Anda boleh beli rumah pertama tahun depan kalau ikut cara ini (siri pertama). Graduan baru pasti suka baca.

Dah tamatkan pengajian di universiti?

Alhamdulillah. Tok ucapkan tahniah sebab dah berjaya lepas proses yang perit. Sekarang, korang akan “upgrade” hidup ke peringkat seterusnya – alam pekerjaan.

Mesti ada yang dah terbayang kereta atau motor apa yang nak dipakai.

Ada yang nak pakai Ducati Monster 795. Bulan-bulan bayar ansuran baru berapa. Tak sampai RM1000++ pun (kalau bayar 10% pendahuluan). Tak banyak usik duit gaji pun.

Izinkan Tok musnahkan impian yang bersifat sementara itu, sebab ia hanya akan menyusahkan korang.

Lagi elok guna duit gaji korang untuk melabur (guna duit gaji itu untuk buat lebih banyak duit). Tangguh dulu nafsu untuk beli barang-barang yang tak beri manfaat itu.

Tok nak kongsikan ilmu dapatkan rumah pertama (dalam masa yang singkat).

Kalau Tok cakap ini, korang mesti suka. Korang masih boleh pakai Ducati itu, tapi orang lain bayarkan.

Caranya? Mula melabur dalam hartanah. Duit untung yang korang dapat bulan-bulan, boleh buat bayar duit ansuran Ducati itu, tanpa usik duit gaji korang langsung.

Sebelum daftar ke kelas atau seminar, korang boleh baca tips ini dahulu sebagai persediaan.

Tok harap, ia dapat bantu serba-sedikit tentang bagaimana nak mulakan pelaburan ini.

#1: Bab nak kumpul modal beli rumah.

Ini adalah soalan biasa yang akan keluar dulu daripada mulut orang yang nak mula beli hartanah.

Korang boleh baca pecahan item berikut tentang bab ini:

a) Wang pendahuluan. 

Bahasa mat saleh, orang panggil “downpayment”. Biasanya, pendahuluan yang bank perlukan sebanyak 10% daripada harga rumah yang hendak dibeli.

Ia dipecahkan kepada 2 bahagian:

i) 3% untuk tempahan (booking) rumah yang kita nak beli.

ii) 7% pula perlu dibayar dalam tempoh masa yang ditetapkan.

b) Kos perjanjian jual beli dan duti setem. 

Sekali lagi dalam bahasa orang putih (Tok nak bagi korang senang faham), ia dipanggil Sales & Purchase Agreement, atau S&P.

Senang kira, kos yang diambil adalah sebanyak 3% daripada harga rumah yang hendak dibeli.

Kos ini korang kena bayar sendiri. Kecuali kalau korang beli rumah yang masih dibina (under construction). Mungkin pemaju akan tanggung kos ini untuk korang. Pembeli hanya perlu tandatangan dokumen sahaja.

c) Kos berkaitan pinjaman. 

Kos yang dimaksudkan ialah perjanjian pinjaman dan duti setem pinjaman. Kos ini boleh sekalikan ke dalam pinjaman, dan ia dicaj lebih kurang 2.5%.

d) Valuation fees. 

Dengan kata lain, ini adalah kos untuk bayar jurunilai rumah. Mereka adalah orang yang menilai harga pasaran rumah yang korang nak beli.

Pihak bank akan gunakan jurunilai panel mereka bagi menilai harga rumah korang, dan akan berikan pinjaman berdasarkan nilai rumah oleh penilai ini.

Biasanya, kos ini akan dimasukkan sekali ke dalam nilai pinjaman yang korang buat. Kosnya? 0.25% daripada harga rumah yang ingin dibeli.

e) Yuran agen hartanah. 

Kos ini pula berjumlah sebanyak 3%. Biasanya, penjual yang kena bayar kos ini. Tapi, boleh jadi pembeli yang kena jelaskan kos ini. Pastikan terlebih dahulu perkara ini dengan agen sebelum membeli.

f) Takaful. 

Fungsi Takaful adalah untuk memastikan rumah yang dibeli menjadi milik pewaris yang berhak, sekiranya berlaku kematian, atau kecacatan kekal kepada korang.

Produk Takaful ini ada 2 jenis. Ada yang boleh disekalikan dalam pinjaman yang kita buat, dan ada yang tidak boleh. Ini merujuk kepada MLTT (Mortgage Level Term Takaful) dan MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful).

Berikut Tok kongsikan kelebihan dan kekurangan 2 jenis produk Takaful ini. Terima kasih kepada Tuan Afyan Mat Rawi kerana sediakan infografik ini, agar kita semua boleh faham produk ini dengan lebih jelas:

Sumber: http://rahsiatakaful.com/v1/blog/

Kegunaan dua produk ini bergantung kepada matlamat korang. Tok boleh rumuskan secara mudah seperti ini:

i) MRTT sesuai untuk: 

• Beli rumah untuk tinggal sendiri.
• Tidak ada pelan atau bercadang untuk buat re-financing. 
• Sesuai untuk umur 35 tahun ke atas.
• Untuk pembelian jangka masa panjang.

ii) MLTT sesuai untuk: 

• Beli rumah untuk pelaburan.
• Ada pelan atau bercadang untuk buat re-financing di masa hadapan.
• Sesuai untuk umur bawah 35 tahun.
• Untuk pembelian jangka masa pendek.

g) Kesimpulan tentang modal yang perlu kita sediakan. 

Berdasarkan segala informasi di atas, modal yang korang perlukan ialah 15 hingga 16% daripada harga rumah yang dibeli.

Kos ini adalah:

10% deposit + 3% kos S&P + 2.5% pinjaman bank + 0.25% kos penilaian (valuation cost). 

Sebagai tambahan, Tok nasihatkan korang agar korang buat kajian dan buat kira-kira secara spesifik sebelum bertindak buat bayaran. Korang boleh gunakan informasi ini sebagai templet bagi memudahkan kiraan kos modal yang diperlukan.

Soalan #1: Berapa banyak yang boleh saya pinjam daripada bank?

Secara asasnya, kita boleh pinjam 90% daripada harga belian rumah. Tapi, kita boleh dapatkan lebih.

1) Untuk pembeli rumah kali pertama, biasanya boleh memohon sebanyak 95% daripada pihak bank, dan ia bergantung kepada bank atau pakej yang ada semasa memohon.

Jumlah tambahan sebanyak 5% itu adalah sebagai modal untuk kos S&P dan perjanjian pinjaman (loan agreement).

2) Kita boleh mohon seberapa banyak bank yang kita mahukan untuk dapatkan kadar pinjaman, dan pakej yang tebaik. Syaratnya, hantar semua permohonan ini secara serentak atau dalam minggu yang sama.

3) Kalau tak dapat 95%, kita masih boleh dapatkan 90%, bersama 2.5%. Tambahan 2.5% ini adalah untuk kos perjanjian pinjaman (loan agreement) dan duti setem.

4) Kos Takaful juga boleh dimasukkan ke dalam pinjaman dan biasanya, sekiranya kita ambil Takaful dengan bank, kita akan dapat kadar istimewa daripada bank. Tapi diingatkan, tak semua bank buat macam ini.

5) Ada bank yang boleh berikan pinjaman ubahsuai rumah (renovation loan) sebanyak 10% daripada harga rumah, dengan kadar faedah yang menarik. Terpulang kepada kita sama ada nak ambil atau tidak.

Soalan #2: Boleh tak kita keluarkan duit KSWP untuk jelaskan duit pendahuluan rumah? 

Jawapan mudah, boleh.

Walaupun begitu, dalam kebanyakan kes kita masih perlu sediakan wang tunai sebanyak 10% untuk bayar duit pendahuluan rumah. Tapi sekiranya kita boleh berunding dengan pemilik rumah, bayaran tunai 10% ini boleh ditangguh, sehingga kita dapat keluarkan wang simpanan dalam KWSP tadi.

Untuk hartanah leasehold, berkemungkinan besar pemilik rumah tak sanggup tunggu. Untuk freehold, masih ada peluang.

Soalan #3: Layak ke saya dapat pinjaman dengan gaji saya sekarang ini?

Ada gaji belum tentu layak dapat loan.

Setiap bank ada kriteria untuk luluskan permohonan pinjaman. Cara paling mudah untuk tahu seseorang itu layak atau tak untuk dapatkan pinjaman, adalah berdasarkan komitmen bulanan seseorang itu selepas dapat pinjaman perumahan, lawan (vs) pendapatan bulanannya.

Komitmen yang biasa diambil kira ialah:

1. Hutang kereta. Paling biasa untuk golongan muda.
2. Hutang kad kredit. Perlu ada dalam keadaan yang terkawal.
3. Hutang personal loan. Elakkan sekeras-kerasnya.

Pendapatan yang diambil kira ialah:

1. Gaji dan elaun tetap (dinyatakan dalam slip gaji).
2. Bonus tahunan. Dikira berdasarkan bonus setahun dibahagikan 12 bulan.
3. Komisen lain seperti contoh komisen takaful. Pendapatan komisen ni perlu diishtiharkan kepada LHDN dan dibayar cukai.
4. Pendapatan daripada penyewaan (dibuktikan dengan kontrak sewa).

Nak mudahkan cerita, kita kira berdasarkan gaji sahaja. Kalau ada pendapatan berlebihan, nanti banker anda akan kirakan DSR (Debt Servie Ratio).

DSR = Jumlah komitmen (ansuran bulanan rumah + ansuran bulanan kereta + 5% hutang kad kredit + ansuran personal loan), atau gaji bulanan x 100.

Untuk kira anggaran ansuran bulanan rumah, boleh kira dengan gunakan loan calculator yang boleh dijumpai di mana-mana laman web bank, atau yang berkaitan dengan hartanah.

Biasanya, DSR yang okay untuk kelulusan pinjaman perumahan adalah kurang 60% kalau gaji RM3,000 ke bawah, dan kurang 70% kalau gaji antara RM3,000 hingga RM6,000.

Kadar yang dinyatakan ini sebagai panduan secara asas. Tanya pihak bank untuk mengetahui sama ada kita benar-benar layak atau tidak.

Tok nak kongsi semua, tapi sikit-sikit dulu (sebab Tok tak nak korang pening).

Tok cadangkan baca artikel ini agar korang lebih jelas tentang selok-belok pelaburan hartanah:

1. 11 langkah beli rumah di Malaysia – Dari pilih rumah sampai dapat kunci.
2. CCRIS: Pemusnah harapan lulus pinjaman perumahan. 
3. Rumah sendiri: Sewa atau beli? Jangan buat kesilapan ini. 
4. 1 risiko kritikal untuk kita kawal sebelum beli rumah pelaburan. Tak faham risiko ini, beli rumah biasanya rugi. 
5. Beli rumah atau kereta dulu? Ini jawapan paling kontroversi dan ramai benci. 

Nantikan sambungan di siri terakhir artikel ini. Tok doakan korang agar sejahtera dan diberkati selalu oleh-Nya. Ameen.

Photo by andrechinn