Teori 1/8: Kenapa 13.5% Penduduk Pelaburan Hartanah Lembah Klang Ni Sebenarnya ‘Lubuk Emas’?

Hari ini Tok Penghulu nak sembang santai sikit, tapi ilmu ni ‘mahal’. Kalau korang selalu dengar pasal pelaburan hartanah Lembah Klang, mesti korang dah muak dengar ayat “lokasi, lokasi, lokasi”, kan?

Tahun 2026 ni, mantra tu dah basi, anak buah ooi! Sekarang ni zaman “connectivity, connectivity, connectivity”. Kalau rumah lawa tapi nak keluar simpang pun sangkut jem sejam sampai kejang betis, silap-silap penyewa pun lari cari rumah lain.

Tok nak kongsikan satu rahsia besar hasil bedah siasat team FAR Capital yang Tok dah ‘hadam’ untuk korang. Kita panggil ia Teori 1/8. Kenapa 13.5% penduduk ni sebenarnya ‘lubuk emas’ untuk korang yang nak buat pelaburan hartanah atau nak beli rumah pertama yang bagi positive cashflow.

Jom kita bedah ilmu ni gaya Tok Penghulu.

Apa Itu Teori 1/8? (Rahsia 13.5% Penduduk)

Korang tahu tak, penduduk kat Lembah Klang ni ada lebih kurang 8.8 juta orang? Ramai, kan? Tapi, dalam ramai-ramai tu, hanya sekitar 1.19 juta orang je yang guna pengangkutan awam (MRT/LRT/Monorail) setiap hari.

Kalau kita kira pakai kalkulator, 1.19 juta daripada 8.8 juta ni bersamaan dengan 13.5%, atau dalam nisbah mudah, 1 daripada 8 orang.

Mungkin korang fikir, “Ala Tok, sikit je tu 13.5%…” 

Jangan ingat 13.5% ni sikit! Kelompok inilah yang Tok panggil Transit-Reliant Professionals, golongan professional yang bergantung dengan public transport.

Mereka ni golongan yang ada gaji sedap, kerja kat kawasan high-end macam TRX atau KLCC, tapi mereka malas nak hadap jem dan bayar tol/minyak/parking. Mereka lebih sanggup bayar sewa rumah yang dekat dengan stesen tren.

Inilah penyewa berkualiti tinggi, gread A (paling ‘kayangan’ tapi bayar sewa on-time) yang korang kena target!

Fenomena “Demand Tunnel”: Kenapa Rumah Dekat MRT/ LRT Laku Keras?

Biasanya, kalau kita beli rumah kat kawasan perumahan biasa, kita harap orang kawasan tu nak menyewa. Tapi kalau kawasan tu sunyi, maka makin berkuranglah permintaan tu.

Tapi kalau rumah jenis Transit-Oriented Development (TOD) iaitu rumah yang bersambung terus atau jalan kaki sikit dah sampai stesen MRT/LRT, ia ada apa yang Tok panggil sebagai “Demand Tunnel” (Terowong Permintaan).

Bayangkan MRT dan LRT ni macam paip besar yang menyalurkan 1.19 juta orang setiap hari lalu depan ‘muka’ pelaburan korang. Korang tak payah pening cari penyewa; penyewa yang akan cari korang sebab mereka tak nak bazirkan berjam-jam umur mereka dalam kesesakan jalan raya.

Sebab tu, walaupun ekonomi naik turun, rumah TOD selalunya occupancy rate (kadar huni) dia tinggi. Orang sanggup berebut!

Dan kalau korang ingat semua rumah ni sama je, asal dekat dengan jalan besar dah cukup, tidak sebenarnya. Dalam dunia pelaburan hartanah Lembah Klang, korang kena faham dan lebih jelas tentang perbezaan antara “Demand Dilution” (Permintaan Cair) dengan “Demand Tunnel” (Terowong Permintaan) ni.

Hypothesis Tok: “Spillover Effect” (Kesan Limpahan)

Ramai anak muda impak nak duduk tengah-tengah KLCC atau TRX. Tapi jom kita realistik. Kalau gaji RM5,000 ke RM8,000, sanggup ke nak bayar sewa studio RM3,500 sebulan? Pengsan!

Inilah yang mencetuskan Spillover Effect bagi pelaburan hartanah Lembah Klang. Permintaan tu tak hilang, tapi dia melimpah keluar ikut laluan MRT/LRT. Semakin jauh stesen tu dari bandar, semakin murah sewa. Tapi, ada satu ‘breaking point’ di mana kalau jauh sangat pun, orang tak nak juga sebab penat duduk dalam tren lama sangat.

Jadi, kat mana kawasan paling ‘sweet’ nak melabur? 
Tok bahagikan ikut zon mengikut Teori 1/8 ni.

Zon A: “The Sweet Spot” (Kurang 8 Stesen ke KLCC/ TRX)

Kawasan ni macam Cheras, Pandan Indah, atau Sentul.

• Kenapa Best? Sebab dia ambil masa kurang 20 minit je nak sampai ofis kat TRX/KLCC.
• Target: Zon ni sauk hampir 50% daripada permintaan limpahan. Sewa murah sikit dari KLCC tapi kualiti hidup mantap. Ini kawasan paling laku keras!

Zon B: “The Value Play” (8 – 15 Stesen Ke KLCC/ TRX)

Contohnya Kelana Jaya, sebahagian Petaling Jaya, atau Sri Petaling.

• Kenapa Best? Penyewa kat sini jenis trade masa dengan ruang. Mereka sanggup duduk atas tren 30-40 minit asalkan dapat rumah lebih luas atau kawasan yang lebih lifestyle (banyak cafe hipster).
• Risiko: Kena jaga harga sewa. Kalau sewa korang mahal sangat, penyewa baik pindah ke Zon A.

Zon C: “Budget Tier” (Lebih 15 Stesen Ke KLCC/ TRX)

Kawasan macam Kajang, Putra Heights, atau Sungai Buloh.

• Kenapa Best? Harga rumah kat sini biasanya bawah harga pasaran berbanding pusat bandar.
• Target: Hanya 20% penyewa target sini. Biasanya mereka yang memang bajet ketat atau kerja kat kawasan sub-bandar macam Cyberjaya. Risiko rumah kosong (vacancy) tinggi sikit kalau tak pandai cari unit.

“The Station Rule”: Jarak Bukan Lagi Dalam Kilometer, Tapi Dalam Stesen!

Dengar sini baik-baik, pesan Tok ni. Ramai pelabur buat silap bila beli rumah sebab mereka fikir “Eh, rumah ni 5km je dari KL, mesti senang sewa.”

Salah! Dalam pelaburan hartanah Lembah Klang moden, kita guna Station Rule:

• Rumah Bukan TOD: Jarak 5km dari KLCC tapi nak keluar kena hadap jem 45 minit. Ini namanya ‘Low Time-Efficiency’. Penyewa 1/8 tadi tak suka.
• Rumah TOD: Jarak 15km tapi ada jambatan terus (direct link bridge) ke MRT. Ambil masa 15 minit je sampai ofis. Ini yang penyewa berebut!

Penyewa zaman sekarang bukan bayar untuk keluasan rumah semata-mata, mereka bayar untuk dapatkan semula “masa” yang hilang supaya tak perlu menghadap stereng kereta lama-lama.

Kesimpulan: Kenapa Teori 1/8 Ni Menang?

Kalau korang nak beli rumah pertama untuk pelaburan hartanah Lembah Klang, pegang prinsip ni: Kita bukan bertaruh pada pasaran hartanah secara umum, tapi kita bertaruh pada gaya hidup 1.19 juta orang yang perlukan mobiliti tanpa jem.

Rumusan buat anak buah Tok, korang semua:

1. Target Zon A (Bawah 8 stesen dari TRX/KLCC) untuk dapatkan permintaan paling stabil.
2. Pastikan unit tu betul-betul TOD (berjalan kaki ke stesen).
3. Jangan tertipu dengan rumah yang “dekat dengan bandar” tapi tak ada akses pengangkutan awam yang efisien (Demand Dilution).

Pelaburan hartanah ni bukan pasal rumah tu cantik ke tak je, tapi pasal adakah rumah tu menyelesaikan masalah penyewa? Selesaikan masalah “masa” mereka, maka mereka akan selesaikan masalah installment bank korang tiap-tiap bulan!

Amacam? Jelas tak penerangan Tok kali ni? Jangan main redah je beli rumah, nanti menangis tak berlagu kalau rumah kosong bertahun-tahun.