Apa benda positive dan negative gearing ni? Pro & cons yang pelabur wajib tahu

Banyak terma dalam hartanah yang seorang pelabur kena ambil tahu.

Dan ilmu seperti ini, akan memudahkan korang uruskan pelaburan hartanah dengan mantap.

Mungkin ramai yang belum tahu maksud positive dan negative gearing. Pasti korang pernah berdepan dengan terma ini dan bertanya :

“Apa benda pulak ni?”

Buat korang ada soalan ini dalam minda, jemput hadamkan perkongsian Tok hari ni. Tok dapat ilmu awesome ni dekat blog OnProperty.

Perkara yang pengaruh aliran tunai berterusan

Kalau ikutkan, ada banyak pro and cons (kelebihan dan kekurangan) bila kita melabur dalam hartanah.

Tapi sebelum apa pun, wajib kita ambil tahu dan fahamkan terma dan definisi yang berkaitan dalam pelaburan hartanah.

Sebab apa? Perkara ini akan mempengaruhi aliran tunai berterusan, yang dijana melalui pelaburan hartanah yang korang buat.

Positive gearing? Apa benda tu?

Ini maksud positive gearing yang Tok dapat dengan bantuan pakcik Google :

“Positive gearing berlaku apabila pendapatan kasar yang dijana oleh pelaburan adalah lebih, berbanding kos memiliki dan menguruskan pelaburan. Ini termasuk faedah yang dikenakan ke atas pinjaman”

“Pelaburan yang menjana aliran tunai positif sebelum dan selepas cukai juga diambil kira”

Susah nak faham penjelasan kat atas ni?

Jangan bimbang, Tok sediakan sekali penjelasan yang korang pasti mudah hadam.

Dan macam biasa, Tok akan bagi dalam bentuk contoh.

Katakan, korang ada beli sebiji rumah (tak kisah la berapa harga pun). Dan setiap bulan, rumah tu boleh jana pendapatan sewa sebanyak RM1,300.

Dan setiap bulan jugak, korang kena bayar RM1,100 untuk setiap kos rumah yang ada.

Antara kos yang wajib ambil kira termasuk seperti ansuran bulanan, maintenance cost, dan lain-lain yang berkaitan.

Setiap akhir bulan, korang akan dapat lebihan RM200 (ini jumlah sebelum ditolak dengan cukai).

“Sebab rumah tu jana lebihan tunai (sebelum dan selepas cukai), rumah tu boleh dikira sebagai positive gearing”

Negative gearing? Apa bezanya dengan positive gearing?

Ini pulak maksud positive gearing yang Tok dapat dengan bantuan pakcik Google :

“Negative gearing adalah bentuk leverage kewangan, di mana seorang pelabur meminjam duit untuk melabur, tapi pendapatan kasar yang dijana dengan pelaburan itu adalah kurang berbanding kos untuk memiliki dan menguruskan pelaburan, termasuk faedah yang dicaj kepada pinjaman yang dibuat.”

“Pelaburan yang tergolong sebagai negative gearing adalah pelaburan yang mempunyai aliran tunai negatif.”

Penjelasan negative gearing yang anda mudah hadam

Susah nak faham penjelasan kat atas ni? Tok gunakan pendekatan yang sama seperti kat bahagian positive gearing tadi. Senang korang nak faham.

Katakan, korang beli sebiji rumah (tak kira la berapa harga rumah tu).

Dan setiap bulan, rumah tu boleh menjana RM1,300 untuk pendapatan sewa (sama seperti contoh sebelum ini).

Cuma bezanya, korang perlu jelaskan kos rumah yang terlibat (seperti ansuran bulanan, maintenance cost, dan sebagainya) sebanyak RM1,500.

Dalam kes ni, setiap bulan, korang akan rugi sebanyak RM200. Bermakna, korang kena cari sumber lain untuk jelaskan RM200 (biasanya, gaji korang yang akan jadi mangsa) untuk bayar kos ini.

Dengan menganggap takde sebarang susut nilai (depreciation) yang berlaku sebelum cukai, korang akan rugi sebanyak RM200.

Dan kalau kira lepas cukai, korang mungkin akan rugi sebanyak RM100 atau lebih (bergantung kat kadar cukai yang korang kena bayar).

“Sebab rumah tu ‘memakan’ duit korang sebelum dan selepas cukai, ia dianggap sebagai negative gearing”

Apa kelebihan dan kekurangan positive dan negative gearing?

Untuk penjelasan ini, Tok gunakan pendekatan yang simple je. Tok senaraikan semua kelebihan dan kekurangan positive gearing seperti kat bawah ni :

Kelebihan postive gearing

• Boleh dapat duit untung sewa yang lebih banyak berbanding kos yang wajib dibayar (seperti ansuran bulanan, maintenance cost, dan sebagainya),
• Rumah yang dibeli pada bawah nilai pasaran (below market value) dengan potensi pengubahsuaian (renovation), dan faedah susut nilai daripada peningkatan modal (capital appreciation),
• Rumah baru dengan faedah cukai yang tinggi akan dapat mencapai positive gearing,
• Korang boleh meminjam dengan lebih banyak sebab jumlah pendapatan yang korang dapat adalah tinggi,
• Rumah dengan positive gearing juga boleh menjana capital appreciation yang baik,
• Aliran tunai lebihan boleh digunakan sama ada untuk membayar prinsipal, atau disimpan dalam akaun offset yang mengurangkan pembayaran balik faedah,
• Berupaya meningkatkan kapasiti menyimpan sebab pendapatan boleh guna (disposable income) yang tinggi,
• Ada pendapatan pasif untuk satu jangka masa yang panjang.

Kekurangan postive gearing

• Dengan pendapatan yang tinggi, bermakna korang kena bayar cukai yang lebih tinggi,
• Biasanya, rumah positive gearing akan menjadi ‘positif’ sebab faedah susut nilai dan pelbagai kelebihan cukai yang ada,
• Ciri-ciri rumah positive gearing boleh didapati berhampiran bandar, tapi biasanya dirujuk sebagai kawasan serantau (regional areas). Yang sebahagian besarnya, bergantung kat sesebuah industri tertentu. Ini akan menjadikan tahap pertumbuhan modal (capital appreciation) yang lebih rendah untuk jangka masa panjang,
• Susah bank nak bagi pinjaman untuk beli rumah di lokasi luar bandar atas sebab risiko yang lebih tinggi. Sebab tu, korang kena bayar deposit yang lebih besar untuk membiayai pelaburan,
• Korang mungkin dapat penyewa yang bermasalah disebabkan faktor sosio-ekonomi seperti jenayah atau pengangguran.

Kelebihan negative gearing

• Menawarkan kelebihan cukai segera apabila kerugian tunai dimbangi dengan sumber lain, dan ini akan mengurangkan pendapatan bercukai korang,
• Secara umum, dianggap mempunyai potensi yang lebih besar untuk keuntungan modal jangka masa panjang,
• Mula-mula je negative gearing. Dalam masa 2 atau 3 tahun akan datang, akan menjana aliran tunai positif sebab kadar sewa akan meningkat,
• Maksimumkan pinjaman untuk membiayai pelaburan dan juga pelaburan seterusnya pada masa akan datang,
• Kalau rumah tu tergolong sebagai negative geared, ia lebih cenderung untuk disewakan lebih murah kepada penyewa,
• Negative gearing juga memudahkan pelabur (yang ada pendapatan tinggi) untuk mengumpul portfolio hartanah.

Kekurangan negative gearing

• Kalau takde pendapatan yang tinggi, susah untuk korang hold beberapa hartanah dalam satu masa,
• Korang akan hold aset yang nilainya semakin berkurangan, sebab perbelanjaan korang lebih besar berbanding aliran tunai masuk,
• Biasanya korang akan ambil masa beberapa tahun untuk meningkatkan kadar sewa supaya ia berubah menjadi neutral atau positive gearing,
• Korang bergantung kat peningkatan nilai hartanah berbanding perbelanjaan. Kalau tak, korang takkan dapat pulangan yang positif,
• Negative gearing boleh berikan tekanan kepada pelabur untuk memenuhi pembayaran balik (repayment).

—

Dengan ilmu ni, korang boleh nilai prestasi pelaburan hartanah yang baik. Data macam ni akan bantu korang buat keputusan kritikal, seperti menjual atau membeli.

Apa pun, pastikan korang fahamkan mengikut point-of-view pelaburan. Dan kalau tak yakin, boleh tanya pelabur yang lebih berpengalaman.

Jadi, masa satu situasi korang? Positive atau negative gearing?

–

Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.