3 Cara Bijak Beli Rumah Bawah Harga Pasaran di Lembah Klang (Pasti Untung!)

Hari ini, Tok nak sentuh satu topik yang selalu buat orang terbeliak mata bila dengar: Beli rumah bawah harga pasaran. Siapa tak nak, kan? Ibarat jumpa durian runtuh di tengah jalan.

Yalah, mungkin ada yang terfikir ada lagi ke orang nak jual rumah dengan harga rendah di Lembah Klang? Jadi kalau korang nak cari “permata” begini, ia perlukan ilmu, bukan sekadar tawakal kosong.

Apa Maksud Rumah Bawah Harga Pasaran?

Secara ringkasnya, Rumah Bawah Harga Pasaran atau dalam bahasa orang putihnya disebut Below Market Value (BMV), adalah hartanah yang dijual pada harga yang lebih rendah berbanding nilai semasa yang ditetapkan oleh penilai profesional atau bank.

Mari Tok bagi gambaran mudah: Katakanlah anda minat satu rumah teres di Shah Alam.

• Nilai Pasaran (Market Value): Bank kata nilai rumah tu RM500,000 (berdasarkan transaksi jiran-jiran sebelah sebelum ni).
• Harga Jualan: Owner (tuan rumah) nak jual pada harga RM420,000 sebab dia nak pakai duit cepat.

Beza RM80,000 itulah yang kita panggil sebagai “Bawah Harga Pasaran”.

Kenapa Ada Orang Nak Jual Murah?

Biasanya bukan sebab rumah tu berhantu (walaupun ada kes macam tu), tapi sebab faktor mendesak. Dalam dunia hartanah, Tok selalu sebut pasal 3D:

1. Death (Kematian): Waris nak cairkan harta dengan cepat untuk bahagi faraid.
2. Divorce (Perceraian): Pasangan nak cepat-cepat jual supaya boleh bawa haluan masing-masing.
3. Debt (Hutang/Duit): Owner sanggup jual murah janji hutang bank selesai atau perlukan duit untuk keperluan yang lebih mendesak.

Bila anda faham situasi pemilik, anda boleh tawarkan penyelesaian yang menguntungkan kedua-dua pihak. Kadang-kadang, kepantasan anda sediakan deposit tunai lebih bernilai bagi mereka berbanding harga rumah yang tinggi.

Walaubagaimanapun, jangan mudah terpedaya dengan iklan “BMV” kat Facebook atau TikTok. Paling penting, sebelum nak beli rumah bawah harga pasaran, anda check dulu dua perkara ni:

1. Kondisi Rumah: Kadang-kadang harga murah sebab struktur rumah dah nak runtuh atau kos baiki lagi mahal dari diskaun yang diberi.
2. Check dengan Bank: Penjual kata market value RM500k, tapi bila check dengan banker, rupanya RM420k je. Itu bukan BMV, itu harga pasaran biasa!

Bagaimana Nak Beli Rumah Bawah Harga Pasaran?

Mencari rumah bawah harga pasaran atau lebih dikenali sebagai Below Market Value (BMV) ini bukan macam beli sayur kat pasar borong Selayang. Dia ada tekniknya. Kalau silap langkah, bukan untung yang dapat, tapi sakit kepala yang menanti.

1. Sauk Unit Lelong (Property Auction)

Ini adalah cara paling “standard” dan cepat untuk dapat rumah bawah harga pasaran. Biasanya, rumah lelong akan bermula dengan harga simpanan (reserve price) 10% hingga 20% lebih rendah daripada harga pasaran.

Kalau nasib baik tak ada orang lawan (bidding), anda boleh dapat rumah tu pada harga lelongan pertama. Kalau jatuh ke lelongan kedua atau ketiga, harganya boleh jatuh sampai 30%-40%!

Tip Tok: Namun, Tok nak pesan, beli rumah lelong ni kena ada simpanan tunai yang cukup (sekurang-kurangnya 10% deposit), kena semak tunggakan bil utiliti serta cukai pintu supaya tak “terciduk” kemudian hari dan mental yang kental. Jangan main terjun saja tanpa buat due diligence.

2. Buru Pemilik “Desperate” (Urgent Sale)

Dalam dunia hartanah, kita cari pemilik yang ada masalah 3D (Death, Divorce, Debt) seperti yang Tok terangkan sebelum ni. Pemilik jenis ini biasanya tidak mementingkan keuntungan maksimum, sebaliknya mereka mahukan kepantasan.

• Cara Cari: Selalu skodeng portal hartanah (Mudah.my, PropertyGuru) dan cari kata kunci seperti “Urgent Sale”, “Must Sell”, atau “Price Can Nego”.
• Teknik Tok: Tawarkan “Full Deposit” atau tempoh penyelesaian yang cepat. Pemilik yang tengah sesak biasanya akan cair hati bila nampak pembeli yang serius dan ada duit sedia ada.

3. Jalin Hubungan “Kabel” dengan Perunding Hartanah (REN)

Ejen hartanah (REN) adalah orang pertama yang tahu kalau ada owner nak jual murah. Kebanyakan unit rumah bawah harga pasaran yang betul-betul “hot” tak sempat pun masuk ke website pengiklanan sebab ejen dah jual kat pelabur dalam database mereka.

Ayat Power: “Encik Ejen, saya pembeli serius dan dokumen pinjaman saya dah ‘ready’. Kalau ada unit BMV 15%-20% dari owner yang nak pakai duit, terus call saya. Saya boleh bayar deposit on-the-spot.”

Strategi: Berkenalan dengan 3-5 orang REN yang fokus di kawasan (farming area) yang anda minat.

Bonus: Kenal Pasti Kawasan “Hot” vs “Under-the-Radar”

Kalau nak cari rumah bawah harga pasaran, anda kena berani tengok kawasan pinggiran yang sedang membangun berbanding dengan kawasan hot yang dekat dengan bandar KL.

Contohnya kawasan seperti Hulu Langat, Kajang, Cheras atau kawasan-kawasan matang yang orang terlepas pandang.

Kawasan matang biasanya ada pemilik warga emas yang mahu berpindah ke kampung atau mengecilkan saiz rumah (downsizing). Di sinilah peluang anda untuk berunding harga.

Tips hot: Cari kawasan yang ada LRT, MRT atau pengangkutan awam.

Apa Untungnya Beli Rumah Bawah Harga Pasaran Ni?

Kenapa kita beria sangat nak cari rumah kategori ini? Jawapannya mudah: Modal Minimum, Untung Maksimum. Tapi ada dua sebab utama kenapa pelabur hartanah gila bayang dengan rumah jenis ni.

• Untung masa membeli: Orang biasa untung bila jual rumah. Tapi kalau beli BMV, anda dah untung masa hari pertama beli lagi sebab aset anda dah sedia ada ekuiti yang tinggi.

• Boleh dapat “cashback atau cashout”: Kalau anda beli rumah RM400k tapi nilai pasaran RM500k, anda boleh mohon pinjaman berdasarkan RM500k (ikut margin 90%). Lebihan duit tu masuk poket anda lepas tolak kos guaman.

Cabaran di Lembah Klang (Reality Check)

Kita kena berpijak di bumi yang nyata. Di Kuala Lumpur dan Selangor, persaingan sangat sengit. Pelabur-pelabur besar semua pasang telinga. Jadi, anda kena bertindak pantas.

Jika anda nampak iklan rumah bawah harga pasaran di portal seperti PropertyGuru atau iProperty, jangan tunggu esok. Terus call dan set janji temu untuk tengok rumah (viewing). Dalam dunia hartanah, siapa cepat dia dapat.

Jangan Lupa Semak Nilai Pasaran (Market Value)

Tok perasan ramai orang muda tertipu bila nampak perkataan “Below Market Value”. Penjual kata harga RM300k sedangkan nilai pasaran RM400k. Tapi bila check dengan banker, rupanya nilai pasaran cuma RM310k.

Jangan malas! Hubungi pegawai bank untuk dapatkan indicative value sebelum anda letak sebarang wang tanda jadi (earnest deposit).

Anda boleh rujuk laman web rasmi JPPH untuk melihat data transaksi sebenar di kawasan tersebut supaya tidak terpedaya dengan harga “sembang kencang”.

Kesimpulan

Mencari rumah bawah harga pasaran di Lembah Klang bukanlah satu kerja mustahil, tapi ia perlukan kesabaran dan ilmu yang betul. Jangan terburu-buru, tapi jangan pula terlalu lambat sampai peluang dikebas orang.

Pastikan anda buat kira-kira dengan betul, faham aliran tunai, dan yang paling penting, pastikan status hartanah tersebut bersih daripada sebarang masalah perundangan. Okay?