Kenapa loan rumah tak lepas? Geram pulak aku dengan bank X ni!

Tok Penghulu

February 11th, 2021

One Comment

Nak beli rumah, bukan setakat kena kumpul deposit 15% tu saja.

Ada lagi benda lain yang penting untuk korang buat. Antaranya dengan membuat analisa kewangan diri sendiri.

Bank pulak, takkan senang-senang luluskan permohonan korang. Boleh jadi, korang tak layak buat pinjaman kalau satu benda ni burst (pecah).

Apa benda tu?

Kalau serius nak tahu, hadamkan perkongsian Tok hari ni laju-laju.

**AWAS : Terlampau ramai yang boleh relate dengan kisah sedih ini**

Mungkin korang pernah dengar kisah sedih seperti ini :

“Bank ni, mengada-ngada betul. Gaji aku RM3,000 kot. Kenapa pulak aku tak layak dapatkan loan rumah?”

Dan bila ditanya berapa jumlah komitmen yang ada, dengan bangganya si polan tu berkata :

“Oh, aku bayar instalment kereta Conda Hivic RM1,500 sebulan. Tu tak termasuk lagi belanja yang lain.”

Satu jawapan ni pun, Tok rasa nak ketuk kepala dia. Dan bagi yang tak tahu, ini punca utama kenapa si polan ni tak berjaya dapatkan loan rumah.

Daripada contoh ni, DSR si polan tu dah dikira burst sebab bayar ansuran bulanan pun, dah makan setengah gaji dia (RM3,000). Kat situ saja, DSR dah 50%.

“Huh? DSR? Apa benda pulak tu?”

Pernah tak dengar perkataan ‘DSR’?

Secara asas, DSR (Debt Service Ratio) adalah alat untuk pihak bank mengkaji keupayaan korang, untuk membayar pinjaman rumah yang korang nak buat.

Dan bergantung kat beberapa perkara, bank mempunyai had DSR untuk setiap orang yang nak meminjam.

Bermakna, keupayaan setiap orang adalah unik, tak sama dengan orang lain. Semua ini bergantung kat profil kewangan sesebuah individu.

Secara kasar, peratus DSR boleh dikira seperti berikut. Tok dapat sumber ni dekat blog Tuan Arif Hussin :

Individu dengan pendapatan bersih bawah RM3,000, DSR maksimum adalah 60%.
Individu dengan pendapatan bersih atas RM3,000, DSR maksimum adalah 70%.

P/S : Ini hanya sekadar peratusan DSR secara kasar. Korang boleh dapatkan maklumat lebih terperinci dengan tanya bank yang korang memohon loan rumah tu.

Apa formula untuk kira DSR?

Kalau korang serius nak lepas permohonan loan rumah, DSR korang wajib tak lebih daripada jumlah yang bank tetapkan.

Kalau lebih, memang bank takkan teragak-agak nak tolak. Tapi, korang boleh diselamatkan lagi. Dengan syarat, korang kena ada simpanan yang banyak dalam bank.

Ini formula untuk kira DSR korang :

DSR = (Komitmen bulanan semasa + Komitmen hutang baru) / Pendapatan bersih X 100%

Kita tengok setiap satu komponen yang ada dalam formula DSR ni :

#1 : Komitmen bulanan semasa

Ini merujuk kat bayaran hutang bulanan yang korang tengah bayar, seperti :

Instalment kereta,
Personal loan,
PTPTN,
Instalment rumah,
Pinjaman ASB,
Kad kredit, atau lain-lain yang berkaitan.

Dan sebelum korang jumlahkan semua komitmen ni, ada beberapa perkara yang korang patut tahu tentang cara pengiraan komitmen :

1) Untuk mengira komitmen kad kredit, adalah dengan mengambil bayaran minimum 5% dari tunggakan sedia ada.

Contohnya, korang ada tunggakan RM2,500. Komitmen bulanan yang dikira adalah :

RM2,500 X 5% =
RM125

2) Pinjaman ASB pulak, akan dikira sebagai komitmen kalau belum cukup tempoh setahun.

Kalau dah lebih setahun, dividen yang korang dapat akan dikira sebagai pendapatan, bukan lagi sebagai komitmen.

3) Mungkin korang jugak ada hutang dengan institusi bukan bank (seperti AEON dan sebagainya). Tapi semua ni akan direkod dalam CCRIS. Jadi kena kira sekali dalam DSR.

#2 : Komitmen hutang baru

Komponen ke-2, adalah komitmen hutang baru. Ini merujuk kepada bayaran instalment rumah yang korang nak beli tu.

Ini cara kira yang mudah untuk korang buat.

Katakan, korang nak beli rumah harga RM350,000. 90% daripada harga rumah tu, adalah RM315,000. Jumlah ni, bahagikan dengan 200.

RM315,000 / 200 =
RM1,575

P/S : Anggaran ini terpakai untuk pinjaman dengan tempoh 35 tahun saja. Untuk tempoh yang lebih pendek, kena kira cara lain.

#3 : Pendapatan bersih

Ini pulak, merujuk kat gaji kasar korang selepas tolak EPF, SOCSO, zakat, dan potongan cukai.

Kalau korang ada pendapatan tak tepat (seperti overtime dan sebagainya), kena puratakan selama 6 bulan.

Ini contoh. Katakan, jumlah overtime korang sepanjang 6 bulan lepas adalah sebanyak RM6,000.

Jumlah yang korang boleh campurkan dalam gaji bersih adalah RM1,000 (RM6,000 / 6 bulan). Ada jugak sesetengah bank yang ambil 50 hingga 80% saja dari purata overtime ni.

Bagi pendapatan sewa rumah sedia ada pulak, korang boleh campurkan sekali dalam jumlah pendapatan bersih ini. Yang ni pun, ada sesetengah bank yang hanya ambil 80% daripada jumlah sewa.

Pendapatan Tabung Haji dan saham jugak, korang boleh campur. Biasanya dividen instrumen ini, korang kena puratakan untuk tempoh 12 bulan.

Macam mana nak kira DSR? Susah ke?

Katakan, Zaki nak beli rumah harga RM220,000, dan membayar deposit sebanyak RM22,000. Instalment untuk rumah baru ni sebanyak RM1,000.

Gaji bersih Zaki pulak, adalah sebanyak RM2,900 sebulan. Komitmen kereta Zaki pulak sebanyak RM300 sebulan.

Jadi, berapa DSR Zaki dan boleh ke dia beli rumah tu? Jom kita kira :

DSR = (Komitmen bulanan semasa + Komitmen hutang baru) / Pendapatan bersih X 100%,
(Kereta (RM300) + Instalment rumah (RM1,000)) / RM2,900 X 100%,
44%.

DSR Zaki sebanyak 44% adalah lebih rendah daripada DSR maksimum yang bank tetapkan (60%). Permohonan loan rumah Zaki akan diterima bank.

Ini pulak, contoh kiraan ke-2. Kita guna nama lain pulak – Azman.

Azman pulak, nak beli rumah harga RM550,000, dan membayar deposit sebanyak RM50,000.

Azman dapat gaji kasar bulanan sebanyak RM4,500. Potongan untuk EPF, SOCSO, cukai, dan zakat daripada gaji Azman adalah sebanyak RM500.

Sepanjang 6 bulan lepas, jumlah gaji overtime yang diterima adalah RM3,600. Dan komitmen bulanan Azman adalah seperti berikut :

Kereta = RM1,000,
Personal loan = RM500,
Kad kredit dengan tunggakan sebanyak RM5,000.

Berapa pulak DSR Azman, dan layak ke dia beli rumah tu?

Tok bahagikan cara kira kepada 4 langkah kiraan supaya korang lebih mudah faham :

#1 : Kira dulu komitmen Azman yang sedia ada

Jumlah komitmen sedia ada = RM1,750

Kereta = RM1,000,
Personal loan = RM500,
Tunggakan kad kredit = (RM5,000 X 5%)
- RM250.

#2 : Kira ansuran rumah baru Azman

Azman akan memohon loan rumah sebanyak RM500,000 (RM550,000 – RM50,000) daripada bank.

Anggaran ansuran bulanan rumah yang dia nak beli adalah RM2,500.

#3 : Cara kira pendapatan bersih

Pendapatan bersih =
Gaji kasar (RM4,500) – Potongan EPF, SOCSO, cukai, dan zakat (RM500) + Overtime (RM3,600 / 6) =
RM4,600

#4 : Masa untuk kira DSR Azman

Kita gunakan formula DSR sebelum ini :

DSR = (Komitmen bulanan semasa + Komitmen hutang baru) / Pendapatan bersih X 100%,
(RM1,750 + RM2,500) / RM4,600 X 100% =
92%

DSR Azman adalah sebanyak 92%. Peratusan ini melebihi tahap maksimum DSR yang ditetapkan bank (sebanyak 70%).

Berdasarkan pengiraan ini, permohonan loan bank Azman akan ditolak oleh bank.

Selain DSR, apa lagi yang bank akan ambil kira?

Ada satu lagi benda penting yang korang kena ambil kira, sebelum buat kira-kira untuk beli rumah pertama.

Benda yang Tok maksudkan tu adalah NDI. NDI atau Net Disposable Income, bermaksud lebihan wang yang korang ada selepas semua hutang ditolak.

Baki yang ada ini, akan digunakan untuk menampung kos sara hidup pemohon (korang la tu).

Mudah je nak kira benda ni. Ambil gaji bersih dan tolak semua komitmen, termasuk komitmen rumah yang korang nak beli tu.

Biasanya, bank tetapkan jumlah NDI sebanyak RM1,500 untuk pemohon yang menetap di bandar. Untuk yang menetap di luar bandar pulak, RM1,000.

Kita ambil contoh Zaki tadi. Gaji bersih beliau adalah sebanyak RM2,900. Jumlah komitmen kereta dan rumah baru pulak, sebanyak RM1,300 (RM300 + RM1,000).

Jadi, NDI Zaki adalah RM1,600. Cara kira NDI adalah seperti berikut :

Gaji bersih (RM2,900) – Jumlah komitmen (RM1,300) =
RM1,600

Kalau dapat result macam ni, Zaki masih lagi ada sinar harapan untuk dapatkan loan rumah. Sebab NDI Zaki lebih daripada jumlah RM1,500 yang ditetapkan.

**Apa yang jadi kalau instalment kereta Zaki meningkat jadi RM600?**

Bayangkan pulak kalau Zaki ni jenis yang suka bergaya. Katakan, ansuran bulanan kereta dia jadi RM600 sebulan.

Bermakna, NDI Zaki akan turun jadi RM1,300.

Bila jadi macam ni, ada kemungkinan permohonan Zaki akan ditolok bank. Walaupun DSR Zaki masih bawah 60%. Tapi kantoi bab NDI sebab bawah RM1,500.

Setiap bank, ada tetapkan NDI yang berlainan. Yang ni, korang boleh tanya kat bank yang korang nak memohon tu.

Dan walaupun DSR korang rendah dan NDI lebih daripada apa yang bank tetapkan, ada beberapa perkara yang korang kena tengok jugak seperti :

Korang tak ada rekod bankrap (CTOS),
Tak ada rekod buruk CCRIS,
Status kerja tetap (permanent), atau dah kerja lebih 6 bulan (untuk yang kerja kerajaan).

Kalau semua ni cun, dengan izin Allah, permohonan loan rumah korang boleh lepas dengan jayanya.

—

DSR hanya sebagai panduan saja. Ini bukan jaminan yang loan korang confirm lulus dengan bank.

Tapi dengan tahu cara kira DSR, korang boleh buat perancangan untuk membeli rumah. Sebab korang sendiri boleh kira kemampuan kewangan tanpa perlu tunggu bank.

Perkongsian ini bermanfaat? Sila SHARE kat kawan-kawan atau sedara-mara korang yang nak beli rumah pertama tahun ini.

–

Tak nak terlepas info dan tips terkini berkaitan hartanah dan kewangan? Tok nak ajak korang join Channel Telegram rasmi Gilahartanah. Klik gambar untuk join.

[KLIK GAMBAR SEKARANG]

PORTAL PELABURAN HARTANAH NO.1* DI MALAYSIA