Bila sebut pasal pelaburan hartanah, ramai yang mata terbeliak bila dengar teknik beli rumah tanpa modal. Bunyinya macam dapat durian runtuh, kan?
Tapi tunggu dulu, Tok nak pesan, jangan sampai “terhantuk baru nak tengadah.” Walaupun teknik ini nampak cantik di atas kertas, ia sebenarnya ibarat bermain dengan api kalau ilmu di dada tak cukup.
Secara ringkasnya, beli rumah tanpa modal biasanya melibatkan teknik seperti mark-up loan atau beli rumah bawah market value dan dapat cashout. Anda buat pinjaman lebih tinggi daripada harga jualan, dan baki duit itu dipulangkan kepada anda untuk bayar deposit atau kos guaman.
Nampak macam senang, tapi Tok nak tegaskan, jalan pintas selalunya ada duri yang tersembunyi.
Negative Equity ni berlaku apabila nilai pasaran semasa rumah anda adalah lebih rendah daripada baki hutang yang anda masih berhutang dengan pihak bank.
Dalam kes beli rumah tanpa modal, risiko ini sangat tinggi sebab dari hari pertama lagi anda dah “berhutang lebih” daripada harga asal rumah melalui teknik mark-up.
Bagaimana Ia Terjadi? (Contoh Mudah)
Mari kita tengok simulasi ni supaya senang nampak gambaran dia:
Nampak tak beza dia? Kalau anda guna teknik beli rumah tanpa modal, bila ekonomi gawat dan nilai rumah turun ke RM280,000, anda sebenarnya menanggung “lubang” sebanyak RM50,000.
Kenapa Negative Equity Ini Bahaya?
Banyak orang ingat, “Ala Tok, saya duduk je lah dalam rumah tu, apa susah?” Masalahnya bukan pasal duduk atau tidak, masalahnya bila keadaan mendesak:
Janganlah sebab nak kejar cashback RM30,000 – RM40,000 masa awal-awal beli rumah tanpa modal, anda sanggup gadai masa depan kewangan untuk 30 tahun akan datang.
Duit cashout tu biasanya habis sekejap je buat beli sport rim atau perabot mahal, tapi “Negative Equity” tu akan ikut anda sampai ke lubang cacing kalau tak kena gaya.
Sebab itu penting untuk anda semak Laporan Penilaian Hartanah secara berkala supaya anda tahu kedudukan sebenar nilai aset anda.
Fuh, ini satu lagi “jerat halus” yang ramai pelabur muda terlepas pandang bila asyik sangat fikir pasal duit poket masa beli rumah. Mari Tok huraikan kenapa part ni boleh buat tidur malam anda tak lena.
Dalam teknik beli rumah tanpa modal, konsepnya mudah: anda pinjam lebih, maka anda bayar lebih. Bank ni bukan badan kebajikan, cucu oii. Setiap sen yang mereka bagi sebagai cashback tu, mereka akan cas faedah (interest) sampai 30 ke 35 tahun!
Kenapa Ansuran Jadi Beban?
Bila anda guna teknik mark-up loan banyak untuk beli rumah tanpa modal, jumlah prinsipal (hutang pokok) anda sudah meningkat. Jom kita tengok perbandingan kasar ni.
Katakan kadar faedah bank adalah 4.5% untuk tempoh 35 tahun:
Ada beza hampir RM300 sebulan. Mungkin anda rasa RM300 tu sikit, tapi kalau darab dengan 12 bulan, dah RM3,600 setahun. Kalau darab 30 tahun? Anda dah bayar lebih RM100,000 kepada bank semata-mata nak rasa “tanpa modal” di awal pembelian tadi!
Matlamat kita melabur supaya penyewa tolong bayarkan bank, dan kita ada baki sikit (Positive Cashflow). Tapi bila kena top up RM300 tiap-tiap bulan guna duit gaji sendiri, lama-lama pelaburan ni jadi “beban” bukannya “lubuk duit”.
Penilaian adalah proses di mana pihak bank melantik syarikat penilai profesional untuk menentukan harga pasaran sebenar rumah tersebut.
Bank hanya akan beri pinjaman berdasarkan Nilai Pasaran (Market Value), bukannya berdasarkan harga suka-suka yang kita minta.
Banyak pelabur sangkut di tengah jalan sebab penilaian bank tak sama dengan harga yang mereka mahukan. Dalam proses beli rumah tanpa modal, anda sangat bergantung kepada valuer.
Jika penilaian tidak sampai ke tahap yang anda mahu “mark-up”, anda terpaksa mengeluarkan modal sendiri di saat-saat akhir. Kalau duit simpanan memang tak ada, deposit yang anda dah bayar pada awal tadi mungkin hangus begitu saja.
3 Faktor Yang Boleh Menjatuhkan Penilaian
Tok nak bagi tahu, valuer ni mereka tengok fakta, bukan tengok janji manis ejen:
- Harga Transaksi Terkini: Mereka akan semak rekod di Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH). Kalau jiran sebelah baru jual RM300,000 bulan lepas, mustahil bank nak bagi nilai RM400,000 kat rumah anda.
- Kondisi Rumah: Kalau rumah tu dah macam “rumah hantu”, siling pecah, lantai merkah, jangan haraplah nilai dia nak melambung tinggi.
- Sentimen Pasaran: Kalau kawasan tu banyak rumah lelong atau banyak unit tak terjual (lambakan), penilai akan jadi lebih konservatif dan berhati-hati bagi nilai.
Kesannya Kepada Pelabur
Bila penilaian “tak sampai” (low valuation), anda ada dua pilihan pahit:
- Top-up guna duit sendiri: Maksudnya dah tak jadi “tanpa modal” lah.
- Batalkan pembelian: Tapi biasanya deposit 3% atau 10% yang anda dah bayar pada awal tadi akan hangus sebab anda gagal teruskan pembelian.
Pesan Tok: “Ukur baju di badan sendiri.” Sebelum nak buat teknik beli rumah tanpa modal, minta ejen buat pre-valuation dulu dengan sekurang-kurangnya 2-3 bank. Jangan main langgar je!
Kesimpulan
Pelaburan hartanah adalah satu maraton, bukannya lari pecut. Teknik beli rumah tanpa modal mungkin nampak menarik untuk bermula, tapi ia datang dengan tanggungjawab dan risiko yang besar.
Tok harap anda semua lebih berhati-hati dan jangan mudah terikut-ikut dengan trend tanpa ilmu yang cukup.
Ingat, biar lambat asal selamat. Biar beli rumah pakai modal sedikit, asalkan tidur malam anda lena tanpa gangguan pemungut hutang.
