Takde siapa yang suka bayar harga lebih daripada yang sepatutnya. Tak kira la apa-apa jenis barang sekalipun.
Nak beli rumah, tapi tak check dulu nilai semasa rumah yang korang nak beli. Ini salah satu perkara yang banyak kali terjadi.
Akhirnya, terpaksa bayar lebih berbanding harga yang sepatutnya. Dan jelas ini banyak rugikan korang.
Tau tak? Selain gunakan khidmat penilai profesional, korang juga boleh buat sendiri benda ni.
Hadamkan perkongsian Tuan Khai Yin ni sekarang kalau korang serius nak tau. Korang boleh jimatkan banyak duit, dan pastikan rumah tu dibeli pada harga yang ngam.
Tok tak maksudkan, kita dah tak perlukan bantuan valuer profesional dalam hidup.
Tapi paling kurang, korang akan susah nak kena tipu dengan mana-mana pihak yang cuba jual rumah pada harga yang tak munasabah.
Bayangkan. Korang sepatutnya boleh beli rumah tu pada harga RM350,000. Tapi, kena bayar RM400,000 sebab tak ambil tau pasal nilai semasa rumah tu.
Kan dah rugi banyak tu?
Salah satu cara yang korang boleh gunakan adalah dengan buat comparative method (perbandingan) antara harga transaksi rumah tu yang pernah berlaku sebelum ni.
Masalah ni memang tipikal, dan memang ramai newbie buat kesilapan ni.
Mereka ingat, dengan tengok listing dekat iProperty atau PropertyGuru, dah cukup untuk buat perbandingan harga.
Korang tau tak?
Kebanyakan harga yang ada dalam setiap laman web seperti kat atas tadi adalah HARGA PERMINTAAN PEMBELI. BUKAN HARGA FMV (Fair Market Value).
Cara ni belum tentu korang akan dapatkan perbandingan nilai yang tepat. Tapi korang akan dapat idea berapa anggaran nilai semasa rumah yang korang nak beli tu.
Bila dah tau nilai sebenar, korang mesti tak senang-senang bayar lebih untuk beli rumah tu, kan?
Okay, jom kita mulakan.
Katakan, korang berminat nak beli apartmen bernama Stonor Residences seluas 831 kaki persegi yang bertempat dekat dengan KLCC.
Apa jenis data yang korang perlukan untuk buat perbandingan nilai semasa hartanah?
Dapatkan data transaksi untuk tempoh 2 atau 3 bulan.
Korang juga boleh kumpul data-data transaksi lama untuk dapatkan perbandingan yang lebih baik. Paling kurang, cari 8 transaksi sebelum buat perbandingan.
Untuk buat perbandingan yang ideal, kumpul data hartanah yang sama saiz, atau saiz yang lebih kurang dengan rumah yang kita nak beli tu.
Cari rumah yang sama jumlah bilik tidur, bilik air, kemudahan yang ada, dan sebagainya. Baru ngam untuk kita buat perbandingan.
Korang boleh dapatkan data ni dengan cara:
Okay. Tok nak bagi satu contoh situasi dekat korang.
Tapi bila korang check harga transaksi, ada 4 je data transaksi untuk hartanah seluas 831 kaki persegi.
Jadi, korang pun kumpul sebanyak mungkin data transaksi yang berkaitan seperti kat bawah ni:
Sumber gambar: GoodPlace.com
Lagi-lagi bila harga hartanah dekat Malaysia tengah uptrend untuk tempoh 3 tahun lepas (yang sekarang ni berubah jadi perlahan).
Mengikut data dekat atas tadi, purata harga transaksi adalah RM1,096 (seperti yang Tok bold-kan dekat gambar tu).
Tapi yang korang nak cari adalah transaksi untuk rumah seluas 831 kaki persegi.
Dan kalau kita kira purata untuk hartanah seluas ini mengkut data kat atas tadi, purata harga yang korang akan dapat adalah RM1,208 (RM1,200 + RM1,214 + RM1,119 + RM1,301 / 4).
Ini harga anggaran kasar yang patut korang gunakan. Bukan harga purata transaksi rumah yang bercampur-campur (macam dekat jadual atas tadi).
Korang perasan tak beza harga unit saiz 831 kaki persegi dengan unit bersaiz 1,204?
Kenapa jadi macam ni? Tok kongsikan beberapa sebab kat bawah ni.
Kerja korang belum selesai lagi, walaupun lepas dah dapatkan anggaran kasar nilai sesebuah hartanah tu.
Lepas dah dapatkan nilai pasaran hartanah semasa, korang akan berada dalam posisi yang selesa untuk tapis segala pilihan yang ada. Tak kisah dalam portal atau secara fizikal.
Lepas dah selesai buat lawatan ke rumah tu, korang boleh adjust harga berdasarkan 5 perkara kat bawah ni:
Kita ambil contoh Stonor Residences tadi.
Adakah unit dalam jadual tadi boleh nampak KLCC secara jelas? Atau dihalang oleh kondominium yang lain?
Ini antara sebab kenapa harga unit setiap kaki persegi berbeza dengan unit lain yang berkongsi saiz yang sama.
Korang boleh tengok contoh ni dekat transaksi nombor (6) dan (7) dalam jadual kat atas tadi.
Kalau rumah tu barai, memang korang tak dapat lari daripada keluarkan duit untuk betulkan sebarang kerosakan yang ada.
Dan pada mata pembeli pulak, mereka tak kisah beli rumah macam ni. Selagi harga yang dijual munasabah atau lebih rendah berbanding market price.
Bermakna, kondisi unit tu juga akan bagi kesan kepada nilai semasa hartanah.
Ini antara faktor yang penting, lebih-lebih lagi untuk kondominium sekitar Kuala Lumpur.
Dan kalau kondo tu dibina bersama pusat membeli-belah (mixed development), tak ramai yang berminat nak beli.
Ini sebab keadaan bising sebab unit tu terletak dekat dengan pusat membeli-belah. Memang confirm haruk piruk la.
Ada tak projek pembangunan baru dekat kawasan sekitar tu, yang akan bagi impak kepada permintaan (demand) secara umum?
Kalau ada, unit yang korang nak beli tu secara langsung akan terkesan dari sudut nilai.
Yang ni pula, berdasarkan prinsip asas ekonomi supply and demand.
Bermakna, lebih banyak rumah yang masih belum terjual, semakin rendah harga transaksi yang berlaku.
Ini terjadi sebab tak banyak permintaan (demand) untuk pembangunan tu. Logik, kan?
Sekarang, Tok nak korang jawab soalan ni:
“Siapakah gerangan orang yang tau macam-macam perkara berkaitan industri hartanah?”
Selain sifu dan mentor, pasti ada antara korang yang cakap ejen hartanah. Dan jawapan ni memang betul.
Mereka ni penuh dengan bermacam-macam pengetahuan dan maklumat tentang industri, yang korang susah nak dapat dekat luar sana.
Sebagai contoh, korang boleh dapatkan maklumat tentang berapa laju unit dalam sesebuah kawasan boleh dijual.
Nak bina hubungan baik dengan ejen dah tentu akan memakan masa. Tapi, benda ni tak mustahil untuk kita buat.
Dan korang sendiri yang untung nanti. Bukan orang lain.
Ingat ya. Data transaksi hartanah sepatutnya bantu korang dapatkan idea mana satu hartanah yang berbaloi dibeli, dengan yang tak patut korang beli.
Korang juga wajib merangka exit strategy sebelum beli sebarang hartanah (ini bergantung, sama ada korang buat pelaburan untuk jangka masa pendek atau panjang).
Sambil nak tunggu capital appreciation unit yang korang beli tu, tak salah “menyelam sambil minum air” dengan dapatkan untung sewaan.
—
Tak kira sebelum korang beli atau jual rumah, korang kena kaji dulu berapa market value semasa.
Bukan main teka dan tangkap muat je.
Tok dah pesan kat korang berkali-kali. Selebihnya, terpulang kat korang.
–
Nak beli rumah bukannya terus boleh main beli. Perlukan ilmu dan faham hartanah yang macam mana nak beli. Tak boleh main terjun je beli hartanah. Nanti tersalah jalan, boleh pening bertahun – tahun lamanya. Tak salah pun menyewa. Kita sendiri tahu kemampuan kewangan kita.
Sebagai penyewa, kita haruslah tahu apa hak – hak kita sebagai penyewa dan juga macam mana nak untung dengan menyewa.
Ebook terbaru GilaHartanah ini adalah PERCUMA buat masa yang terhad! Jom dapatkan sekarang. Klik gambar di bawah sekarang kalau anda nak dapat ebook ini.
[KLIK GAMBAR SEKARANG]
