRIS/CTOS korang secara berkala.