FMC, ZEC: Lepas tahu fungsi 2 terma ini, anda akan lebih berani dan yakin untuk buat pinjaman perumahan.

Kalau kita perhatikan, ada pelbagai terma dalam industri hartanah.

Kalau yang baru ceburi bidang ini, tak mustahil ada yang sakit kepala dek pelbagai terma yang bersifat teknikal ni.

Tak apa. Pening kepada itu kejap sahaja.

Kalau dah biasa, pening kepala tak akan ada.

Silap-silap masa pening kepala itu, kerja korang masih boleh berjalan macam biasa.

Perkongsian Tok kali ini akan bantu kurangkan sakit kepala korang itu tentang terma-terma yang ada dalam dunia pelaburan hartanah.

Sebagai permulaan, Tok nasihatkan supaya korang tak terjah terus segala terma yang ada.

Ambil sikit-sikit dahulu dan biasakan diri dengan yang korang baru belajar itu. Kasi masak betul-betul.

Lepas itu, korang mesti biasa punya. Tok boleh gerenti.

Tanpa buang masa korang, Tok nak kongsikan ilmu berguna yang ditulis oleh insan bernama Tuan Syahril Othman ni.

Ini “barang” yang wajib anda ambil tahu kalau nak buat pinjaman perumahan. 

Ada beberapa kos sampingan untuk setiap pinjaman perumahan, seperti:

• yuran guaman,
• setem duty (duty stamp),
• yuran penilaian (valuation), dan lain-lain.

Kos-kos ini tertakluk kepada syarat sah undang-undang yang ada di negara kita ini. Dan ia bergantung sama ada ia akan ditanggung oleh pihak bank atau bakal peminjam.

Kadar faedah yang dikenakan juga dipengaruhi oleh kos-kos sampingan ini.

Ada 2 pakej yang kita boleh pilih, sama ada FMC (Free Moving Cost) atau NFMC (Non Free Moving Cost).

Mari kita kaji 2 perkara ini satu-persatu.

FMC (Free Moving Cost), atau ZEC (Zero Entry Cost). 

Kalau pilih pakej pinjaman perumahan ini, bermakna korang akan tak akan tanggung kos sampingan guna duit sendiri.

Pihak bank yang akan tanggung segala kos sampingan yang ada.

Pakej ini sesuai untuk peminjam yang kurang mampu (tak mempunyai dana yang cukup) untuk buat permohonan pinjaman.

Cuma, kadar faedah (interest) yang akan dikenakan biasanya agak tinggi berbanding pakej NFMC atau NZEC.

NFMC (Non Free Moving Cost), atau NZEC (Non Zero Entry Cost). 

Terma yang ini pula, pihak bank tak tanggung kos sampingan yang perlu dibayar. Peminjam 100% akan tanggung kos ini.

Pakej ini sesuai untuk golongan yang mampu dan mempunyai dana yang berlebihan.

Kelebihan pakej ini adalah pada kadar faedah. Faedah (interest) yang dikenakan adalah lebih rendah berbanding pakej sebelum ini.

Bermaksud, peminjam lebih banyak untung dari segi faedah berbayar berbanding FMC atau ZEC.

Bagaimana cara nak kira dua pakej ini?

Biasanya, kos sampingan gunakan lebih kurang 3% daripada keseluruhan jumlah pinjaman.

Tok kongsikan contoh kat sini.

Katakan kita buat pinjaman dengan ING Insurance:

Jumlah pinjaman: RM 250,000.00

Pakej: 

1) FMC (Free Moving Cost), atau ZEC (Zero Entry Cost): 5.25% kadar tetap (sepanjang tempoh pinjaman).

2) NFMC (Non Free Moving Cost), atau NZEC (Non Zero Entry Cost): 4.85% kadar tetap (sepanjang tempoh pinjaman).

Cara kira bayaran bulanan dan faedah berbayar bagi 2 pakej ini adalah seperti berikut:

Untuk pakej FMC: 5.25% kadar tetap (sepanjang tempoh pinjaman):

• Kos guaman: PERCUMA
• Jumlah pinjaman: RM 250,000.00
• Tempoh pinjaman: 30 tahun
• Kadar faedah: 5.25%
• Bayaran bulanan: RM 1381.00
• Jumlah faedah: RM 246,983
• Jumlah keseluruhan peminjam kena bayar: RM 250,000 + RM 246,983 = RM 496,983

Untuk pakej NFMC: 4.85% kadar tetap (sepanjang tempoh pinjaman):

• Kos guaman: Tak lebih daripada RM 7,500.00
• Tempoh pinjaman: 30 tahun
• Kadar faedah: 4.85%
• Bayaran bulanan: RM 1319.00
• Jumlah faedah: RM 224,923.00
• Jumlah keseluruhan peminjam kena bayar: RM 250,000 + RM 224,923 = RM 474,923.00

Apakah kesimpulan yang boleh kita buat berdasarkan dua contoh ini?

Tok akan buat pecahan kepada beberapa bahagian seperti di bawah ini:

• Kos guaman: Ini berpihak kepada pakej FMC sebab bank yang tanggung kos guaman 100%. Pembeli tak perlu susah-payah keluarkan duit.
• Bayaran bulanan: Ini pula berpihak kepada pakej NFMC, kerana bayaran bulanan hanya berjumlah RM 1319.00. Ia lebih sedikit berbanding pakej FMC yang bernilai RM 1381.00 (peminjam boleh jimat RM 62 setiap bulan).
• Jumlah faedah yang perlu peminjam bayar: Pakej NFMC menang dalam bab ini. Sebab bayaran keseluruhan hanya berjumlah RM 224,924, berbanding RM 246,983 untuk pakej FMC (peminjam boleh jimat sebanyak RM 22,061).

Kesimpulan yang boleh kita buat adalah:

• Kalau ada dana yang mencukupi, kita boleh plilh pakej NFMC kerana kita boleh jimat untuk bayaran bulanan dan kadar faedah yang lebih rendah.
• Kalau tak ada dana yang cukup, boleh sahaja pilih FMC. Cuma, kena tahu yang korang terpaksa bayar lebih banyak berbanding pakej NFMC.

Izinkan Tok tambah sedikit gula dalam kopi (atau teh) anda.

Kalau boleh, gunakan tenaga dan ilmu yang korang ada untuk kumpul dana dan ambil pakej NFMC. Ini sebab perbezaan jumlah bayaran agak ketara antara 2 pakej ini.

Bayangkan, korang boleh jimat sehingga RM 22,061 (berdasarkan contoh yang Tok berikan atas ini). Bagi Tok, jumlah itu bukan sikit. Korang boleh buat modal bisnes dan pusing balik duit itu, atau buat macam-macam pelaburan lain yang kasi korang bertambah untung.

Kalau boleh, Tok tak nak korang rasa rugi walaupun sikit. Susah-susah dahulu, senang-senang kemudian. Tak gitu?