Bila sebut pasal nak beli rumah pertama, ramai yang bersemangat nak hias dapur, pasang kabinet, dan pilih langsir. Tapi, ramai yang ‘tersontot’ di tengah jalan sebab sangkut tang pinjaman bank. Masalahnya bukan sebab gaji kecil sangat, tapi sebab tak tahu rahsia Kiraan DSR (Debt Service Ratio).
Zaman 2026 ni, bank dah makin bijak. Korang pun kena lagi bijak dan fahamkan ilmu asas ni. Kalau korang main redah je tanpa ilmu, alamatnya surat rejection lah yang sampai dulu. Jom Tok kongsikan macam mana korang boleh skor pinjaman perumahan dengan gaya tenang.
Sebelum kita pergi jauh, korang kena faham apa benda DSR ni. Dalam bahasa mudah, DSR adalah nisbah hutang berbanding pendapatan. Bank gunakan formula ni untuk tengok korang ni mampu ke tidak nak bayar komitmen bulanan baru tu nanti.
Dalam dunia hartanah, DSR ni ibarat “lampu isyarat” bagi pihak bank. Sebelum bank nak lepaskan beratus ribu ringgit untuk korang beli rumah pertama, mereka kena pastikan korang bukan “pembeli harapan kosong” yang akhirnya nanti sangkut tak boleh bayar.
Ini 4 sebab utama kenapa DSR ni jadi penentu hidup mati impian korang.
1. Menentukan Tahap “Kesihatan” Kewangan Korang
Bank tak kejam, tapi bank sangat berhati-hati. DSR penting untuk menunjukkan berapa banyak baki duit yang korang ada untuk hidup lepas tolak semua hutang.
2. Menentukan Limit Harga Rumah Yang Boleh Dibeli
Tanpa tahu DSR, korang mungkin syok sendiri tengok rumah harga RM600,000, tapi sebenarnya mengikut kelayakan gaji, korang hanya layak untuk rumah RM350,000 sahaja.
Penting untuk beli rumah pertama: Kira DSR dulu sebelum pergi view rumah. Jangan nanti dah jatuh cinta dengan unit corner lot, sekali bank cakap “Maaf, DSR anda pecah”. Melepas!
3. Mengurangkan Risiko “Default” (Gagal Bayar)
Bagi korang yang nak beli rumah pertama, ini adalah komitmen paling besar dalam hidup (biasanya 35 tahun). DSR bertindak sebagai pelindung. Kalau bank luluskan loan kepada orang yang DSR-nya dah 95%, orang tu sebenarnya sedang menuju ke arah muflis. Jadi, DSR ni penting supaya korang tak terjerat dengan hutang yang mencekik leher sendiri.
4. Membantu Korang Pilih Bank Yang Betul
Lain bank, lain selera (polisi) DSR mereka.
Okay, sekarang korang dah jelas kenapa DSR tu penting. Lepas ni kita fahamkan pulak rumus atau formula kiraan DSR. Formulanya senang saja iaitu:
Jika DSR korang bawah 60% atau 70% (ikut polisi bank), maka cerahlah peluang nak beli rumah pertama. Kalau dah cecah 90%, nampaknya korang kena ‘diet’ hutang dulu. Tok ada buat jadual status DSR untuk korang lihat di bawah.
| Status DSR | Tahap Risiko | Peluang Lulus Pinjaman |
| Bawah 50% | Sangat Rendah | Sangat Tinggi (VVIP Client) |
| 51% – 70% | Sederhana | Tinggi (Standard Bank) |
| 71% – 85% | Tinggi | Bergantung pada bank & simpanan |
| Atas 85% | Sangat Bahaya | Hampir mustahil (Kecuali ada penjamin) |
Kalau korang nak tahu, ada banyak kriteria yang bank tengok untuk kira berapa DSR si peminjam tahun ni, terutamanya dengan kenaikan kos sara hidup. Jom kita bedah satu-satu.
1. Senaraikan Pendapatan Bersih (Net Income)
Jangan tengok gaji kasar (gross). Bank nak tengok apa yang masuk dalam bank selepas tolak KWSP, SOCSO, dan cukai. Kalau ada pendapatan sampingan macam gig economy atau sewa rumah, pastikan ada rekod dalam akaun bank sekurang-kurangnya 6 bulan.
2. Kumpulkan Semua Hutang Dalam CCRIS
Hutang ni termasuklah:
3. Anggaran Ansuran Rumah Baru
Katakan korang nak beli rumah pertama harga RM400,000. Dengan kadar faedah semasa 2026, ansuran mungkin sekitar RM1,800 sebulan. Masukkan angka ni dalam pengiraan di sini.
Okay, Tok bagi satu case study untuk korang faham dengan lebih jelas macam mana nak kira formula DSR ni.
Sarah bekerja sebagai Eksekutif Pemasaran dengan gaji bersih (selepas tolak KWSP/SOCSO/PCB) sebanyak RM3,500. Dia bercita-cita nak beli rumah pertama berharga RM300,000.
1. Profil Kewangan Sarah (Komitmen Sedia Ada)
Sebelum Sarah mohon pinjaman rumah, bank akan semak CCRIS dia. Ini beban hutang bulanan Sarah:
2. Anggaran Ansuran Rumah Baru
Untuk rumah harga RM300,000 dengan kadar faedah 4.5% (anggaran 2026) dan tempoh 35 tahun, ansuran bulanannya adalah lebih kurang RM1,400.
3. Pengiraan DSR Sarah
Sekarang, kita masukkan dalam rumus di atas tadi:
DSR = Hutang lama (RM700) + Hutang baru (RM1,400) / Gaji bersih (RM3,500) x 100%
DSR = RM2,100 / RM3,500 x 100% = 60%
Secara teknikalnya, Sarah berada dalam zon SANGAT CERAH untuk lulus. Kenapa?
Tips Kalau DSR Sarah Terlebih (Misalnya Gaji Bersih RM3,000 Je)
Kalau gaji bersih Sarah cuma RM3,000, DSR dia akan jadi 70%. Ini dah mula “merah” bagi sesetengah bank. Jadi, apa Sarah boleh buat untuk tetap beli rumah pertama?
Korang kena tahu, setiap bank ada ‘selera’ yang berbeza.
Sebab tu penting untuk korang buat research atau tanya mortgage broker yang bertauliah sebelum submit permohonan. Jangan main tembak je semua bank, nanti kalau banyak sangat rejection, skor kredit korang pun terjejas.
Berdasarkan data terkini daripada Bank Negara Malaysia (BNM) dan institusi berkaitan, ada banyak pilihan bank yang korang boleh survey. Misalnya:
Pesan Tok: Jangan sesekali palsukan slip gaji. Sistem perbankan 2026 sekarang dah integrasi dengan LHDN dan KWSP secara real-time. Sekali kantoi, memang ‘blacklist’ terus peluang nak beli rumah pertama.
Kesimpulan: Persediaan Beli Rumah Pertama Adalah Kunci
Nak beli rumah pertama bukan sekadar cukup duit deposit, tapi kena cukup ilmu pengiraan DSR. Dengan persediaan yang rapi dari awal tahun 2026 ni, Tok yakin korang boleh pegang kunci rumah sendiri sebelum hujung tahun.
Ingat, biar lambat asal selamat. Jangan gopoh nak beli rumah besar kalau DSR dah menjerit. Mulakan dengan rumah yang mampu milik dulu sebagai batu loncatan.
Untuk maklumat lanjut mengenai hartanah mampu milik, korang boleh rujuk portal rasmi Lembaga Perumahan Hartanah untuk senarai projek terkini.
