Kediaman jenis high rise memang dah lama jadi tumpuan setiap orang, lebih-lebih lagi bagi seorang pelabur.
Tapi, bukan boleh main beli je. Silap beli, kenaikan nilai mungkin ciput, dan akhirnya buatkan korang rugi.
Tok yakin, mesti korang ada terfikir pasal perkara ni.
“Apa punca kenaikan capital appreciation kediaman high rise yang baik?”
Buat korang yang serius nak tau, jemput hadamkan perkongsian yang Tok baca di TheEdgeProperty.com hari ini.
Walaupun pasaran hartanah ketika ini masih lembap, 141 daripada 507 kondominium kat Kuala Lumpur merekodkan transaksi harga yang positif pada tahun 2016.
Perubahan transaksi ni rekodkan pertumbuhan positif, antara 2.1% dan 14.9%. Ini data yang dilaporkan National Property Information Centre (NAPIC).
Daripada 141 kondo tadi, 5 kediaman berjaya merekodkan pertumbuhan year-on-year (y-o-y) harga transaksi sebanyak 2 digit.
One Menerung, Bangsar mendapat tempat paling top dalam senarai dengan kenaikan nilai sebanyak 14.9%.
Apartmen Intan di Setiawangsa juga tak ketinggalan jauh dari kenaikan nilai sebanyak 14.5%.
Kat tempat ke-3 pulak, Kondominium Sang Suria di Sentul dengan rekod kenaikan nilai sebanyak 13.5%.
Apartmen Putra kat Setiawangsa dan Desa View Towers di Melawati berjaya meraih kenaikan nilai sebanyak 10.5% dan 10.1%.
Sebanyak 78 kondominium menyaksikan harga jualan, jatuh bermula 2.2% hingga 11.7% (y-o-y).
5 kawasan yang terkesan dengan kejatuhan ini adalah :
Sementara itu, harga 164 kondo tak berubah, dan 124 kondo takde sebarang perubahan sebab takde sebarang urusniaga transaksi yang berlaku pada tahun sebelum ni.
Laporan NAPIC tu jugak menunjukkan 5 kondo dengan harga jualan lebih RM1 juta seunit. Kondo yang dimaksudkan adalah :
Pasaran hartanah jenis kediaman tahun 2016 merekodkan sebanyak 11,252 transaksi berjumlah RM8.97 bilion, berkurang sebanyak 19% dari segi jumlah (volume) dan 13% dari segi nilai y-o-y.
Dalam kategori kediaman high rise secara spesifik, hartanah jenis ini merekodkan 23.2% daripada keseluruhan transaksi jumlah (volume) hartanah kediaman
Mengikut kajian, ada 2 faktor kepada peningkatan nilai dan permintaan untuk kediaman high rise :
Menerusi pemerhatian Pengarah Urusan PA International, Jerome Hong, hartanah yang merekodkan kadar pertumbuhan yang tinggi adalah hartanah berharga bawah RM500,000, kecuali One Menerung.
Ini jadi bukti yang kemampuan (affordabilty) menjadi punca utama.
Untuk Sang Suria, Sentul, populariti yang berterusan ini berpunca daripada jarak yang dekat ke stesen MRT Jalan Ipoh, yang merupakan sebahagian daripada MRT Line 2 (Sungai Buloh-Serdang-Putrajaya) yang sedang dibina, kata Hong.
Terletak di Persiaran Parkview di Sentul, Sang Suria adalah pembangunan freehold yang terdiri daripada 4 blok kondominum 27 tingkat.
Ia adalah sebahagian daripada pembangunan perbandaran Sentul seluas 186 ekar oleh YTL Land & Development Bhd.
Mengikut kajian TheEdgeProperty.com, data menunjukkan transaksi 5 unit Sang Suria, merekodkan purata harga jualan sebanyak RM583,000, atau RM506 setiap kaki persegi.
Takde transaksi lain yang direkodkan sepanjang 1H2017.
Untuk kediaman yang lain, Apartmen Intan dan Apartmen Putra yang berlokasi di Setiawangsa dan Desa View Towers di Melawati, prinsipal City Crest Realtor, Darren Khor berkata, selain faktor harga (bawah RM500,000), dekat dengan pelbagai kemudahan dan pusat bandar adalah satu lagi punca tarikan.
5 unit Apartmen Putra dijual pada tahun lepas, pada harga purata sebanyak RM418,000 atau RM414 setiap kaki persegi. Takde transaksi lain yang direkodkan sepanjang 1H2017.
Untuk Apartmen Intan yang terletak di belakang Setiawangsa Sport Complex dan Setiawangsa Business Centre pula, satu unit dijual pada 1Q2017 pada harga RM33,000, atau RM337 setiap kaki persegi.
Selain tu, kediaman freehold Desa View Towers yang terletak di sebelah Bukit Tabur di Taman Melawati pula, merekodkan purata harga transaksi jualan sebanyak RM301,667 atau RM302 setiap kaki persegi.
Sama juga seperti yang lain, takde transaksi lain yang direkodkan sepanjang 1H2017.
Menurut Khor, kedua-dua kediaman di Setiawangsa dan Melawati juga terletak berdekatan dengan pusat bandar (KLCC). Sambungan kepada lebuh raya atau servis pengangkutan awam yang baik menjadi punca tarikan ramai serta pelabur di kawasan ini.
Kedua-dua kawasan ini jugak dah mencapai tahap matang yang lengkap dengan pelbagai kemudahan.
Tambahan pulak, tanah kosong semakin berkurang di kawasan ini, menjadikan Setiawangsa dan Melawati menarik di mata mereka yang mencari rumah dengan harga mampu-milik, yang dekat dengan pusat bandar.
“Untuk kes One Menerung, kenaikan capital appreciation yang baik adalah sebab ia terletak di kawasan yang sangat baik, ditambah pulak dengan bekalan pembangunan dengan gred yang sama di kawasan berdekatan,” jelas Hong.
One Menerung adalah sebuah kondominium mewah berstatus freehold, yang terletak di Jalan Menerung, Bangsar.
Ia terdiri daripada 6 blok 28 tingkat, menempatkan 229 unit di tapak seluas 8 ekar.
Bangsar Shopping Centre, stesen MRT Pusat Bandar Damansara, dan Damansara City berada dalam jarak 1KM dari One Menerung.
Menurut data TheEdgeProperty.com, One Menerung merekodkan 2 transaksi pada tahun 2016 dengan harga jualan purata sebanyak RM3.95 juta, atau RM1,257 setiap kaki persegi.
Takde transaksi lain yang direkodkan pada 1H2017.
Ketua Bahagian Kediaman RVT Realty, Lee Teck Han berkata, meskipun dalam pasaran hartanah (secara umum) yang lembap, pasaran hartanah mewah seperti Bangsar masih ada permintaan.
Ini sebab semakin banyak penghuni banglo sedang mencari kondominium mewah di kawasan yang sama.
“Pembeli dalam segmen pasaran ini mencari kondominium dengan saiz yang besar, sebab anak-anak mereka dah besar dan menetap di luar, ” jelas Lee.
Jadi, kondominium mewah yang diselenggara dengan baik seperti One Menerung dan Serai mampu menarik minat segmen pembeli ini.
Tapi, Lee jugak menambah.
Mereka ini hanya mencari rumah dalam kawasan yang mereka dah kenal (familiar). Bermakna, mereka mungkin tak teroka tempat baru yang terletak jauh.
Menurut Hong daripada PA International, dalam semua kondominium yang menunjukkan prestasi yang menurun, kebanyakan sampel yang diambil oleh NAPIC merangkumi unit yang berkeluasan besar sekaligus dengan harga yang lebih tinggi, yang membawa kepada hasil sewaan yang lebih rendah.
Dalam 5 projek kondominium yang mempunyai prestasi terbawah — Platinum Lake PV10, G Residence, Seringin Residences dan Idaman Residence – berkeluasan di antara 1130 hingga 1690 kaki persegi.
Hanya Abadi Indah Apartment yang berada di Taman Desa, Old Klang Road, yang mempunyai keluasan lebih kecil iaitu 840 kaki persegi. Projek tersebut berstatus leasehold yang terdiri daripada 5 blok 10 hingga 12 tingkat, menempatkan 754 unit.
“Oleh kerana kebanyakan pembeli mencari rumah yang lebih kecil atas dasar mampu milik menjadikan unit yang lebih besar susah untuk dijual.” komen Hong lagi.
Contoh kes, unit terkecil di Seringin Residences adalah 1,707 sq ft, manakala unit terbesar mereka adalah 2,638 sq ft. Lokasi projek ini adalah di Happy Garden, Kuchai Lama. Ia merangkumi 2 blok, 24 tingkat yang menempatkan 572 kondominium mewah.
Menurut Hong lagi, unit yang lebih besar mempunyai permintaan yang lebih rendah berbanding unit yang lebih kecil dan sederhana.
Hong juga menambah yang mana kebanyakan transaksi di Idaman Residence pada tahun 2015 adalah unit pemaju itu sendiri yang selalunya berada di tingkat teratas dan dijual dengan harga premium.
Walaupun begitu, transaksi pada tahun 2016 kebanyakan adalah unit biasa pada tingkat tengah dan bawah, yang mana unit sebegitu akan berubah harga daripada tahun sebelumnya.
Di samping itu, isu lambakan unit telah membawa kita kepada fasa pembetulan harga rumah dalam pasaran.
Micheal Kong, pengasas syarikat konsultan hartanah MacReal International Sdn Bhd berkata, sesetengah lokasi akan mengalami situasi lambakan unit, yang mana akan meletakkan tekanan kepada kenaikan harga.
“Kita perhatikan yang mana kejatuhan harga PV10 adalah disebabkan lambakan unit yang rancak dibina di kawasan Setapak” menurut beliau.
PV10 di Taman Danau Kota adalah projek berstatus leasehold yang mengandungi 800 unit rumah dalam 4 blok, 22 tingkat setiap satu. Projek tersebut adalah popular dan menjadi pilihan pelajar daripada Tunku Abdul Rahman University College.
Menurut Ken Lai daripada Polygon Properties Sdn Bhd, projek perumahan di Setapak kebanyakannya bergantung kepada permintaan sewa daripada pelajar dan mereka yang bekerja di kawasan berdekatan baik dari segi pasaran sewa atau jual beli.
“Prestasi transaksi kekal dan tidak berubah daripada awal tahun lepas, tapi saya perhatikan jualan mula meningkat kembali apabila meraka yang bekerja di kawasan tersebut mula mencari rumah yang ideal dengan mereka.” kata Lai lagi.
Lai menambah bahawa Taman Desa juga mengalami masalah lambakan unit disebabkan oleh banyak projek rumah high-rise yang dilancarkan dengan fasiliti yang menarik.
Sekaligus, menjadikan projek lama seperti Abadi Indah Apartment, yang mana sudah berusia lebih 15 tahun kurang menarik di mata pembeli.
Walaubagaimanapun, Lai percaya yang mana pembetulan harga yang berlaku di Setapak dan Taman Desa adalah sementara, kerana kawasan matang dengan pelbagai kemudahan dan lokasi yang strategik berdekatan dengan KLCC.
Di samping itu kawasan sebegini juga ditampung oleh permintaan yang membesar daripada penambahan populasi.
Oleh yang demikian, beliau menganggarkan bagi rumah high-rise di Setapak dan Taman Desa akan terus mendapat permintaan daripada pasaran selepas pembetulan harga.
“Sementara itu, di tengah kota Kuala Lumpur terdapat perbezaan diantara harga pelancaran daripada pemaju dengan harga sebenar pasaran yang mana membawa kepada penurunan harga dan kadar sewa oleh kerana ekonomi global yang tidak menentu,” terang Kong lagi.
G Residence adalah pembangunan berstatus leasehold yang berada di Desa Pandan. Mengandunyi 2 blok, 23 tingkat setiap satu dengan unit rumah sebanyak 474 unit dan 26 unit komersial.
Menurut Lee daripada RVT Realty, beliau mengatakan yang G Residence mempunyai pemandangan KLCC dan Royal Selangor Golf Course yang pada jangka masa panjang akan menarik banyak permintaan.
Walaupun begitu, akan menyaksikan penurunan harga dalam masa yang terdekat.
Menurut NAPIC, akan ada 42,733 rumah baru akan ditambah kepada pasaran sedia ada yang mengandungi 424,434 buah rumah di KL. Tambahan lagi, ada 50,588 dalam proses perancangan pembinaan.
Kenaikan unit dalam pasaran menguntungkan pengguna dari segi pilihan yang lebih banyak. Namun begitu, masalah datang dari segi ketidakpastian nilai kadar sewa yang bakal diperolehi.
Bila kita melihat rumah high rise, Hong daripada PA International memberi nasihat supaya pembeli melihat kepada tiga aspek utama : booster berkaitan pendidikan, pembangunan berpaksikan transit dan juga pembangunan bercampur dengan pelbagai komponen.
Rumah mampu milik yang berada berdekatan dengan kemudahan pengangkutan awam seperti bas feeder, MRT, LRT dan KTM akan mendapat permintaan yang tinggi.
Kehadiran kampus universiti baru, sekolah International dan kolej akan menambahkan lagi permintaan diantara mereka yang menetap di sesebuah kawasan dan juga pelajar.
Lai daripada Polygon Properties menambah, di samping daripada faktor pendidikan, kemudahan perubatan juga merupakan faktor penarik lebih-lebih lagi bagi golongan ekspatriat yang ingin menetap dan bersara di Malaysia.
Beliau juga menambah, pembangunan baru daripada kontraktor dan pemaju China telah membawa permintaan daripada mereka yang berkerja di tahap management untuk membeli dan menyewa rumah di Malaysia.
Dulu, kebanyakan pembeli dari China adalah pelabur dan juga spekulator hartanah. Sekarang, kebanyakan daripada mereka membeli dengan motif untuk memiliki dan duduk sendiri.
Menurut Lai, lokasi seperti Mont Kiara dan Kota Damansara adalah yang terbaik di kaca mata pembeli China.
Selain daripada itu, Lee daripada RVT Realty juga menambah yang mana permintaan untuk kondo yang dijaga elok dan luas di kawasan yang grand, akan menarik minat mereka yang mencari rumah untuk bersara.
“Kondominium dengan kemudahan fasiliti mewah dan berada di kawasan yang matang akan memperlihatkan perkembangan yang baik di masa akan datang.” – tambah beliau lagi.
—
Tok harap perkongsian ini dapat membuka mata korang dengan lebih luas lagi.
Tak semua kediaman high rise boleh buat duit. Korang kena kaji faktor-faktor yang menyebabkan rumah tu akan meningkat dari segi capital appreciation yang baik.
Dah kaji, baru buat keputusan membeli. Selagi tak buat, jangan mengatal tangan nak beli.
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
