Bagaimana Hartanah Mix-Development Bagi Pulangan Sewa Tinggi Sebanyak 0.9%?

Hari ini, Tok terpanggil nak sembang sikit pasal satu perkara yang selalu buat orang kita pening kepala bila nak melabur hartanah iaitu pasal pulangan sewa atau dalam bahasa orang putih dipanggil sebagai “rental yield.“

First thing first, korang nak tahu tak, “game” hartanah kat Malaysia sekarang ni dah macam perlawanan kalah mati antara kawasan perumahan “biasa” dengan projek mix-development yang gah-gah tu.

Kalau kawasan taman tradisional ni, korang memanglah dapat ketenangan dan privasi yang eksklusif. Tapi projek pembangunan bercampur di mana kedai, pejabat, dan rumah semua longgok sekali tengah naik mencanak sekarang. Orang bandar kemaruk sangat dengan gaya hidup dalam 15 minit sampai semua benda ni.

Tak kisahlah korang baru nak beli rumah pertama, atau memang pelabur “otai” yang dah banyak makan garam, pilihan korang ni bukan sekadar tengok pelan lantai saja tau. Korang kena pandai hidu mana satu yang nilai dia akan kekal mantap dan boleh bagi pulangan sewa yang paling padu bila keadaan pasaran berubah-ubah nanti.

Jadi, kali ni Tok nak share data-data yang Tok dapat daripada FAR Capital untuk sembang tentang hal ni.

Apa Itu Pembangunan Bercampur (Mix-Development) vs Biasa (Normal)?

Beza paling ketara antara dua jenis hartanah ni sebenarnya terletak pada cara:

1. Pembangunan Bercampur (Mix-D): Ini merujuk kepada bangunan tinggi di mana rumah korang tu melekat sekali atau dibina dalam satu kawasan dengan pejabat dan kedai-kedai. Semuanya dalam satu bangunan atau blok yang sama.
2. Kediaman Biasa (Normal): Ini pula jenis bangunan tunggal yang memang buat untuk duduk saja. Tak ada campur dengan pejabat atau kedai-kedai dalam kawasan pembangunan tu.

Memanglah rumah jenis biasa ni selalunya menang pada exclusivity dan yuran penyelenggaraan pun lagi murah (sebab korang tak payah kongsi infrastruktur yang pening-pening dengan unit komersial). Tapi, cabarannya adalah kurang tumpuan orang ramai yang sebenarnya jadi punca pulangan sewa mencanak naik.

Sebab tu lah, kajian tim FAR Capital fokus betul-betul kat kawasan Tier 2 yang tengah pesat membangun untuk nak tengok sejauh mana prestasi perkara ni:

• Seri Kembangan (Serdang & Puchong)
• Setapak
• Bandar Puchong Jaya

Hipotesis Asal

1. Keunggulan Pulangan Sewa: Secara puratanya, pembangunan bercampur (Mix) ni akan bagi pulangan sewa yang lagi tinggi kalau nak banding dengan rumah kediaman biasa.
2. Harga Jual Rumah: Hartanah jenis pembangunan bercampur ni ada nilai harga yang lagi mahal (premium) berbanding dengan perumahan biasa yang setaraf dengannya.

Data Pulangan Sewa Mix-D Vs Normal

Nah, ini dia data pulangan sewa yang tim FAR Capital dah korek dalam-dalam kat kawasan hotspot utama. Korang tengoklah sendiri macam mana prestasi dia:

Seri Kembangan (Serdang): Kawasan ni memang padu, Mix-D dapat pulangan sewa sampai 6.53% kalau nak banding dengan projek biasa yang dapat 6.15% saja.

Seri Kembangan (Puchong): Mix-D masih lagi kat depan dengan pulangan sewa sebanyak 5.51%, manakala kediaman tradisional cuma dapat 4.56%.

Setapak: Gaya hidup “semua ada” kat sini memang laku keras sampai boleh cecah 6.17% pulangan sewa. Jauh beza tinggalkan pembangunan biasa yang setakat dapat 5.04% saja.

Bandar Puchong Jaya: Haa, yang ni paling juara! Mix-D dia punya pulangan sewa sampai 6.61%, memang lagi ‘umph’ berbanding perumahan biasa yang dapat 5.60%.

Segala angka kat kawasan tumpuan Lembah Klang ni dah tunjukkan bukti yang jelas: Pembangunan Bercampur (Mix-D) ni memang konsisten lagi “menjadi” kalau korang nak kejar pulangan sewa yang lebih mantap berbanding blok perumahan biasa.

Kesimpulan mudahnya macam ni: Secara purata, pembangunan bercampur ni bagi pulangan sewa sebanyak 6.21%, maknanya ada lebihan (premium) sebanyak 0.9% kalau nak banding dengan purata hartanah kediaman biasa yang setakat 5.34% saja.

Sekarang, jom tengok pula beza harga median dia.

Realiti Sebenar Harga Median Ikut Lokasi

Kalau korang tengok carta atas ni, nampak jelas kat Seri Kembangan, pembangunan bercampur ni pegang harga median yang lagi tinggi, agak-agak dalam RM440-470 sekaki persegi (psf). Jauh beza dengan perumahan biasa yang setakat RM340-400 psf saja.

Tapi kat Bandar Puchong Jaya, situasinya terbalik sikit. Harga median untuk pembangunan bercampur rendah sikit dalam RM504 psf, kalau nak banding dengan perumahan biasa yang cecah sampai RM723 psf.

Kat Setapak pula, lagi nampak beza “langit dengan bumi”. Pembangunan bercampur puratanya dalam RM607 psf, memang jauh lagi mahal kalau nak banding dengan median perumahan biasa yang cuma RM373 psf.

Harga premium ni sebenarnya berpunca daripada kepadatan kawasan tu dan jenis penyewa yang ada. Kat kawasan macam ni, pembangunan bercampur.

Contohnya macam Zetapark, yang tawarkan kesenangan tahap dewa. Penyewa sanggup bayar lebih janji dorang boleh jalan kaki saja pergi bawah nak beli barang dapur, daripada kena hadap jem 15 ke 20 minit semata-mata nak cari kedai.

Walaupun pembangunan bercampur ni selalunya pegang rekod pulangan sewa yang lagi tinggi, tapi korang kena ingat, beza harga premium dia ni banyak bergantung kat jenis orang yang duduk situ dengan spesifikasi rumah tu sendiri.

Seri Kembangan: Kat sini, pembangunan bercampur memang “king”. Harga dia punya premium maintain tinggi, dalam 18% ke 31% lagi mahal berbanding unit kediaman biasa.

Bandar Puchong Jaya: Haa, yang ni pelik sikit tapi benar. Kat sini, perumahan biasa pula yang menang tang harga, beza sampai 30%. Kenapa jadi macam ni? Sebab ada projek yang spesifikasi dia memang tahap “kayangan”. Contohnya macam Skyz Condominium, projek mewah daripada IOI Properties ni memang harganya lagi keras berbanding pilihan mixed-use yang ada kat kawasan sekitarnya.

Setapak: Kawasan ni lah bukti paling nyata untuk hipotesis kitorang. Kat sini, pembangunan bercampur punya harga premium mencecah sampai 63% kalau nak banding dengan rumah biasa. Projek macam Zetapark ni dah jadi lubuk gaya hidup semua ada.

Turun lif saja ada wayang, pasaraya, dengan tempat makan. Ini memang kegemaran pelajar universiti dengan orang muda yang kerja bandar. Dorang sanggup bayar lebih janji senang nak jalan kaki, dan inilah yang buatkan pulangan sewa korang jadi makin masyuk.

Kesimpulan: Adakah “Mix-D” Selalu Menang Dalam Pulangan Sewa?

Hasil kajian ni memang sahkan hipotesis pertama: Mix-D ni memang konsisten bagi prestasi sewa yang lagi mantap. Secara keseluruhan, purata pulangan sewa dia cecah 6.21% kalau nak banding dengan rumah biasa yang setakat 5.34% saja. Maknanya, ada lebihan (premium) dalam 0.9% pulangan sewa.

Kat kawasan macam Seri Kembangan, Setapak, dengan Bandar Puchong Jaya, pembangunan bercampur ni memang tunjuk taring tang buat duit. Sebab apa?

Sebab ada kedai dengan pejabat sekali bawah satu bumbung, penyewa pun silih berganti (tak putus), tambah pula dengan permintaan tinggi daripada budak universiti dengan orang muda kerjaya bandar yang nak hidup senang dan boleh jalan kaki saja.

Dari segi “cash flow” atau aliran tunai pula, Mix-D ni memang ada kelebihan struktur sebab profil penyewa dia macam-macam jenis dan permintaan pun dah sedia ada kat situ.

Hipotesis kedua yang kata Mix-D ni harga dia lagi mahal (premium) pun secara umumnya betul, tapi korang kena ingat, benda ni sensitif ikut lokasi dengan spesifikasi projek tu juga.

Kat tempat macam Seri Kembangan, lagi-lagi kat Setapak, pembangunan bercampur ni memang gila-gila punya harga premium sampai cecah 63%!.

Ini bukti orang memang kemaruk dengan gaya hidup moden dan padat macam tu. Tapi, kes kat Bandar Puchong Jaya pula jadi pengecualian sebab ada projek perumahan biasa yang spesifikasi dia lagi tinggi sampai harga dia lagi “keras” daripada projek bercampur. Kat sini korang boleh nampak betapa pentingnya kedudukan produk dan kualiti rumah tu.

Secara keseluruhannya, walaupun Mix-D ni nampak lagi hebat tang pulangan sewa dan selalu menang tang harga, kejayaan pelaburan korang sebenarnya bergantung kat harga korang beli (entry price), siapa orang yang duduk situ, dengan berapa banyak pesaing (supply) yang ada kat kawasan tu.

Biasanya, memanglah projek pembangunan bercampur ni dijangka akan pegang premium lagi tinggi tang harga dengan pulangan sewa kalau nak banding dengan rumah biasa.

Tapi, korang kena beringat, hipotesis ni tak semestinya jadi kenyataan setiap masa. Hasil dia boleh jadi macam-macam ikut kes sebab ada faktor luar yang kacau. Macam contoh kat Bandar Puchong Jaya tadi, faktor eksklusif dengan spesifikasi mewah boleh potong faktor pembangunan bercampur dalam menentukan nilai hartanah tu.

Kesimpulan Paling Padu: Walaupun pembangunan bercampur ni selalunya bagi pulangan sewa paling masyuk, kunci kejayaan korang tetap berbalik kepada disiplin harga masa korang beli dan macam mana keadaan pasaran kat situ.