Sekarang ni, berlambak projek kediaman menjual sentimen seperti kat bawah ni:

‘Live, work, and play, all in one place.’ (Hidup, kerja, dan bermain, semua dalam satu tempat)

Bermakna, semakin susah korang nak bezakan antara serviced apartment dan kondominium. Tambah pulak dengan kemunculan SOFO, SOVO atau Flexi/Designer Suites.

Ada beza ketara antara 2 produk ini. Dan sebelum korang beli, Tok sarankan korang baca dulu perkongsian dekat blog PropSocial ni.

Jangan pulak korang dah beli, baru terhegeh-hegeh nak baca. Masa tu korang tengah sibuk tanggung rugi. Tak payah susah-susah nak membaca lagi.

#1: Tanggung caj utiliti yang lain dari biasa

Korang tau, kan? Serviced apartment berstatus ‘komersil’?

Bermakna, korang kena bayar caj utiliti mengikut kadar komersil, yang mana lagi tinggi kalau korang bandingkan dengan kadar kediaman (residential).

Deposit yang syarikat utiliti kenakan pun akan sama ikut kadar komersil.

Sebabkan ini, ramai pemaju cuba berunding untuk dapatkan kadar komersil yang lebih rendah daripada syarikat utiliti.

Sama ada ini berjaya atau tak, korang kena tanya developer sendiri.

#2: Bersedia bayar cukai yang lebih tinggi?

Cukai tanah dan cukai taksiran untuk serviced apartment jugak akan dikira mengikut kadar komersil, dan dah tentu cukai ni lebih tinggi daripada cukai kondominium.

Ada sesetengah pemaju cuba dapatkan pencukaian yang lebih murah dengan mencari ‘jalan belakang’ dan sebarang ‘lubang’ yang ada dalam perundangan hartanah.

Cuma sama je macam atas tadi. Yang ni, korang sendiri kena confim-kan dengan pemaju.

#3: Anda akan tinggal dalam persekitaran yang berbeza

Kondominium direka untuk berikan privasi dan sekuriti bertanggungjawab untuk mengawal pengunjung (bukan penghuni) dalam kawasan kondo.

Lain pulak cerita untuk serviced apartment, yang bergabung dengan pusat membeli-belah dan juga kedai runcit.

Korang takde kuasa untuk kawal siapa yang boleh dan siapa yang tak boleh berniaga dalam kawasan tu.

Flow orang keluar masuk jugak, takkan dapat dikawal sebab kediaman korang dah memang bersambung dengan kompleks membeli-belah dan kawasan komersil.

Dah kalau macam tu, memang berlambak marhaen yang ada dekat kawasan tu.

Serviced apartment bukan untuk semua orang

Tapi kalau korang tak kisah dengan suasana hiruk pikuk dan suka dengan idea convenience (kemudahan), memang senang korang nak cari barang-barang yang nak dibeli, atau nak tengok movie terbaru.

Tak payah pergi jauh-jauh. Hanya perlu turun bawah daripada serviced apartment korang je.

Tapi bukan semua serviced apartment macam ni. Ada jugak yang tak bersambung dengan kompleks membeli-belah atau sebarang kedai dan perniagaan.

Ini mungkin sebab pemaju dah tukar status hartanah tu daripada ‘residential’ jadi ‘commercial.’

Kenapa pulak mereka (developer) buat macam ni? Teruskan bacaan. Poin yang seterusnya akan jelaskan lebih lanjut pasal ni.

#4: Kepadatan penduduk yang tak tentu

Hartanah kediaman biasanya dibina berpandukan jumlah unit atau populasi mengikut saiz tanah.

Dan lain pula kalau hartanah komersil. Yang ni pulak dibina mengikut nisbah plot tanah.

Maknanya, saiz kawasan binaan tu (built-up area) mengikut keseluruhan saiz tanah yang ditetapkan. Ini yang akan tentukan berapa ramai orang yang akan menetap dekat situ.

Sebagai contoh, katakan pemaju dapat kebenaran membina kediaman bagi 1,000 penghuni dalam tanah seluas 1 ekar.

Dengan menganggap 5 orang tinggal dekat tanah seluas 1,000 kaki persegi, developer hanya boleh membina maksimum 200 unit untuk setiap ekar tanah.

Kita study kes lain pulak

Katakan, developer hantar minta kebenaran untuk membina serviced apartment dengan nisbah plot sebanyak 1:10.

Dengan tanah seluas seekar tadi (anggaran kasar seluas 44,000 kaki persegi), developer tu boleh bina bangunan seluas 440,000 kaki persegi.

Maksudnya, developer dengan senang-senang boleh bina 400 unit apartmen bersaiz 1,000 kaki persegi.

Atau nak jimatkan space lagi, bina unit yang lebih kecil.

#5: Ini paling penting. Pastikan anda periksa yang ‘ini’ dulu

The Housing Development Act (HDA) adalah undang-undang yang dibuat untuk lindungi pembeli rumah. Dan developer pulak kena patuh undang-undang ni.

Walaupun serviced apartment dibina atas tanah komersil, bangunan ini masih dikelaskan sebagai hartanah kediaman. Bermakna, pembeli masih lagi dibawah perlindungan akta HDA.

Tapi, HDA tak cover bangunan atas tanah komersil seperti SOFO, SOVO, atau Flexi / Designer Suites.

Mungkin developer pasarkan produk ini sebagai kediaman dengan ruang pejabat.

Tapi secara sah, ia tetap dikelaskan sebagai pejabat atau hartanah komersil. Sebab tak terlindung bawah akta HDA.

Sebelum beli apa-apa, check dulu status hartanah dan pastikan bangunan tu ada HDA. Kalau jadi apa-apa nanti, senang.

#6: SNP (Sales and Purchase Agreement) tak sama pulak?

Kalau hartanah tu bawah akta HDA, developer dan pembeli akan sign perjanjian SNP yang standard.

Segala terma yang ada dalam surat perjanjian ni ditetapkan oleh undang-undang, dan takde kompromi. Semua orang kena ikut.

Itu kalau hartanah yang ada HDA. Kalau takde, SNP korang tak mengikut standard yang undang-undang dah tetapkan.

Jangan terkejut kalau semua jenis hartanah kat atas tadi (yang SOVO, SOFO semua tu) SNP dia nampak lain macam (klausa tak sama macam SNP biasa, atau lain-lain).

Sama jugak kalau hartanah tu dikelaskan sebagai pejabat/komersil.

Syarat-syarat yang mengikat developer secara sah dengan undang-undang, semua ada dalam SNP.

Kalau korang nak beli jugak rumah SOVO, SOFO tu, pastikan korang baca dulu SNP sampai habis. Semua ni sebab korang wajib pastikan segala terma dalam SNP tu adil untuk kedua belah pihak.

#7: Diselia bawah Kementerian yang berbeza?

Kalau pembeli kondominium atau serviced apartment yang ada HDA, korang boleh dapatkan bantuan Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) kalau ada masalah dengan pemaju.

Tapi, Kementerian mungkin tak dapat nak bantu pembeli hartanah yang beli hartanah yang takde HDA.

Kalau ada sebarang masalah timbul dengan pemaju yang bangunkan unit komersil (atau segala unit macam yang Tok jelaskan sebelum ni), tindakan biasanya akan dibuat melalui peguam dan mahkamah.

—

Jadi, yang mana satu korang nak beli?

Apa-apa pun, Tok nak korang buat keputusan yang bijak. Dalam bab jual beli rumah, susah kalau takde back-up perundangan. Sebab tu, Tok tak galakkan korang beli hartanah yang takde HDA.

Lain cerita kalau korang dah betul-betul faham setiap implikasi yang ada. Kalau korang ada ilmu dan yakin dengan tindakan korang, silakan. Tapi jangan pulak ‘buat-buat pandai.’