Bagi mereka yang baru sangat nak melabur dalam pelaburan hartanah ni, artikel kali ni mungkin tak sesuai untuk korang.
Tapi untuk korang yang dah buat dah beli 2-3 buah rumah sebagai pelaburan, mungkin dah tiba masanya untuk korang untuk cuba melabur dalam pelaburan hartanah komersial.
Inilah permainan otai-otai lama dalam pelaburan hartanah, kerana potensi pulangan pelaburan (Return on Investment) yang lebih tinggi.
Tok nak kongsikan satu artikel dari LoanStreet ini berkenaan dengan pelaburan hartanah komersial yang mampu jana pulangan lebih lumayan.
Antara jenis hartanah komersial adalah:
Satu sebab utama kenapa otai-otai dalam pelaburan hartanah ni bertukar daripada hartanah jenis kediaman (residential) kepada pelaburan hartanah komersial adalah kerana had pinjaman maksima.
Kalau dah beli 2 buah rumah, pihak bank hanya dibenarkan untuk memberi kita pinjaman sebanyak 70% daripada harga rumah untuk pembelian rumah ke-3.
Tapi, untuk pembelian hartanah komersial, tiada syarat-syarat sebegitu ditetapkan.
Tak kisahlah hartanah komersial anda yang pertama atau ke-10 pun, had maksima pinjaman tetap sama.
Dalam dunia pelaburan hartanah residential, pulangan pelaburan tertakluk kepada hukum bekalan dan permintaan (supply and demand).
Maksudnya, kalau kawasan itu banyak permintaan untuk sewa, tetapi unit rumah untuk disewa adalah terhad, kadar sewaan di lokasi tersebut berpotensi melonjak tinggi.
Tetapi, dalam dunia pelaburan hartanah komersial ini, risiko pelaburan berubah mengikut situasi ekonomi Malaysia.
Bila keadaan ekonomi merosot, rakyat kurang kuasa belian (less purchasing power), maka kuranglah permintaan untuk ruangan runcit dan komersial ini.
Keadaan ini menjurus kepada penurunan nilai hartanah dan kadar sewaan.
Sungguhpun begitu, ungkapan “Lebih tinggi risiko, lebih tinggi pulangannya” amat sesuai di sini, di mana pulangan sewa yang tinggi selalunya akan membuatkan risiko yang tinggi itu nampak berbaloi.
Pulangan sewa yang tinggi, bukan dalam lingkungan ratus-ratus sahaja. Ia boleh mencecah puluh ribu Ringgit untuk satu unit komersial!
Bab ni memang pelaburan hartanah komersial menang.
Kalau pelaburan hartanah residential, kita kena ubahsuai (renovate) rumah, dan letak perabot untuk sewakan unit kita, kalau unit kita tu terletak di kawasan yang mempunyai persaingan yang tinggi.
Persaingan tinggi di sini contohnya rumah korang adalah unit apartment.
Ada 300 unit lagi yang mencari penyewa pada waktu yang sama.
Jadi, persaingan dari pemilik hartanah lain sangat tinggi untuk mendapatkan penyewa!
Tetapi, kalau pelaburan hartanah komersial, penyewa biasanya suka unit kosong, sebab mereka nak ubahsuai unit tersebut ikut citarasa mereka sendiri.
Lagi satu, pengurusan penyewa jadi lebih mudah.
Pemilik hartanah residential selalunya kena menghadap penyewa yang banyak songeh, kerap sangat buat aduan benda-benda simple, dan banyak kejadian penyewa cabut lari dengan bayaran sewa dan bil utiliti yang tertunggak. Leceh!
Penyewa hartanah komersial pula selalunya kurang bagi masalah dan selalunya ikut terma dan syarat dalam perjanjian sewaan.
Lagi-lagi kalau unit komersial korang berada di dalam lokasi yang mempunyai permintaan yang tinggi, penyewa kadang-kadang sampai beratur nak menyewa unit anda.
Jadi, kalau ada penyewa yang nak tamatkan sewa mereka, senanglah kita nak cari penyewa lain.
Dari segi tempoh sewa pula, selalunya tempoh sewaan lebih lama berbanding hartanah residential. Korang jimat komisyen ejen hartanah kat situ.
Kalau hartanah residential, lepas setahun dua korang kena cari penyewa baru.
Kalau unit komersial ni, kadang-kadang lepas 5-10 tahun baru tukar penyewa, lebih-lebih lagi kalau bisnes bagus.
Memang tak dinafikan, harga hartanah meningkat setiap tahun. Tetapi untuk unit hartanah komersial, lebih-lebih lagi di kawasan yang “prime area” macam tengah-tengah bandar tu, kenaikan harga hartanah jenis ini lebih tinggi dan lebih laju.
Puncanya adalah kerana kadar sewaan unit komersial lebih berkait rapat dengan harga hartanah tersebut, berbanding dengan hartanah residential yang hanya bergantung kepada “supply and demand“.
Kalau korang memang dah biasa mohon pinjaman perumahan, korang akan tahu bank tak kisah sangat jenis hartanah apa korang beli, apartment ke rumah teres ke banglo dan lain-lain.
Tapi, bila korang nak mohon pinjaman untuk hartanah komersial ni, pihak bank sangat mengambil berat jenis hartanah yang korang nak beli, dan ada bank yang bagi had pinjaman yang lebih rendah atau tempoh yang lebih singkat untuk sesetengah jenis hartanah komersial.
Kalau korang kecewa dengan tawaran yang bank bagi untuk hartanah komersial yang korang nak beli tu, jangan risau.
Korang boleh cuba tanya bank lain pula. Sesetengah bank suka jenis hartanah komersial tertentu. Cubalah!
Kesimpulannya, walaupun korang akan dapat untung yang lebih besar dalam pelaburan hartanah komersial jika dibandingkan dengan hartanah residential, ada banyak perkara yang korang kena tahu sebelum memulakan langkah ke dunia baru ini.
Faktor lokasi, jenis hartanah dan keadaan ekonomi mempunyai kesan yang besar ke atas pelaburan korang.
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
