Kalau korang pandai bermain dengan pasaran lelong, memang boleh buat banyak untung.
Bagi yang berminat, Tok wajibkan korang dalami ilmu tentang pelaburan ni dulu.
Sama jugak macam pelaburan hartanah yang lain (subsale atau undercons), dah tentu yang ni pun ada risiko tersendiri.
Dan risiko pelaburan ini bukan calang-calang juga. Tak kena hari, duit korang akan banyak rugi.
Ni, Tok nak kongsikan nukila Cikpuan Fiona Ho dekat blog iMoney. Siap sediakan diri korang dengan ilmu ni, sebelum mulakan langkah sebagai pelabur hartanah lelong yang kental dan hensem.
Ada dua jenis lelongan di Malaysia yang korang wajib tahu:
LACA bermaksud lelongan yang diuruskan oleh bank bagi hartanah tanpa individual atau Strata Title.
Lelongan non-LACA pulak diuruskan oleh High Court (Mahkamah Tinggi) bagi hartanah yang ada individual atau Strata Title.
Rumah lelongan LACA perlukan korang letak 5% deposit, manakala bagi jenis non-LACA memerlukan 10% daripada harga reserved.
Baki daripada keseluruhan harga rumah LACA perlu diselesaikan dalam masa 90 hari selepas bidaan yang berjaya.
Manakala bagi jenis hartanah non-LACA pulak baki perlulah diselesaikan dalam masa 120 hari.
Jadinya, sebelum korang plan nak beli rumah lelong, pastikan yang korang ada tunai yang cukup untuk membayar baki jumlah keseluruhan yang selebihnya (atau ada pre-approved loan yang bagus).
Ini adalah untuk mengelakkan daripada deposit korang tadi hangus lesap begitu saja.
Rugi, perkara yang boleh berlaku dalam mana-mana pelaburan.
Dan perkara ni jugak tak mustahil berlaku dalam aktiviti jual beli rumah lelong.
Harga rumah dan kadar sewa bagi setiap rumah adalah berlainan dan berubah-berubah, bergantung kepada banyak faktor.
Ada rumah dalam lelongan yang boleh pergi serendah RM40,000 – lagi murah daripada sesetengah kereta second-hand!
Tapi ingat. Murah tak bermakna yang rumah korang beli tu confirm buat untung.
Korang kena tengok jugak faktor-faktor lain.
Contohnya, korang beli untuk duduk sendiri ke, untuk pelaburan?
Kalau tersalah langkah membuat pilihan, boleh jadi rumah yang korang beli tadi tak sesuai langsung dengan objektif pembelian korang.
Yang paling mengerikan, korang mungkin terbeli rumah yang cashflow dia negatif dan susah nak jual balik untuk satu tempoh yang lama.
Dah tentu korang rugi teruk dalam jangka masa panjang.
Malangnya, bila korang beli rumah lelong ni, dia tak datang sekali dengan vacant possession.
Dan boleh jadi penyewa yang menyewa dengan owner sebelumnya masih lagi menetap kat situ.
Dan menjadi tanggungjawab pemilik rumah untuk bagitahu dan minta penyewa tu keluar daripada rumah korang.
Kalau ikut undang-undang Malaysia, untuk menghalau keluar orang daripada rumah kita, kena ada bukti yang kita pemilik rumah tu terlebih dulu.
Lepas tu, korang boleh upah peguam untuk beri notis kepada penyewa tadi untuk kosongkan rumah korang.
Kalau tak keluar jugak, barulah korang boleh apply untuk court order.
Yang tak best, proses ni mengambil masa sehingga 4 minggu dan boleh menelan belanja sehingga RM2,000.
Sudah tentu cara terbaik adalah untuk korang bercakap dan berbincang dulu dengan penyewa tadi. Boleh jadi penyewa ni akan faham dan mereka akan tinggalkan rumah tu dengan rela hati.
Mungkin jugak diorang nak meneruskan menyewa di situ. Dan kalau korang memang plan nak sewakan, bawaklah berbincang untuk tetapkan kadar sewa yang baru.
Kesimpulannya, tinjau dulu rumah lelong yang korang target nak beli sebelum buat pembelian.
Kalau tak, banyak pulak hal yang korang kena hadap nanti.
Ada yang bila lepas berjaya beli rumah lelong terkejut mereka kena settle-kan segala jenis bil yang tertunggak.
Ini termasuk bil air, bil elektrik, bil maintenance, cukai taksiran, cukai tanah dan banyak lagi.
Kos ni semua (kalau yang bertunggak bertahun-tahun lamanya) boleh cecah lebih RM10,000.
Biasanya, korang kena bayar semua bil yang tertunggak selepas korang berjaya dalam bidaan rumah lelong tu tadi, dan serahkan dokumen berkenaan kepada peguam.
Untuk elakkan masalah macam ni berlaku, korang boleh pergi semak dulu segala bil tertunggak yang ada ni dekat pejabat-pejabat utiliti yang berkenaan.
On, dan jangan lupa bawak sekali salinan Procamation Of Sale (POS) tu tadi.
Lepas dah dapat tu, kumpul dan kira semua. Itulah dia kos yang korang kena tanggung sekali harung kalau korang nak teruskan beli rumah lelong tu tadi.
Kos repair jugak perlulah diambik kira sekali bila korang nak beli rumah lelong ni. Rumah yang rosak teruk dan tak dijaga boleh memakan belanja repair yang besar.
Kos repair ni pulak kadang-kadang boleh jadi lebih besar daripada duit deposit 10% yang korang keluarkan.
Sebelum korang ke bilik lelong untuk membida, pergi melawat dulu rumah tu sendiri (dari luar je tau) dan tengok kalau-kalau ada sebarang tanda kerosakan yang teruk.
Risiko lain yang datang bila korang beli rumah lelong ni adalah kaveat yang ada dekat rumah tersebut.
Kaveat ni boleh lekat dekat rumah tu sendiri ataupun dekat status title rumah tu tadi.
Untuk rumah yang diperuntukkan untuk lot Bumiputera, korang tak boleh transfer rumah ni dekat bakal pemilik yang bukan berstatus Bumiputera.
Ada juga kaveat-kaveat lain yang sebegini.
Kaveat ni ringkasnya adalah notis yang sah dari segi undang-undang untuk menghalang proses jual beli hartanah.
Contoh:
Kalau satu rumah lelong tadi dimiliki oleh 2 pemilik, dan salah serorang dari mereka letak kaveat dekat rumah tu untuk elak daripada rumah tu dijual.
Boleh jadi jugak, kaveat tu datang bila salah sorang daripada pemilik rumah tadi buat hutang dengan Ah Long dan letak rumah tu sebagai kolateral.
Ah Long tadi boleh letak kaveat untuk menghalang proses jual beli rumah tu tadi.
—
Bagus untuk korang tahu risiko yang terlibat dalam proses jual beli rumah lelong.
Paling kurang, korang akan cuba uruskan risiko yang ada tu sebaik mungkin.
Lebih tinggi risiko, lebih tinggi pulangan yang korang bakal dapatkan. Tok doakan korang sentiasa selamat dalam apa jua pelaburan yang korang tengah buat. Ameen.
–
Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.
[KLIK GAMBAR SEKARANG]
