Bukan satu perkara mudah kalau korang nak membeli rumah.
Ada banyak benda yang korang perlu sediakan dulu. Dan salah satu yang utama adalah ilmu.
Korang takkan berani bertindak selagi tak ambil tau tentang proses membeli rumah. Mesti korang suka baca apa yang bakal Tok kongsikan kejap lagi.
Bagi yang tengah planning nak beli unit undercon, hadamkan dulu perkongsian Cikpuan Nurhayaty Jalil (Aty Fared) yang mantap ni.
Lagipun, Tok memang saja nak bakar line. Bagi korang tak senang duduk selagi tak beli rumah cepat-cepat. Haha.
PS: Artikel ni agak panjang sikit. Tok tak nak pecahkan kepada siri sebab ini topik yang penting. Jangan cakap Tok tak pesan awal-awal ya.
Proses membeli rumah pasti akan memakan sedikit masa korang.
Kalau takde sebarang masalah, boleh settle awal. Tapi kalau nasib korang tak baik, boleh makan hampir setahun jugak la.
Bukan takde kes beli rumah yang memakan masa bertahun, baru selesai.
Beli rumah bukan macam beli pisang goreng. Dah beli, boleh korang makan terus (lagipun, tak best makan bila dah sejuk. Eh!).
Sejurus korang decide nak beli rumah daripada pemaju, korang perlu sediakan diri dengan banyak perkara. Lagi-lagi kalau ini pembelian rumah pertama korang.
Saya kongsikan satu persatu langkah-langkah mengikut pengalaman sendiri:
Mula-mula, mesti la korang kena cari rumah yang sesuai dengan kapasiti kewangan korang.
Maksud saya, kaji dulu kemampuan korang. Kalau gaji bersih korang (katakan) RM2,500 sebulan, takkan korang nak henjut beli rumah harga RM700,000?
Alamat sampai ke sudah korang tak lepas nak beli rumah tu.
Bila dah jumpa yang berkenan, pergi ke showroom projek tu dan jumpa ejen jualan dekat sana untuk letak duit booking.
Duit booking ini sebagai “pengeras awal” supaya rumah tu tak dibeli oleh orang lain. Dan kos booking ni akan berbeza antara developer yang ada.
Dalam kes saya, hanya perlu bayar RM500 je. Tapi dengan developer lain, ada yang kena bayar RM1,000. Ada juga yang kena sampai RM5,000.
Duit booking ni pulak, developer akan tolak daripada keseluruhan loan rumah yang pinjam daripada bank tu.
Maksudnya, kalau rumah tu harga RM300,000 dan korang dapat margin pembiayaan 90%, loan yang korang akan dapat adalah sebanyak RM270,000.
RM270,000 ni, korang tolak dengan duit booking yang korang bayar dekat developer tadi.
Ini jumlah loan rumah yang korang kena servis sampai tamat tempoh pembiayaan.
Saja nak tambah. Korang jugak boleh tanya developer (atau ejen mereka) sama ada pembelian korang tu ada sebarang hadiah percuma atau tak.
Kalau ikut pengalaman saya masa beli rumah dulu, saya dapat:
Oh, ada satu perkara paling penting yang korang kena ingat selalu.
“Kalau loan korang bank tak kasi lepas, apa akan jadi dengan duit booking tu?”
Okay. Saya nak korang fahamkan betul-betul apa yang saya kongsikan sekarang ni.
Sebelum korang sign LO (Letter Offer) daripada bank untuk dapatkan loan rumah, elakkan bayar duit booking tu dulu.
Kalau refer balik perkongsian Tuan Salkukhairi Abd Sukor sebelum ini, hampir 90% pembeli takkan dapat balik duit booking yang dah dibayar.
Siapa yang suka? Kita bukan letak seringgit dua. Kalau ya, kita pun tak kisah sangat duit tu hangus. Tapi kalau RM500 ke atas, senang ke hati korang nak burn duit macam tu je?
Nak jalan paling selamat? Korang pergi dulu ke bank dan kaji dulu kemampuan korang untuk dapatkan pinjaman.
Kalau confirm loan korang boleh lulus, baru bayar duit booking tanpa ragu-ragu.
Lepas korang dah bayar booking dan isi form semua, tiba masa untuk korang sediakan dokumen untuk permohonan loan pulak.
Kalau korang buat joint housing loan dengan pasangan, bermakna korang berdua kena sediakan dokumen berikut:
Kalau bujang pulak, korang buat single copy je la. Tak payah la bazirkan kertas tu.
Dan kalau nak cerita pasal loan, kita semua ada banyak pillihan.
Siapa yang kerja dalam sektor kerajaan, boleh la apply loan kerajaan bahagian perumahan. Selain tu, kita jugak boleh pilih sama ada nak gunakan loan jenis konvensional atau Islamik.
Dan korang boleh apply dekat semua bank yang ada dalam Malaysia ni. Tapi sebelum nak pilih tu, bandingkan dulu mana yang terbaik.
Dan yang paling penting, pastikan korang mampu nak servis loan tu tanpa sebarang masalah. Ini komitmen jangka masa panjang tau. Elakkan kecundang bayar loan ditengah jalan.
Nak senangkan lagi kerja korang? Gunakan khidmat ejen hartanah berdaftar.
Untuk dapatkan loan, memang tak senang.
Benda ni bergantung banyak dekat prestasi kredit peribadi korang. Kalau CCRIS rabak sangat, memang susah loan rumah bank nak kasi lepas.
Alhamdulillah, saya bernasib baik. Sebab semua cun melecun, dalam masa seminggu je dah dapat Offer Letter.
Ada banyak je kes orang apply loan ambil masa yang agak lama (1 hingga 2 bulan, atau lebih) untuk dapatkan kelulusan bank.
Setiap bank pulak, berikan peratus faedah dan cara pembayaran yang berbeza. Jadi. tawaran memang takkan sama. Dan ada banyak pro and cons jugak.
Korang boleh cari loan mana yang paling tinggi supaya pembayaran deposit dan kos guaman dapat dikurangkan, sambil nikmati kadar faedah yang rendah.
Lepas bank dah bagi offer pinjaman tu, korang ada masa sebulan je untuk buat pertimbangan. Kalau terlambat, korang kena la buat permohonan baru daripada awal.
Dan kalau korang dah bersetuju, baru la perjanjian beli rumah dan hal guaman akan menyusul pulak.
Oh, kalau korang senyap je tanpa bagi sebarang respon kepada bank, secara automatik, bank akan batalkan tawaran tadi tu.
Bila dah selesai pilih bank mana yang korang nak buat loan, bank tu akan sediakan S&P (Sales and Purchase Agreement) untuk korang tandatangan.
Proses ini akan mula melibatkan peguam. Bab ni pula, korang boleh cari sendiri atau gunakan khidmat lawyer bank tu sendiri.
Macam kes saya, saya pakai je peguam yang bank sediakan.
Cuma saya nak pesan awal-awal. Urusan ni kena ada 2 peguam yang berbeza. Lepas dah siap dokumen S&P tu nanti, orang bank akan call korang untuk datang dan turunkan tandatangan surat perjanjian.
Dan sila bersedia masa ni. Korang akan go through setiap helaian muka surat S&P tu sampai tangan korang terasa kebas. Paling kurang, ada dalam 100 helai jugak tu.
Lepas tu, mereka (pihak bank) akan buat salinan dan duti setem yang disediakan oleh peguam jugak.
Korang juga akan terima kunjungan daripada peguam belah pemaju lepas dah selesai tandatangan dokumen dengan bank tadi.
Peguam bank akan uruskan bahagian pinjaman perjanjian jual beli rumah, dan peguam belah developer pulak akan uruskan hal-hal berkaitan rumah yang korang beli tu.
Kira jugak semua benda yang korang boleh claim dekat developer atau tak (kalau ada berlaku apa-apa sepanjang tempoh waranti rumah tu), dan apa yang korang boleh buat dengan rumah tu.
Betul, memang korang yang beli rumah tu. Tapi belum tentu korang boleh sesuka hati nak buat rumah tu sebagai bengkel kereta atau kedai makan.
Korang juga tak boleh suka-suka nak tambah atau pecah rumah. Korang boleh kena saman tau.
Jalan selamat? Sebelum buat apa-apa, tanya dan sahkan dulu perkara tu dengan pemaju.
Urusan agreement ni pulak, tetap perlukan duit korang. Untuk bayar kos peguam pemaju, takde la mahal sangat. Stamping, salinan agreement tu mungkin akan makan dalam RM200 hingga RM300.
Yang ni, korang kena bayar cash. Tapi tanya dulu dengan pemaju sebab ada yang cover kos ni.
Tapi untuk peguam belah bank, kos yang korang kena tanggung agak mahal. Boleh cecah harga RM3,000 hingga RM4,000.
Ada pemaju yang cover sampai 100% loan. Tapi ramai yang cover takat 90% je.
Kalau yang cover 90%, baki 10% lagi tu, korang kena tanggung dulu guna duit sendiri.
Korang boleh je gunakan KWSP untuk buat benda ni. Cuma, korang kena ada dokumen S&P tu untuk keluarkan duit.
Kalau cepat orang tu buat, cepat la korang dapat.
Macam saya, S&P tu siap sebelum saya apply loan lagi. Punya konfiden pemaju tu cakap yang loan saya 100% akan lulus.
Alhamdulillah, rezeki. Nasib baik loan cepat lepas.
Lagi satu (yang saya rasa korang pun dah tau), lebih tinggi deposit yang korang letak, lebih rendah bayaran bulanan. Macam tu jugak la sebaliknya.
Yuran guaman pulak, ada yang bank tanggung dengan masukkan sekali dalam loan rumah korang.
Sedap je telinga korang dengar, kan?
Tapi hakikatnya, loan korang akan bertambah. Selalunya yuran peguam ada dalam RM2,000 hingga RM3,000 jugak, dan mungkin lebih.
Yuran ni juga bergantung dekat jumlah loan rumah yang korang pinjam dekat bank. Lebih mahal rumah korang, lebih tinggi la kos peguam yang korang kena tanggung.
Dan ada jugak yang korang kena tanggung guna duit sendiri.
Korang kena tanya betul-betul dulu pada pihak bank (yang korang buat loan rumah), mereka masukkan sekali kos guaman tu dalam loan atau tak.
Bila dah selesai bayar semua benda dan S&P, korang akan dapat salinan dokumen tu. Dan sekarang, korang hanya perlu tunggu surat untuk pembayaran sampai dalam postbox.
Ada sesetengah bank, kita hanya perlu mula bayar bila rumah dah siap dan dapat kunci. Jadi tak la terbeban sangat.
Dan selalunya orang kerajaan akan dapat benefit macam ni. Atau jangka masa loan yang singkat (contohnya 20 tahun).
Dulu pun, ada DIBS. Seronok orang yang beli rumah masa tu. Sekarang dah takde dah.
Kalau secara biasa, kita akan mula bayar loan rumah tu dari mula rumah tu dibina mengikut fasa yang dah siap. Setiap fasa ni pulak, kita yang kena tanggung bayar interest.
Bermakna, kerja pasang tiling, naik tiang, letak bumbung, pasang tingkap, masuk api air, sampai la siap sepenuhnya – semua ni kita yang tanggung.
Bayangkan. Bila projek siap 10%, waktu ni korang dah kena mula bayar loan. Tapi bukan secara penuh. Mungkin dalam RM200 hingga RM300 je.
Tapi kena ingat. Itu baru permulaan.
Setiap kali rumah tu siap mengikut peratus, bayaran bulanan ni akan meningkat. Sampai la rumah tu siap sepenuhnya, baru korang akan mula bayar secara full.
Contohnya, kalau rumah korang harga RM250,000, jumlah bayaran permulaan mungkin sekitar RM450 atau RM600 (bawah RM1,000 sebulan, bergantung kat harga rumah).
Tapi setiap kali projek siap setiap fasa pembinaan, bayaran ni akan meningkat setiap bulan antara RM50 hingga RM100, sampai la rumah korang siap sepenuhnya.
Waktu tu, mungkin korang kena bayar RM1,000 lebih sebulan dan kekal sampai sampai 3 tahun (mengikut perjanjian bank), dan akan bertambah mengikut interest.
Tapi kalau harga rumah rendah (harga kurang RM200,000), bulanan takkan cecah RM1,000 pun.
Kalau semua proses ni berjalan dengan lancar, boleh settle sebelum rumah baru korang tu naik, bagus.
Sebab susah nanti kalau korang bertangguh. Sampai masa nanti, sedebuk korang kena bayar ansuran tinggi. Kalau mampu, takpe. Kalau tak mampu?
Contohnya, rumah dah naik sampai 60%. Tapi korang baru bayar lebih kurang 5% daripada jumlah loan. Memang jadi beribu la yang korang nak kena bayar.
Lepas tu, korang takkan dapat kunci daripada developer. Melopong la korang nanti.
Ingat ya. Jumlah ansuran yang korang kena bayar setiap bulan, bergantung kat interest bank (kadar faedah) dan perjanjian yang korang dah buat sebelum ini.
Jadi sebelum nak tandatangan loan tu, pastikan dulu betul-betul berapa ansuran bulanan yang korang kena bayar, dan bila nak start bayar.
—
Dah habis baca? Masih rasa susah lagi nak beli rumah dengan developer?
Korang tak boleh pakai alasan tu dah. Sebab korang dah tau apa patut korang buat sekarang.
Lepas ni, cari dan belajar dengan orang yang dah ada pengalaman beli rumah undercon. Dapatkan tunjuk ajar mereka dan mula beli rumah pertama korang.
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
[KLIK GAMBAR SEKARANG]
faizan says:
pasal deposit tu,kalau loan tak lulus deposit tak burn ye..wah…kalau loan tak lulus deposit burn sedap la buat berniaga macam tu.
Ejau says:
Hi. Macam mana kos transfer title hak milik rumah pulak?