Nak beli rumah ni macam meminang anak dara orang, kena ada adab, kena ada ilmu, dan paling penting kena tahu “lubang” macam mana nak dapat harga kasih sayang.
Ramai orang ingat beli rumah bawah harga pasaran ni mustahil, lebih-lebih lagi dalam ekonomi sekarang. Tapi hakikatnya, peluang tu sentiasa ada kalau anda tahu seni berunding (negotiation).
Duduk bertenang, ambil kopi sesecawan, biar Tok terangkan macam mana nak ‘tekan’ harga sampai owner pun cair hati nak bagi.
Sebelum kita masuk bab teknik, kita kena faham dulu kenapa unit rumah bawah harga pasaran (below market value – BMV) ni menjadi dambaan setiap pelabur hartanah.
Tapi kalau anda bukan pelabur dan nak beli rumah sendiri untuk duduk pun, berguna jugak ilmu ni.
Ini yang ramai orang kejar. Dalam dunia hartanah, bank biasanya bagi pinjaman (Margin of Finance) sebanyak 90% berdasarkan Nilai Pasaran (Market Value), bukan harga beli.
Situasi Biasa: Rumah harga RM300k, Market Value (MV) RM300k. Kau kena sediakan deposit 10% (RM30k) + Legal Fees.
Situasi Rumah Bawah Harga Pasaran: Kau jumpa owner terdesak nak jual RM250k, tapi Market Value tetap RM300k.
Magic Dia: Bank bagi loan 90% dari RM300k = RM270k.
Hasilnya: Harga beli cuma RM250k, tapi bank bagi pinjam RM270k. Kau bukan je tak payah keluar deposit RM25k tu, malah kau ada lebihan RM20k (Cashback) dalam tangan lepas setel bayar owner. Duit tu boleh buat renovasi atau simpan dalam ASB. Inilah yang orang panggil “Zero Entry Cost”.
Hartanah ni pelaburan jangka panjang, tapi ekonomi ni macam roller coaster. Kejap naik, kejap turun. Rumah bawah harga pasaran ni bertindak sebagai pelampung keselamatan kau.
Katakan kau beli rumah pada harga RM400k (padahal harga pasaran RM450k). Tiba-tiba ekonomi meleset, harga rumah kat kawasan tu jatuh 5%. Harga pasaran baru jadi RM427.5k.
Orang lain yang beli harga RM450k dah mula ‘berdarah’ sebab hutang bank lagi tinggi dari harga rumah (Negative Equity).
Tapi kau? Kau relax je hirup kopi. Sebab kau beli RM400k, harga rumah jatuh pun tetap atas dari harga modal kau. Kau masih ada untung kertas (Paper Profit). Inilah maksudnya kau selamat sebab kau dah “beli murah” dari awal.
Ramai orang silap, mereka ingat kena tunggu 10 tahun baru boleh untung bila harga rumah naik. Itu namanya untung nasib. Pelabur bijak, mereka “cipta” untung pada hari pertama sign dokumen.
{Untung Segera} = {Nilai Pasaran} – {Harga Beli}
Kalau kau beli rumah bawah harga pasaran dengan diskaun RM50k dari nilai sebenar, maksudnya harta bersih (Net Worth) kau automatik naik RM50k saat kunci masuk tangan.
Kau tak perlu doa hari-hari supaya market naik. Kalau market statik pun, kau dah sedia ada untung RM50k dalam ekuiti rumah tu.
Bila-bila masa kau nak jual balik ikut harga pasaran, kau dah ada margin untung yang selesa berbanding jiran sebelah yang beli harga penuh.
Dah jelas? Jom, kita terus hadam tips untuk anda nego dengan ejen hartanah yang mewakili penjual rumah.
Langkah pertama nak dapat rumah bawah harga pasaran adalah dengan jadi “detektif” tak bertauliah. Kau kena tahu kenapa owner nak jual.
Adakah sebab:
Janganlah pergi terjah ejen tanya, “Kenapa bang, owner dah bankrap ke?” Itu namanya cari nahas. Gunakan seni bertanya kepada ejen hartanah atau jiran-jiran:
Pesan Tok: Bila kau dah tahu pain point mereka, janganlah pula kau tekan harga sampai tak masuk akal. Biarlah situasi tu jadi Win-Win. Orang yang terdesak biasanya tak kisah lepaskan unit mereka sebagai rumah bawah harga pasaran asalkan urusan cepat selesai.
Owner setel masalah, kau dapat rumah bawah harga pasaran. Barulah berkat beli rumah tu nanti.
Dalam dunia hartanah, “Harga Jual” (Asking Price) tak sama dengan “Nilai Pasaran” (Market Value). Owner boleh letak harga berapa dia suka, tapi bank cuma akan bagi pinjam ikut nilai yang ditetapkan oleh penilai profesional (valuer).
Jadi, jangan sesekali masuk medan perang tanpa peluru. Sebelum buka mulut nak nego, pastikan kau dah semak nilai pasaran di kawasan tersebut.
Tips Tok: Kalau rekod tunjuk orang jual RM300k, tapi owner mintak RM350k, kau dah tahu kau ada modal kuat nak nego rumah bawah harga pasaran.
Ramai pembeli takut tengok rumah yang cat dah luntur, laman bersemak, atau siling ada kesan bocor sikit. Inilah kesilapan besar! Rumah yang nampak “hodoh” adalah lubang emas untuk dapatkan rumah bawah harga pasaran.
Owner biasanya rasa malu atau rasa rumah tu dah tak berharga sebab “rupa paras” dia. Kau gunakan rasa rendah diri owner tu untuk nego rumah bawah harga pasaran. Cakap kat dia, “Aduh bang, nak kena baiki ni makan modal besar ni bang, wiring pun macam kena buat baru…”
Kalau kos cat dan baiki cuma RM20k, tapi kau berjaya nego kurang RM50k dari harga pasaran, kau dah untung RM30k atas angin!
Mendapatkan rumah bawah harga pasaran bukanlah tentang menindas penjual, tetapi mencari titik pertemuan antara keperluan mereka dan bajet korang.
Dengan ilmu yang betul, data yang tepat, dan sedikit keberanian untuk bertanya, kau boleh jimat puluhan ribu ringgit dalam pembelian hartanah.
Ingat, setiap sen yang kau jimatkan masa beli adalah keuntungan bersih untuk masa depan kau. Selamat memburu rumah idaman!
