Mantra ‘lokasi, lokasi, lokasi’ dalam pelaburan hartanah, dah basi?

Cara paling senang uruskan risiko bila beli rumah pelaburan, adalah dengan belajar daripada pelabur hartanah yang berpengalaman.

Kenapa Tok cakap macam ni?

Sebab mereka dah tahu apa yang patut dibuat, dan apa yang patut elak buat.

Dan yang pasti, banyak korang boleh belajar dari perkongsian Tuan Faizul Ridzuan tentang topik ini.

Jangan kata Tok tak payung korang ilmu pelaburan hartanah yang power. Jemput hadamkan laju-laju.

Apa 1 risiko pelaburan hartanah yang penting untuk kita kawal?

Ini satu daripada ayat yang Tok rasa penting untuk kita semua faham tentang menguruskan risiko dalam pelaburan hartanah,

“Sepanjang pengalaman saya selama 10 tahun dalam pelaburan hartanah, saya dapati banyak risiko yang boleh dikawal.

Namun ada 1 risiko yang mengasingkan aset hartanah yang bagus dan sebaliknya.”

Apa 1 risiko yang beliau maksudkan?

“Jawapannya: Kemampuan hartanah itu untuk disewakan ATAU POTENSI-SEWA (Rent-ability).”

Contoh : Setiap kali beli aset hartanah, duit semakin koyak dan rabak

Ramai orang ingat memberi sewa rumah ini sekadar jumlah wang yang kita dapat daripada sewaan.

Ada juga yang menganggap cukup untuk kita kira rental yield (bab ini nanti Tok jelaskan dalam satu topik khas).

Kedua-duanya tidak salah. Cuma ia tidak menggambarkan potensi keseluruhan aset hartanah itu.

Faizul Ridzuan bagi contoh yang ringkas,

1. Si Najib (bukan nama sebenar) mempunyai gaji bulanan RM5,000.
2. Si Najib beli 1 unit hartanah.
3. Si Najib punya 1 unit hartanah tidak memberi pulangan aliran tunai (cashflow) yang bagus. Lebih spesifik, beliau menanggung -RM500 (Ya, negatif RM500).
4. Lagi banyak hartanah yang beliau beli di masa akan datang, si Najib akan semakin rugi. Kerana aliran tunainya terganggu. Malah kita sendiri boleh nampak setiap kali dia beli hartanah, aliran tunai sebelum ini tidak dapat membantunya langsung.

Bagaimana cash flow RM500 boleh bantu anda jadi kaya dengan hartanah

Tolong jangan ambil serius tentang nama si Najib. Ia adalah nama yang terbaik Tok boleh fikirkan dalam kepala otak sekarang dan ianyan tiada kaitan dengan mana-mana mahkluk yang bernama Najib yang masih hidup atau yang sudah mati.

Aliran tunai negatif RM500 (-RM500) dan positif RM500 (+RM500) memberi kesan yang mendalam.

Tak percaya, baca contoh ringkas ini :

1. Kita memiliki 1 aset hartanah dan ia memberi pulangan aliran tunai sebanyak positif RM500 (+RM500).
2. Jika kita boleh kekal konsisten menambah aset hartanah dengan aliran tunai yang positif setiap bulan, maka itu bermakna duit poket kita semakin bertambah.
3. Berbeza dengan sebelumnya, walaupun ada aset hartanah, tetapi duit poket si Najib sentiasa rabak setiap bulan.

Apabila aliran tunai positif, kita tak tergolong dalam golongan penjual sesak dan terdesak

“Prestasi aliran tunai hartanah yang terbaik pernah saya miliki adalah RM1,500 sebulan dan yang paling teruk RM200 sebulan.

Namun, kedua-duanya aliran tunai yang positif.”

Apabila hartanah kita memberikan aliran tunai yang positif dan baik, kita tidak akan jadi penjual rumah yang terdesak.

Tok perasan, kenyataan di atas sangat benar.

Ramai penjual-penjual rumah yang sesak dan terdesak yang Tok jumpa, majoriti mereka tidak mempunyai aliran tunai yang positif daripada aset hartanah yang mereka ada.

Tak tahu samada mereka ini pergi beli hartanah membabi buta atau… Entahlah.

Mantra beli rumah berdasarkan lokasi bukan satu lagi mantra yang seksi (Malah, seksa!)

Mantra beli hartanah berdasarkan “lokasi” sebenarnya sudah lapuk.

Kalau kita beli hartanah yang berada di lokasi yang bagus, tetapi setiap bulan ia merabakkan poket untuk menanggung kos-kos, baik tak payah ada. Sebab ia menjadi sebuah aset yang membebankan.

Jadi, apa formula yang terbaik selain daripada mantra “beli berdasarkan lokasi”?

Ini Tok kongsikan daripada pengalaman Faizul dan pelabur-pelabur hartanah yang gila buat banyak duit daripada aset-aset hartanah mereka:

1. Supply ataupun stok hartanah – Kena tengok jumlah unit hartanah sedia ada dan stok baru yang sedang dibina. Kalau banyak stok rumah jenis yang sama yang sedang dibina, kita kena lebih berhati-hati.
2. Moats atau perlindungan-sewaan – Kenalpasti potensi persaingan baru anda. Hartanah yang bagus adalah hartanah yang mana tidak mungkin ada hartanah baru yang boleh dibina dan disewakan pada harga yang lebih rendah dari hartanah yang anda miliki.
3. Pusingan sewaan – Masa yang anda perlukan untuk cari penyewa untuk hartanah anda. Lagi sedikit masa yang perlu digunakan untuk mencari penyewa baru, lebih bagus!
4. Nilai dan potensi sewaan hartanah ini di masa sekarang dan masa akan datang.

Risiko itu datang daripada jahil ilmu

Tok harap perkongsian ini dapat membantu kita semua untuk faham risiko yang boleh diurus dan dikawal dalam pelaburan hartanah.

Selain Faizul, Tok tengah cari perkongsian daripada pelabur hartanah yang lain.

Apa-apapun, anda boleh berpegang pada kata-kata ini. Ayat asal daripada Warren Buffett. Tok ubah sikit bagi “mesra-warga-negara-Malaysia.”

“Risiko yang besar datang daripada kebodohan kita sendiri.

Apabila kita buat benda yang kita sendiri tak tahu (dan tak mahu ambil tahu), itu bermakna kita sedang berhadapan dengan risiko paling besar (dan paling bodoh).”