“Bank kata, aku layak beli rumah RM300,000. Boleh la dapat rumah elok sikit. Boleh sewakan lebih mahal.”
Mungkin ini dialog yang ramai orang ucapkan bila tahu dia layak beli rumah RM300,000.
Tapi, betul ke boleh buat untung? Banyak benda yang korang kena ambil kira.
Ansuran bulanan pun dah kena bayar bank RM1,500 sebulan, berapa ramai pulak yang mampu tanggung kadar sewa yang korang bakal tetapkan?
Buat yang baru melibatkan diri dalam pelaburan hartanah tu, Tok jemput korang hadamkan perkongsian ilmu Tuan Mohd Fadhli Mohd Fauzi ini.
Orang yang beli rumah pertama dengan kelayakan pembiayaan maksimum, akan jadi sukar untuk tambah rumah lagi.
Contohnya, korang layak beli rumah RM300,000, dan beli rumah tu untuk duduk sendiri.
Beli 2 biji rumah kecil dengan setiap satunya 50% kelayakan pembiayaan, adalah lebih bermakna berbanding beli sebuah rumah besar dengan 100% kelayakan yang korang dapat.
Sebagai contoh, korang layak beli rumah RM300,000, tapi korang beli 2 biji rumah RM150,000.
Ini sekadar pandangan saya je. Kalau ada yang tak bersetuju, kita bersetuju untuk tak bersetuju.
Dan kalau tak larat baca panjang-panjang, baca tajuk je. Kalau tak faham, baru baca perinciannya.
Setiap orang ada kuota margin pembiayaan (atau MOF (Margin of finance)) 90% untuk beli 2 unit rumah pertama.
Dengan membeli terus 2 unit, kuota tu, korang akan gunakan secara optimum tanpa bazirkan masa menunggu.
Kalau nak beli rumah ke-3 (nak upgrade), boleh jual rumah pertama atau rumah ke-2, jika penjualan mencatatkan keuntungan supaya rumah ke-3 tu dapat MOF 90% semula.
Kalau serius nak buat untung, beli la rumah rumah pertama dan ke-2 pada harga bawah market value.
Kalau beli pada harga pasaran, lama sikit la korang kena tunggu untuk nilai rumah tu naik.
Korang beli terus 2 rumah dalam masa terdekat.
Lepas tu, jual salah satu dan hasil keuntungan tu korang gunakan untuk bayar lump sum loan rumah lagi satu.
Keuntungan yang korang dapat tu, dicatatkan dari perbezaan harga kos beli dan harga kos jual, sama ada melalui capital appreciation (kenaikan nilai pasaran mengikut masa) atau pembelian pada harga bawah nilai pasaran.
Ini contoh ilustrasi supaya korang lebih mudah nak faham :
Korang jual rumah pertama tadi pada harga pasaran (RM200,000). Bermakna, korang akan dapat untung sebanyak RM100,000.
Gunakan RM100,000 ni dan buat full settlement rumah ke-2 tadi.
Lebih banyak unit yang korang ada, lebih banyak cash flow la yang korang akan dapat.
Dengan lebihan ini, korang boleh laburkan ke tempat lain, atau bayar installment bulanan lebih daripada yang sepatutnya (untuk selesaikan hutang lebih awal),
Saya bagi contoh situasi.
Situasi #1 :
Kalau korang sewakan sebiji rumah. Boleh untung RM300 sebulan.
Situasi #2 :
Kalau dengan 2 biji rumah, korang boleh dapat :
Situasi 2 mencatatkan cash flow sebanyak RM500, berbanding cash flow RM300. Cash flow ini boleh jadi income untuk memohon pembiayaan atau pelaburan lain.
Sama je macam konsep cash flow dekat atas tadi.
Kalau satu hartanah mencatatkan kenaikan nilai sebanyak RM50,000, bermakna dengan 2 rumah korang akan dapat untung RM100,000, dengan andaian setiap hartanah bawah RM300,000 mencatatkan kenaikan yang sama.
Korang boleh buat rumah untuk duduk sendiri, dan sewakan unit lagi satu. Kalau korang pandai cari, boleh duduk rumah percuma.
Ini contoh ilustrasi :
Profit RM500 tadi, korang gunakan untuk bayar installment rumah duduk sendiri.
Beli rumah pun ada risikonya. Macam saham, kalau wang yang banyak dilaburkan hanya pada satu bahagian tertentu dan hangus, maka hangus la semuanya.
Contohnya :
Situasi #1
Situasi #2
Rumah-rumah yang lain akan berfungsi sebagai back up, kalau terjadi apa-apa yang tak diingini pada rumah yang lain.
Contohnya, cash flow daripada rumah-rumah lain akan dapat menampung installment rumah yang tak dapat disewakan, akibat kerosakan atau dapat “penyewa dari neraka.”
Kebanyakan keluarga biasanya ada sekurang-kurangnya 2 orang anak. Atau setidak-tidaknya, suami isteri tu dah mewakili dua orang.
Korang boleh pastikan setiap seorang, ada sebiji rumah.
Si suami beli 2 biji rumah terus untuk dia dan isteri. Kemudian, isteri beli 2 rumah terus jugak untuk anak yang bakal dilahirkan.
Takpe bermula dengan rumah kecil, sebab ia masih sebuah aset.
Yang penting korang beli 2 biji terus. Sebab lebih lambat korang beli, lebih tinggi harga rumah.
Jangan korang putus asa. Teruskan belajar. Buat langkah pertama semak profil kewangan korang. Lepas tu, kira berapa kelayakan pembiayaan dan kemampuan tunai korang membayar deposit dan kos perundangan.
Untuk membeli, korang kena kaji betul-betul rumah mana yang boleh mengaplikasikan konsep ni. Dan semua ni perlukan ilmu, masa, dan komitmen.
Tak semuanya indah kalau ada 2 biji rumah. Nak jaga 2 biji, lebih susah. Banyak dokumentasi, layan kerenah penyewa, cukai, maintenance, dan sebagainya.
Nak untung, kena la komited. Takde istilah goyang kaki dalam pelaburan hartanah.
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
